TJ 07186, 23 avr. 2026, RG 25/00288

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 23 avril 2026

DOSSIER : N° RG 25/00288 - N° Portalis DBWS-W-B7J-EO7A
AFFAIRE : S.C.I. PIXIES / S.A.R.L. GARAGE 116

DEMANDERESSE :

S.C.I. PIXIES
ayant son siège 115 Impasse des Aires, 07120 CHAUZON
représentée par Me Julien AUDIGIER, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant, Me Amandine BOUVIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. GARAGE 116
ayant son siège 116 Rue Nationale, 07120 RUOMS
représentée par Me Ludovic DALOZ, avocat au barreau de VALENCE, plaidant, Me Marie BOISADAN, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant

Nous, Jean-Paul Risterucci, président du tribunal judiciaire de Privas, tenant audience publique des référés, au Palais de Justice de Privas, assisté d’Emilie Guzovitch, greffière, lors de l’audience et lors de la mise à disposition de la décision ;

Après audience tenue publiquement, le 19 mars 2026 ;

Après mise en délibéré au 16 avril 2026, délibéré prorogé au 23 avril 2026, pour mise à disposition au greffe ;

FAITS, PROCÉDURE – PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte authentique en date du 8 mars 2024, la SCI Pixies, représentée par Madame [B] [L], a donné à bail à la Sarl Garage 116, représentée par Madame [R] [E] épouse [U], un local à usage commercial situé 116 rue Nationale à Ruoms (07120), moyennant un loyer annuel de 30 000 euros hors taxes et charges, payable mensuellement pour un montant de 2 500 euros hors taxes et charges, soit 3 000 euros TTC.

Dans le cadre de cette relation contractuelle, la Sarl Garage 116 estime que plusieurs éléments du bâtiment et stipulations du bail commercial ne reflètent pas la réalité.

Elle a initié une procédure en référé qui s’est traduite par l’institution d’une expertise au contradictoire de la SCI Pixies par ordonnance du 23 octobre 2025, rectifiée par décision du 26 février 2026, dans le but de vérifier l’état général du bâtiment, rechercher les éventuels manquements en termes d’entretien et de vérification des installations et équipements techniques et dire si les désordres rendent le bâtiment impropre à sa destination de bar restaurant et décrire les travaux de reprise ou de remise aux normes nécessaires et en chiffrer le coût.

Cette décision dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à obtenir la suspension du paiement des loyers et leur consignation dans l’attente de la réalisation de la mesure d’instruction.

Le 25 septembre 2025, la SCI Pixies a fait délivrer à la Sarl Garage 116 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 3 000 euros TTC majoré de 460,60 euros correspondant à la clause pénale et aux frais d’acte.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, la SCI Pixies a fait citer la Sarl Garage 116 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Privas, sur le fondement des articles 1103 du code civil, L 145-41 du code de commerce et 700 et 809 du code de procédure civile, afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial à compter du 26 octobre 2025 par l’effet du commandement de payer du 25 septembre 2025, dire et juger que la Sarl Garage 116 est occupante sans droit ni titre depuis le 26 octobre 2025 et devra laisser les lieux loués libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, ordonner l’expulsion de la société Garage 116 et de tous occupants de son chef du local situé 116 rue Nationale à Ruoms (07120), dire qu’à défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Garage 116 sera condamnée au paiement d’une astreinte de 200 euros par jour jusqu’à complète et totale libération des lieux et qu’il pourra être procédé à son expulsion et/ou de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, condamner la Sarl Garage 116 à payer à la SCI Pixies la somme de 6 600 euros en principal à titre de provision, à valoir sur les loyers et clause pénale dus pour les mois de septembre et octobre 2025 inclus, outre intérêts à un taux égal à 5 fois le taux d’intérêt légal sur les sommes dues, condamner la société Garage 116 à payer à la SCI Pixies une indemnité d’occupation égale à la somme de 3 750 euros par mois, soit 125 euros par jour, à compter du 26 octobre 2025 et jusqu’à complète et totale libération effective des lieux et la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer d’un montant de 160,60 euros et les frais d’expulsion si nécessaire.

