T. com. 9201, 24 sept. 2025, n° 2024F02364

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 24 Septembre 2025 1ère CHAMBRE

DEMANDEUR

SAS VOLUM [Adresse 1] comparant par Me Virginie TREHET GERMAIN THOMAS [Adresse 8] TREHET AVOCATS ASS. AARPI [Localité 1] et par Me Clément WIERRE [Adresse 3]

DEFENDEUR

SAS PMC [Adresse 4]
comparant par SCP BRODU CICUREL MEYNARD GAUTHIER
MARIE [Adresse 5] et par Me
THIERRY CHAPRON [Adresse 6]
[Localité 2]

LE TRIBUNAL AYANT LE 24 Juin 2025 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 24 Septembre 2025,

EXPOSE DES FAITS

La SAS PMC, ayant pour activité l'exploitation d'un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 3], confie par contrat du 16 mars 2021 à la SAS VOLUM, ayant pour activité la gestion et l'aménagement de bureaux, la transformation de l'immeuble en bureaux et la recherche d'un locataire, pour une durée de 3 ans.

Le contrat prévoit que les paiements des prestations de Volum, d'un montant de 12 103,23 € HT par mois, seront effectués par PMC une fois l'immeuble loué.

Le 29 avril 2021, PMC confie à bail l'immeuble à la SAS Partoo pour une durée de 9 ans, résiliable à l'expiration de chaque période triennale.

Le 2 février 2022, PMC et Partoo signent un bail en remplacement du premier, avec prise d'effet au 1er mars 2022, résiliable à l'expiration de chaque période triennale.

Par courriel du 1er août 2022, PMC informe Volum que le paiement des mensualités à venir sera effectué par Partoo.

Le 30 août 2022, PMC cède l'immeuble à la société Accès Valeur Pierre.

De septembre 2022 à mars 2023, Partoo procède au paiement des mensualités à Volum.

A compter du mois d'avril 2023, les mensualités ne sont pas payées par Partoo.

Par courriel du 20 juin 2023, Volum informe PMC que la rupture du contrat entraine le paiement en une fois de 175 093,39 € HT, en vain.

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

C'est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, signifié à domicile, Volum assigne PMC demandant à ce tribunal au principal le paiement de la somme de 205 754,91 € :

Par conclusions en demande n°1 déposées à l'audience du 3 juin 2025, Volum demande à ce tribunal de :

Vu les articles 1103, 1217 et suivants du code civil, Vu l'article L 441, 10 du code de commenze

Vu l'article L. 441-10 du code de commerce,

Débouter PMC de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner PMC à payer à Volum la somme de 290 477,52 € correspondant aux mensualités impayées entre mars 2023 et mars 2025 ;

Condamner PMC à payer à Volum la somme de 42 788,23 €, à parfaire, correspondant aux pénalités de retard ;

A titre principal,
* Condamner PMC à payer à Volum la somme de 10 683,55 €, à parfaire, correspondant aux frais de recouvrement engagés par cette dernière ;

A titre subsidiaire,
* Condamner PMC à payer à Volum la somme de 10 683,55 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,
* Condamner PMC aux entiers dépens d'instance.

Le 3 juin 2025, PMC dépose des conclusions n°2 demandant au tribunal de :

Débouter Volum de l'ensemble de ses demandes ;

Condamner Volum à payer à PMC la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Volum aux entiers dépens.

