TJ 92050, 22 avr. 2026, RG 25/02547

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 22 AVRIL 2026

N° RG 25/02547 - N° Portalis DB3R-W-B7J-3FZK

N° de minute :

S.C.I. [F] 2020

c/

S.A.R.L. RAPIDE AUTO 92

DEMANDERESSE

S.C.I. [F] 2020
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Christophe BASSET de la SELARL SELARL CHRISTOPHE BASSET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0050

DEFENDERESSE

S.A.R.L. RAPIDE AUTO 92
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Véronique HAMAMOUCHE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 90

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 10 mars 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 03 novembre 2014, la SCI [F] 2020 a donné à bail commercial à la société RAPID AUTO 92 un local et des places de parking attenantes dans un immeuble situé [Adresse 3] à Colombes (92700).

La destination des locaux mentionnée au bail est : « Achat, vente, location, réparation, import-export de tous véhicules, carrosserie, pièces détachées ».

Par acte du 08 août 2025, la SCI [F] 2020 a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 26.909,93 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, elle lui a fait notifier par commissaire de justice le 09 septembre 2025 une sommation, d’avoir dans le délai d’un mois suivant la date du présent acte, à justifier de l’exécution des travaux prescrits par le Service Assainissement de l’Etablissement Public Territorial Boucles Nord de Seine par courrier du 02 août 2023.

Arguant que la société RAPID AUTO 92 n’aurait pas régularisé tant les causes du commandement de payer que celles de la sommation dans les délais impartis, la SCI [F] 2020 a, par acte du 17 octobre 2025, assigné la société RAPID AUTO 92 devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, pour l’audience du 10 mars 2026, aux fins de voir :
Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 3] à Colombes (92700), faute d’avoir déféré au commandement de payer en date du 08 août 2025, visant la clause résolutoire, dans le délai d’un mois qui lui était imparti,Constater l’acquisition au profit de la SCI [F] 2020, de la clause résolutoire insérée aux conventions locatives, faute par la société RAPIDE AUTO 92 d’avoir déféré à la sommation de justifier de l’exécution des travaux prescrits pour la protection de l’environnement par l’autorité compétente, en date du 09 septembre 2025, visant la clause résolutoire, dans le délai d’un mois qui lui était imparti,Ordonner l’expulsion de la société RAPID AUTO 92 des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,Ordonner l'enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du preneur,Condamner la société RAPID AUTO 92 au paiement de la somme provisionnelle de 11.909,83 euros correspondant au solde des loyers et charges dus au titre du 3ème trimestre 2025,Condamner la société RAPID AUTO 92 au paiement à titre de provision, d’une indemnité d’occupation de 538,20 euros par jour à compter du 08 septembre 2025 ou encore à compter du 09 octobre 2025, jusqu’à la libération complète et effective des lieux,Condamner la société RAPID AUTO 92 à payer une somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société RAPID AUTO 92 aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 08 août 2025, celui de la sommation du 09 septembre 2025 et celui de l’état des privilèges et nantissements.
Lors de l'audience du 10 mars 2026, les parties ayant constitué chacune avocat demandent que l’affaire soit retenue pour être plaidée.

La SCI [F] 2020 qui a transmis à l’audience de nouvelles conclusions écrites, a précisé que le solde des loyers ayant été réglé par la locataire, elle renonce à sa demande tendant à la constatation de la résiliation du bail sur ce motif. En revanche, elle maintient sa demande de résiliation du bail pour défaut d’avoir justifié de l’exécution des travaux prescrits pour la protection de l’environnement par l’autorité compétente, et par voie de conséquence ses demandes d’expulsion des lieux loués et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Au visa de ses dernières conclusions écrites transmises par RPVA le 09 mars 2026, la société RAPID AUTO 92 demande de :

A titre principal,

Déclarer que les causes du commandement de payer ont été réglées par virements des 8 et 28 octobre 2025 pour un total de 26 909,93 euros ;

Déclarer que les causes du commandement de payer du 8 août 2025 sont éteintes ;

Déclarer que l’accord de la SCI [F] 2020 sur le renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2026 vaut renoncement exprès et sans équivoque à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire du commandement de payer du 8 août 2025 ;

