TJ 31555, 16 avr. 2026, RG 26/00484

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00484 - N° Portalis DBX4-W-B7J-U3CL

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Avril 2026

S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de sesreprésentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

C/

[V] [Z]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Me BAYSSET

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 16 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 17 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de sesreprésentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [V] [Z], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 31 octobre 2023, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Madame [V] [Z] un appartement (n°6) à usage d'habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 394,26€ charges comprises.

Par contrat du même jour, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Madame [V] [Z] un parking (n°145) moyennant un loyer mensuel de 30€.

Le 13 février 2025, la SA CITE JARDINS a fait signifier à Madame [V] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Madame [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :
- de la somme provisionnelle de 5321,36€, représentant les arriérés de charges et de loyers au 30 septembre 2025, somme à parfaire à l’audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective des lieux,
- d'une somme de 500€ euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 17 février 2026, la SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5371,78€, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’octobre 2025 comprise, précise qu’il y a reprise des loyers courants mais indique maintenir les demandes de son assignation. Elle précise que le bail du garage a été résilié en octobre 2025 et que la locataire fait des versements supplémentaires de 90€ par mois pour apurer sa dette.

Madame [V] [Z], comparante, sollicite de pouvoir rester dans les lieux et de bénéficier d’un échéancier de paiement avec des mensualités de 90€ en plus du loyer pour apurer la dette. Elle conteste en revanche une partie de la dette expliquant que les sommes facturées au titre du garage ne sont pas justifiées car le bip ne marchait pas et qu’elle ne pouvait y avoir accès. Elle explique qu’elle a eu des difficultés financières à la suite d’un changement de situation professionnelle et d’un divorce. Elle précise qu’elle travaille et perçoit un salaire de 1612€, qu’elle 5 enfants, un crédit à la consommation de 240€ par mois et une dette EDF avec un échéancier de 118€.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 31 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article 12) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 4048,39€ a été signifié le 13 février 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [V] [Z] a réglé la somme de 510€ dans le délai de deux mois. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 avril 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA CITE JARDINS produit un décompte du 12 février 2026 démontrant que Madame [V] [Z] reste devoir déduction faite des frais de poursuite (182,13€) la somme de 5189,65€, mensualité de janvier 2026 comprise.

Madame [V] [Z] conteste les sommes dues au titre de la location du garage invoquant son impossibilité de l’utiliser.
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En outre, si l’exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne, il est admis que l’inexécution qui est dénoncée doit être suffisamment grave pour suspendre le paiement des loyers.
En l’espèce, Madame [Z] ne démontre pas une impossibilité d’utiliser le garage, ni même que la gravité était telle qu’elle justifiait la décision qui a été prise de suspendre, en tout ou partie, le paiement des loyers.
Ce moyen ne constitue donc pas une contestation sérieuse à l’obligation pour Madame [Z] de régler ses loyers et charges aux termes convenus.
Madame [Z] sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5189,65€.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l'audience, de ses ressources stables et des propositions d’apurement de la dette faites par Madame [V] [Z] et des versements déjà réalisés pour apurer la dette, elle apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de Madame [V] [Z] et cette dernière ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [V] [Z] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, Madame [V] [Z] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 3] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants,
R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles
L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [V] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa dénonce à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, Madame [V] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,