A l'issue de l'audience du 24 juin 2025, les parties ayant confirmé ne pas avoir trouvé de solution amiable et réitéré oralement leurs dernières prétentions, sans ajout ni retrait, le juge chargé d'instruire l'affaire a clos les débats et mis le jugement en délibéré pour un prononcé par mise à disposition au greffe le 24 septembre, ce dont il a informé les parties, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

DISCUSSION ET MOTIVATION

Sur la demande principale

Volum expose que :

Dans le contrat, il est expressément convenu que Volum contracte avec PMC et non avec l'utilisateur, même dans l'hypothèse où Volum présente l'utilisateur à PMC ;

Dans le cadre d'échanges par courriers électroniques des 20 et 22 juin 2022, PMC a essayé de négocier une sortie anticipée en cas de vente de l'immeuble ;

Volum ne s'est pas opposée à une reprise du contrat par Partoo et PMC était bien consciente qu'elle devait payer le solde du contrat en cas de vente de l'immeuble ;

Ces échanges n'ont pas été suivis de la formalisation d'un accord ;

Le courrier du 20 juin 2023 est resté sans réponse et Volum a réitéré sa demande le 12 décembre 2024 ;

PMC a répondu ne plus être propriétaire de l'immeuble tandis que le contrat désigne le propriétaire et qu'elle n'est tenue de payer à Volum que sur la durée du bail de Partoo ;

La mise en demeure de Volum du 1er juillet 2024 est restée sans réponse ;

L'économie générale du contrat est d'amortir les prestations de Volum à compter de la prise de possession de l'immeuble par un locataire ;

Le contrat fixe la rémunération de Volum à 10% du loyer payé par l'utilisateur, soit 12 103,23 € HT, TVA en sus ;

Un tiers au contrat peut valablement payer la dette d'autrui, sans accord préalable nécessaire du créancier, ce qui ne vaut pas transfert du contrat de PMC à Partoo ;

La cession du contrat doit être constatée par écrit, à peine de nullité ;

PMC admet expressément qu'aucun accord écrit n'a été conclu pour le transfert du contrat vers Partoo et reste partie au contrat ;

Le contrat indique qu'en cas de vente de l'immeuble, il peut être résilié sous réserve de payer les sommes restant dues ; PMC n'a jamais fait usage de cette prérogative ;

Le contrat n'a pas été résilié et PMC est donc tenue de l'exécuter jusqu'à son terme ;

En application de l'article 14 des conditions générales, à défaut de s'être opposée au renouvellement du contrat, celui-ci est valablement renouvelé jusqu'au 15 mars 2025 ;

La somme mensuelle de 12 103,23 € reste due entre avril 2023 et mars 2025, soit la somme de 290 477,52 € ;

Les pénalités de retard sont dues en application de l'article L. 441-10 du code de commerce, soit la somme de 42 788,23 € à parfaire.

PMC répond que :

Le contrat est d'une durée de 3 ans tacitement renouvelable ;

L'immeuble a été vendu le 30 août 2022 ;

Le dernier loyer perçu est celui d'août 2022 ;

Par suite, PMC a informé Volum que ses factures devaient être adressées à Partoo, ce qui a été fait à compter du 1er septembre 2022, formant ainsi un lien contractuel ;

Les prestations fournies par Volum l'ont été au profit de Partoo à partir de cette date ;

Le 20 juin 2023, Volum a proposé à PMC de payer les factures mensuelles ou une facture globale ;

Les relations contractuelles ayant été rompues depuis de nombreux mois, la proposition de Volum est parfaitement inopinée ;

Volum sollicite des prestations qu'elle n'a pas réalisées pour le compte de PMC, mais pour le compte de Partoo ;

Après la mise en demeure du 1er juillet 2024, PMC précise qu'elle n'est débitrice d'aucune somme ;

Même en présence d'un contrat à durée déterminée, une condition essentielle du contrat emporte la caducité ;

La qualité de propriétaire est une condition essentielle du contrat, qui a disparu depuis le 30 août 2022 et le rend caduc ;

La rémunération de Volum est calculée sur un pourcentage des loyers effectivement encaissés, en cette absence, PMC ne doit aucune somme :

Par conséquent, le contrat de prestation de service signé entre PMC et Volum est caduc depuis le 30 août 2022 ;

Volum ne conteste pas que PMC ait procédé au règlement de 10% des loyers perçus jusqu'au 30 août 2022 ;

A compter de cette date, PMC n'a plus perçu aucun loyer, puisque l'immeuble a été vendu ;