Déclarer la SCI [F] 92 a renoncé à sa demande d’acquisition de la clause résolutoire résultant du commandement de payer du 8 août 2025, au titre de loyers impayés ;

Déclarer que les travaux que la SCI [F] 2020 demande à la Sté RAPIDE AUTO 92 de réaliser, sont des travaux à la charge exclusive de la bailleresse, faute de stipulation expresse dans le bail ;

Déclarer que les travaux de conformité sont à la charge de la SCI [F] 92, bailleresse ;

En conséquence,

Débouter la SCI [F] 2020 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

Ordonner la suspension de la clause résolutoire pour permettre à la Sté RAPIDE AUTO 92 de réaliser ces travaux de mise en conformité, dans un délai de 24 mois à compter de la décision à intervenir ;

En tout état de cause, reconventionnellement,

Condamner la SCI [F] 2020 à réaliser les travaux suivants :

- « curer les réseaux d’eaux usées et d’eau pluviales privés à l’aide d’une entreprise de curage habilitée à collecter les effluents d’hydrocarbures »,
- « raccorder les grilles collectant les eaux usées de l’atelier dans le réseau d’eaux usées privées »,
- « installer un séparateur à hydrocarbures en aval de l’évacuation des grilles de l’atelier et le nettoyer au moins une fois par an. » sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

Dans tous les cas,

Condamner la SCI [F] 2020 au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’en tous les dépens.

Les parties ont développé oralement leurs prétentions et moyens, lesquels sont conformes à leurs dernières conclusions écrites.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers

Il convient de prendre acte que la SCI [F] 2020 renonce à solliciter la résiliation du bail pour ce motif, suite au règlement définitif de l’arriéré locatif le 28 octobre 2025, de sorte que les prétentions émises par la société défenderesse à ce titre sont devenues également sans objet.

Sur la résiliation du bail pour défaut d’exécution des travaux

Aux termes de ses conclusions écrites, la SCI [F] 2020 a visé les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, concernant la saisine du juge des référés.

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 alinéa 2 du même code, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il ressort des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail ainsi rédigée :

« Il est expressément convenu qu’en cas d’inexécution des conditions ci-dessus ou de l’une d’entre elles, un mois après sommation d’exécuter demeurée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir de formalités judiciaires. Le bailleur pourra obtenir l’expulsion des lieux loués par simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance (...) ».

Suivant un courrier en date du 02 août 2023, sur la base d’un rapport établi par l’entreprise SUEZ EAU DE FRANCE, l’Etablissement Public Territorial Boucles Nord de Seine avait signifié à la société RAPIDE AUTO 92 de procéder à des travaux de mise en conformité de son établissement dans un délai de douze mois portant sur :

- le curage de ses réseaux d’eaux usées et d’eau pluviales privés à l’aide d’une entreprise de curage habilitée à collecter les effluents d’hydrocarbures,
- le raccordement des grilles collectant les eaux usées de l’atelier dans le réseau d’eaux usées privées
- l’installation d’un séparateur à hydrocarbures en aval de l’évacuation des grilles de l’atelier et le nettoyer au moins une fois par an. 

Par acte de commissaire de justice en date du 09 septembre 2025, la société [F] 2020 a fait sommation à la société RAPIDE AUTO 92 d’avoir à justifier, dans le délai d’un mois suivant la date du présent acte, de l’exécution de ces travaux, tels que prescrits par l’Établissement Public Territorial Boucles Nord de Seine, ajoutant que faute d’y satisfaire dans ce délai, la requérante se réserverait d’user, si bon lui semble, du bénéfice de la clause résolutoire insérée à l’article 22 des conditions générales du bail du 3 novembre 2014. Cet acte reproduit en outre l’intégralité de ladite clause, ainsi que celle des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce.

Suivant une contre-visite réalisée le 20 novembre 2025 au sein de l’établissement du preneur, la société SUEZ EAU DE FRANCE relevait les non-conformités suivantes :

- absence de séparateur à hydrocarbures
- raccordement des grilles [Localité 3] (d’atelier) sur le réseau d’[Etablissement 1]

Afin de mettre en conformité le système d’assainissement de l’établissement, elle préconisait les actions suivantes :

- installer un séparateur à hydrocarbures raccordé au réseau [Localité 3] et de l’entretenir
- réaliser un changement de raccordement pour que les eaux des grilles avaloirs de l’atelier se rejettent dans le réseau [Localité 3].