Dans le dernier état de ses conclusions reprises à l’audience, la SCI Pixies maintient ses demandes et reproche à la Sarl Garage 116 d’avoir manqué à ses obligations de paiement des échéances de loyers et des charges. Elle soutient que la mention dans le commandement de payer d’une somme supérieure à la dette véritable n’emporte pas sa nullité et qu’en outre la défenderesse connaît parfaitement la teneur des sommes réclamées. Elle écarte toute contestation sérieuse dès lors que le constat du 10 février 2025 ne peut justifier l’absence de paiement des loyers et que l’état du bâtiment est exploitable à l’usage de restaurant. Elle considère que les griefs allégués concernant la structure du bâtiment, le dossier technique amiante, le diagnostic de performance énergétique, les travaux de désamiantage, les prescriptions de la commission consultative départementale de sécurité, la destination des lieux, l’ERP et l’autorisation d’ouverture ne sont pas susceptibles de constituer un motif permettant de se prévaloir d’une exception d’inexécution.

La Sarl Garage 116 soulève la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire qui indique un montant erroné l’empêchant de connaître la teneur exacte des sommes réclamées et sinon, sur le fondement des articles 1102 à 1104, 1719 et 1720, 2297 du code civil, demande de juger que clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 8 mars 2024 a été invoquée de mauvaise foi et que sa demande se heurte à une contestation sérieuse. Elle sollicite la condamnation de la Sarl Garage 116 à lui payer la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle fait valoir qu’elle a constaté des désordres établissant l’absence de conformité administrative du local, l’absence de conformité pour l’usage de bar restaurant et la non-conformité aux normes de sécurité et d’accessibilité des ERP, l’empêchant d’exploiter de bonne foi son fonds de commerce et invoque le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un local permettant une exploitation effective, légale et conforme à l’activité prévue au bail et dresse une liste des manquements constatés : conformité aux règles ERP en matière d’accessibilité et de sécurité, présence et fonctionnement d’un système de chauffage adapté, conformité des installations électriques et de gaz, réalisation des travaux d’entretien structurel du bâtiment incluant notamment la toiture, les façades, l’enveloppe du bâti et les équipements et installations fixes, les menuiseries défectueuses et l’exécution des travaux obligatoires prescrits par l’administration. Dans le cadre de deux procédures en cours, demande d’annulation de la cession du fonds de commerce et demande d’expertise, elle assimile le commandement de payer à une pression.

La procédure a été dénoncée à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Sud Rhône Alpes, créancier figurant sur l’état des inscriptions.

MOTIFS

Sur la nullité du commandement de payer

La clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu entre les parties résulte de la délivrance infructueuse d’un commandement de payer le 25 septembre 2025 à la Sarl Garage 116 ;

Cet acte doit comporter la mention le délai d’un mois de l’article L 145-41 alinéa 1er du code de commerce pour régulariser la situation, de même que les clauses contractuelles que le preneur n’aurait pas respectées, ainsi que les faits reprochés. En matière de paiement de sommes seront précisées la période concernée et le montant des sommes dues ;

Le commandement critiqué vise le défaut de paiement du loyer de septembre 2025 et le montant d’une clause pénale de 10 % pour 300 euros ;
Il est prétendu que la clause pénale n’est pas applicable dès lors que la Sarl Pixies n’a pas adressé une mise en demeure préalable en vertu du paragraphe « retard de paiement » inséré page 16 du bail et que l’intérêt de retard ne peut également prospérer faute de cette mise en demeure au preneur et à la caution ;

La contestation porte donc sur le montant de la somme réclamée qui s’avérerait supérieure à celle due. Elle n’est pas de nature à entraîner la nullité en son entier d’un acte qui reste valable dans la limite du montant réel de la dette que le juge doit vérifier ;