Dès lors Volum ne pourra qu'être déboutée de l'ensemble de ses demandes ;

Subsidiairement, l'attitude de Volum et Partoo caractérise l'existence d'un contrat entre elles ;

Dès lors en facturant directement Partoo et en procédant au paiement, Volum a créé un contrat par la simple rencontre des volontés, PMC n'étant plus tenue d'aucun paiement ;

Les frais de gestion n'étant plus assurés, les loyers n'étant plus effectivement encaissés, Volum sera déboutée de ses demandes ;

La clause contractuelle de paiement des sommes dues et non encore versées en cas de vente de l'immeuble s'analyse en une clause pénale, tandis que Volum ne justifie d'aucun préjudice ;

Le renouvellement tacite du contrat relève de la mauvaise foi de Volum en vertu des échanges entre les deux sociétés.

SUR CE,

L'article 1103 du code civil dispose que : «

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.».

L'article 1104 du code civil dispose que : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. ».

L'article 1193 du code civil dispose que : « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. ».

L'article 1186 du code civil dispose que : « Un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie.

La caducité n'intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l'existence de l'opération d'ensemble lorsqu'il a donné son consentement. ».

Sur le contrat

L'article 4 des conditions générales du premier contrat entre Volum et PMC stipule que : «

Il est expressément convenu entre les Parties que la Propriétaire contracte non pas avec VOLUM, mais avec l'Utilisateur en direct, et qu'en aucun cas VOLUM n'est lié contractuellement par les termes du bail signé entre l'Utilisateur au Propriétaire.».

L'article 8 intitulé conditions financières des conditions générales indique que : «

La rémunération de la Société est due par le Propriétaire à compter du jour où un Utilisateur amené par VOLUM occupe les Locaux et en prend possession. Avant cette date, le propriétaire n'est tenu à aucune rémunération vis-à-vis de VOLUM.

A compter du jour de la prise de possession des Locaux par un (ou plusieurs) Utilisateurs(s), le Propriétaire est redevable, envers la Société, de la rémunération prévue à l'article 5 des Conditions Particulières. ».

L'article 13 intitulé Destruction des Locaux ou changement de propriétaire stipule : « Le Propriétaire pourra, en cas de transfert de propriété du bien Immobilier, résilier la Convention, s'il le souhaite, sous réserve du respect d'un préavis d'un (1) mois, et sous réserve de payer toutes sommes encore dues et non encore versées à la Société au titre de la présente Convention. ».

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L'article 14 intitulé durée du contrat précise que : «

Le présent Contrat commence à courir à compter de la date de signature par le Propriétaire des Conditions Particulières, et pour une durée ferme de trois (3) ans.

A l'expiration de cette période, Contrat sera renouvelé par tacite reconduction, périodes successives d'un (1) an. (…) ».

Sur son application

Ainsi il existe deux contrats, le premier entre PCM et VOLUM avant et à compter de l'occupation des locaux, puis le second entre PMC et Partoo sans lien avec Volum à compter de cette occupation ; toutefois PMC doit payer à Volum, en application de l'article 8 alinéa 2 des conditions générales, la rémunération prévue à l'article 5 des conditions particulières, soit la somme mensuelle de 12 103,23 € HT.

Sur la résiliation de la convention

Le 15 décembre 2023, PMC a répondu à Volum que le contrat du 16 mars 2021 a pris fin, l'immeuble ayant été vendu à la société Accès Valeur Pierre, et que les prestations sont dues par PMC à Volum à compter du 15 juin 2021, date du nouveau contrat. Les prestations d'avril à novembre 2023 impayés représentent la somme mensuelle de 12 103,23 € HT soit 96 825,84 € HT avec intérêts de retard, article 8 des conditions générales, soit une somme globale de 121 666,19 € HT.

Par courriel du 22 juin 2022, PMC indique à Volum : «

Pour information le contrat qui nous lie actuellement peut être arrêté à tout moment à condition que PMC règle le solde jusqu'à la fin de la première triennale du premier bail, soit moins de deux ans restants, je te propose qu'on s'appelle demain pour échanger.».