A cet égard, au vu des explications des parties, il n’est pas contesté que la société RAPID AUTO 92 n’a pas réalisé les travaux dont il lui était fait injonction, de sorte que la demanderesse entend se prévaloir de la mise en application de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, laquelle aurait alors vocation à entraîner la résiliation du bail à la date du 10 octobre 2025.

Pour s’opposer aux effets du commandement, la société RAPID AUTO 92 invoque en premier lieu l’irrecevabilité des demandes de la SCI [F] 2020, dans la mesure où cette dernière aurait signifié son accord sur le renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2026 moyennant un loyer annuel de 69.655,28 euros HT et HC.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’occurrence, la renonciation éventuelle de la bailleresse à se prévaloir du commandement du 09 septembre 2025, telle qu’opposée par la société défenderesse, ne constitue pas un moyen propre à voir déclarer les demandes de la SCI [F] 2020 irrecevables ; elle renvoie à une contestation sérieuse soumise à l’examen du juge des référés auquel il est demandé de ne pas faire droit à la demande de résiliation du bail.

En l’espèce, il est constant que postérieurement à la délivrance du commandement de payer, la société RAPID AUTO 92 a signifié le 04 novembre 2025 à la SCI [F] 2020 une demande de renouvellement du bail commercial et que par acte du 30 janvier 2026, la bailleresse a signifié à la locataire son accord à ce renouvellement.

Cependant, ce dernier acte mentionne :

« La SCI [F] entend ici préciser que le présent acte ne constitue en aucun cas une quelconque renonciation aux effets de la sommation de faire qui vous a été notifiée par acte de mon ministère en date du 9 septembre 2025, étant ici rappelé et précisé :

- que cette sommation porte sur les travaux vous incombant, à raison des stipulations contractuelles que comporte le bail du 3 novembre 2014 ainsi renouvelé à effet du 1er janvier 2026, comme étant prescrits par le Service Assainissement de l’Établissement Public Territorial Boucles Nord de Seine par courrier du 2 août 2023 ;

- qu’à la suite d’une nouvelle visite en date du 20 novembre 2025, vous avez été de nouveau mis en demeure par ledit Établissement Public Territorial Boucles Nord de Seine, par courrier du 11 décembre 2025, « de procéder aux travaux de mis en conformité de l’assainissement de votre établissement dans un délai de 6 mois » ».

Il en résulte que nonobstant son accord sur le principe du renouvellement du bail, la bailleresse n’a manifestement pas renoncé à l’acquisition de la clause résolutoire par les effets de la sommation de faire, délivrée le 09 septembre 2025, dans le cas où les travaux imposés par l’Établissement Public Territorial Boucles Nord de Seine ne seraient pas effectués par le preneur, de sorte que le moyen soulevé par la partie défenderesse ne saurait constituer une contestation sérieuse suffisante.

En revanche, la société RAPIDE AUTO 92 fait valoir que les travaux imposés par l’administration ne lui seraient pas imputables, mais le seraient vis-à-vis de la bailleresse.

A cet égard, l’article 1719 2° du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Selon l’article R145-35 du code de commerce, ne peuvent notamment être imputés au locataire :

1° les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent

Il s’évince notamment de ces textes que l’exécution des travaux relevant de l’article 606 du code civil sont imputables en tout état de cause au bailleur, même s’il est prévu au contrat de bail une clause expresse de dispense en faveur du bailleur. En revanche, pour ceux qui n’entreraient pas dans cette catégorie, mais seraient imposés par la vétusté ou des mises en conformité avec la réglementation, ils peuvent être conventionnellement mis à la charge du preneur.

Toutefois, une telle clause doit être expresse et suffisamment précise.

Au cas particulier, il convient de relever de prime abord qu’aux termes de sa contre-visite du 20 novembre 2025, la société SUEZ EAU DE FRANCE ne mentionnait plus la nécessité de procéder à « un curage des réseaux d’eaux usées et d’eau pluviales privés à l’aide d’une entreprise de curage habilitée à collecter les effluents d’hydrocarbures », ainsi qu’elle l’avait recommandé à l’occasion de sa visite du 02 août 2023. Il faut donc en déduire que les travaux s’y rattachant sont présumés avoir été réalisés.