Puis le 1er août 2022, PMC précise par courriel à Volum : «

Depuis la signature du nouveau bail, vos factures sont à payer par Partoo le locataire.».

PMC verse aux débats l'attestation notariale par laquelle son notaire atteste au 30 août 2022 la cession de l'immeuble à la société Accès Valeur Pierre.

Il ressort de ces échanges de courriels que PMC n'a pas mis en œuvre les stipulations de l'article 13 des conditions générales pour une résiliation de la convention après la vente de l'immeuble le 30 août 2022 et a transféré à Partoo son obligation de paiement à Volum ; ainsi, pour ne pas avoir été mis en œuvre, l'article 13 n'est pas en l'espèce une clause pénale.

Dans ces conditions la convention liée au premier contrat a continué à trouver application jusqu'au 16 mars 2024 (16 mars 2021 + 3 ans).

Sur les sommes dues

Par courriel du 20 juin 2023, Volum indique à PMC que Partoo refuse de payer ses frais de gestion depuis avril 2023, ce qui induit le paiement par PMC de la somme de 175 093,39 € HT.

Volum verse aux débats les factures adressées à PMC pour les mois d'avril 2023 à juin 2024, soit 14 mois à 14 523,86 € TTC (12 103,22 x 1,20) et 1 mois à 6 777,80 € TTC pour le mois de juin 2024 ; le tout représente la somme de 175 093,39 € HT, soit 210 111,24 € TTC (14 523,86 x 14 + 6 777,80).

PMC ne verse aux débats aucune pièce permettant d'établir qu'elle se serait opposée au renouvellement de la convention par tacite reconduction d'un an à compter du 15 mars 2024, en application des stipulations de l'article 14 des conditions générales.

Ainsi, PMC est redevable envers Volum des mensualités impayées par Partoo du mois d'avril 2023 compris jusqu'au 15 mars 2025 (16 mars 2024 + 1 an - 1 jour), soit la somme de 23,5

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mois de 12 103,22 € HT, 14 523,86 € TTC, ce qui correspond au montant de 310 310,71 € TTC (14 523,86 x 23,5).

En conséquence, le tribunal condamnera PMC à payer à Volum la somme de 290 477,52 € TTC correspondant aux mensualités impayées entre avril 2023 et le 15 mars 2025.

Sur les pénalités de retard

Volum expose que les pénalités de retard sont dues en application de l'article L. 441-10 du code de commerce, au taux de 12,5%, soit la somme de 42 788,23 € incluant 10 683,55 € correspondant aux frais de recouvrement engagés par Volum.

PMC ne répond pas.

SUR CE,

Volum ne verse pas aux débats toutes les factures permettant de justifier la demande principale.

La mise en demeure du 20 juin 2023 par Volum de 175 093,39 € HT ne correspond pas à la demande de 290 477,52 € présentée dans l'assignation.

En conséquence, le tribunal condamnera PMC à payer à Volum des intérêts de retard calculés au taux légal sur la somme de 290 477,53 € dans la limite de 42 788,23 € à compter du 10 octobre 2024, date d'assignation.

Sur l'indemnité forfaitaire de recouvrement

Volum demande le paiement de la somme de 10 683,55 € au titre de l'indemnité forfaitaire de recouvrement ; en application de l'article R. 441-5 du code de commerce, cette demande est de droit pour 40 € par facture.

Volum a présenté 15 factures.

En conséquence, le tribunal condamnera PMC à payer à Volum la somme de 600 € (15 x 40) au titre de l'indemnité forfaitaire de recouvrement, déboutant du surplus de la demande.

Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Pour faire reconnaître ses droits, Volum a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge.

En conséquence, le tribunal condamnera PMC à payer à Volum la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus de la demande.

Sur les dépens

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ; PMC succombe.

En conséquence, le tribunal condamnera PMC aux dépens.

PAR CES MOTIFS,