En second lieu, au vu des dispositions légales précitées, il est manifeste que l’installation d’un séparateur à hydrocarbures raccordé au réseau [Localité 3] et la réalisation d’un changement de raccordement pour que les eaux des grilles avaloirs de l’atelier se rejettent dans le réseau [Localité 3], imposés par l’administration, incombent en principe à la société bailleresse, étant observé qu’au vu de la destination des lieux loués désignée par le contrat de bail, la société défenderesse était autorisée notamment à y exercer une activité de réparation de véhicules.

Partant, la société SCI [F] 2020 soutient que l’obligation d’exécution de ces travaux serait imputable au preneur, en considération de la clause stipulée aux termes de l’article 6 des conditions générales du contrat de bail, ainsi rédigée :

« (...) Le preneur prendra toutes les mesures nécessaires ou celles prescrites en matière de protection de l’environnement par la loi ou les règlements en vigueur afin de préserver les locaux loués, à tout moment, de toute forme de pollution de l’environnement.
Si, d’une façon ou d’une autre et par acte du preneur, de ses représentants ou contractants, l’environnement est pollué, pollution qui aurait des suites nuisibles pour la propriété du bailleur (terrain ou immeuble), le preneur en sera tenu responsable et il devra exécuter, à ses frais exclusifs, tous les travaux nécessaires afin de mettre fin à cette pollution et afin d’en éliminer toutes les conséquences, pour éviter que des dommages persistants ne soient apportés à la propriété du bailleur. »

Or, il convient de relever que le juge des référés n’a pas le pouvoir d’interpréter le contrat passé entre les parties pour en tirer la conclusion que la première partie de cette clause serait applicable ou non aux travaux en question, et ce d’autant qu’elle semble viser les mesures liées à la protection de l’environnement et à la prévention de toute forme de pollution, alors que celles prescrites par l’Établissement Public Territorial Boucles Nord de Seine fait état de travaux à réaliser en conformité de l’assainissement.

Par ailleurs, le deuxième paragraphe de cette clause est visiblement étranger à la nature des injonctions émanant de l’autorité administrative, dans la mesure où il porte sur les travaux qui incomberaient au preneur en cas de pollution provenant de l’exploitation de son établissement, évènement dont il n’est nullement fait état dans le cadre de ce litige.

Par conséquent, la demande tendant à constater la résiliation de plein droit sur ce motif se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a donc pas lieu à référé sur celle-ci, ainsi que sur les demandes qui en découlent, relatives à l’expulsion des lieux, au sort des meubles et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle relative à l’exécution des travaux

A son tour, la société RAPID AUTO 92 demande que la société bailleresse soit enjointe à réaliser les travaux prescrits par l’Établissement Public Territorial Boucles Nord de Seine, en exécution de son obligation de délivrance et de réparation prévues aux articles 1719 et 1720 du code civil.

Toutefois, les mêmes observations relatives à l’interprétation de la clause stipulée à l’article 6 du contrat de bail énoncées précédemment demeurent tout autant valables quant à l’obligation qui pèserait éventuellement sur la bailleresse à ce titre.

Il en résulte que la demande formée par la société RAPID AUTO 92 tendant à condamner la SCI [F] 2020 à exécuter ces travaux se heurte également à une contestation sérieuse.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Si la partie demanderesse a finalement échoué sur ses prétentions relatives à la résiliation du bail sur le motif lié à la non-exécution des travaux prescrits par l’autorité administrative, il convient de rappeler que la présente procédure a été rendue nécessaire en partie par un défaut de paiement des loyers de la part de la défenderesse, lequel a été régularisé par celle-ci, seulement postérieurement à la délivrance de l'assignation en justice.

Il en résulte qu’aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, il conviendra de considérer la société RAPIDE AUTO 92 comme partie succombante, laquelle sera donc condamnée aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer du 08 août 2025 et celui de l’assignation, par application de l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, la société SCI [F] 2020 conservera à sa charge le coût de la sommation de faire en date du 09 septembre 2025.

Eu égard aux circonstances de la cause, l’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties, les frais irrépétibles qu’elles ont été amenées à exposer.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,