La demande de nullité du commandement de payer du 25 septembre 2025 ne sera pas retenue ;

Sur la résiliation du bail

Aux termes des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit, ne produit effet qu’un mois après commandement demeuré infructueux ; le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ;

En l’espèce, il est acquis que les parties sont liées par un bail à usage commercial, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges un mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Lorsqu'il demande la constatation de l'acquisition de cette clause résolutoire, le bailleur doit justifier du défaut d'un manquement à l'une de ses stipulations expresses du bail, et donc être en situation d'en invoquer de bonne foi la mise en jeu ;

La SCI Pixies a délivré le 25 septembre 2025 un commandement de payer à la Sarl Garage 116 qui n’a pas été honoré dans le mois de sa délivrance ;

Il est admis que la mauvaise foi du bailleur dans l'exécution du contrat prive d'effet la mise en œuvre de la clause résolutoire, de même que le preneur peut opposer des exceptions d'inexécution au bailleur ;

L’ordonnance de référé du 23 octobre 2025 a abordé dans les termes suivants la demande de suspension du paiement des loyers dus par la Sarl Garage 116 qui reposait sur le non-respect de l’obligation de délivrance conforme du bailleur rendant impossibilité une jouissance paisible des lieux et une exploitation du restaurant toute l’année :

« L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

La demande tendant à obtenir la suspension du paiement des loyers et à défaut leur consignation repose sur ce fondement qui implique que le preneur démontre que l’exploitation du fonds de commerce dans les locaux loués est compromise du fait de la défaillance du bailleur ;

Il doit être rappelé que l’acte de cession du fonds de commerce au profit de la Sarl Garage 116 mentionne que le cédant n’exerçait son activité que du 1er avril au 30 septembre et que le montant du loyer a été maintenu par la SCI Pixies dans le nouveau bail concédé à la Sarl Garage 116 ;

Il sera constaté également que la mesure d’instruction a été instituée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile dans la perspective de caractériser une éventuelle défaillance du bailleur qui ne relève pas de l’évidence pour pouvoir affirmer qu’il est à l’origine d’un empêchement dans la jouissance du fonds de commerce alors qu’il avait conscience de l’absence de tout dispositif de chauffage dans les locaux loués lors de sa prise de possession ;

De plus, les pièces versées aux débats, à caractère commerciale et publicitaire, viennent démontrer que la Sarl Garage 116 a exploité son fonds de commerce de restauration sans restriction particulière ;

L’arrêté du maire de Ruoms du 27 mars 2025 autorisant la réalisation de travaux par la SCI Pixies vise des prescriptions de la commission d’accessibilité et de la commission contre les risques d’incendie et de panique dans les ERP et un avis favorable de ces commissions en date du 16 janvier 2025 et du 11 février 2025 ;

Cette autorisation conditionne la prise d’un arrêté d’ouverture définitif du restaurant au respect de prescriptions mentionnées dans ces avis ;

Ces avis ne sont pas produits pour pouvoir considérer que la fermeture du restaurant revêt un caractère administratif alors que le maire de la commune atteste ne pas avoir refusé l’ouverture du restaurant Garage 116 pour les années 2024 et 2025 ;

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension du paiement des loyers ou de consignation des sommes correspondantes ; »

L’exception d’inexécution opposée au commandement du 25 septembre 2025 est débattue sur les mêmes pièces que celles qui ont conduit le juge des référés à ne pas dispenser le preneur de son obligation de payer les loyers ;

Seul apparaît comme une pièce nouvelle le procès-verbal de la visite de contrôle relative à la sécurité du 24 février 2026 qui se prononce défavorablement à l’exploitation de l’établissement sur des observations qui portent sur des issues de secours et une alarme incendie inadaptées avec l’activité choisie par l’exploitant de type « bar à musique amplifiée » et qui ne caractérisent pas nécessairement une défaillance du bailleur ;

Le refus du preneur de payer le loyer ne peut donc être admis sur le fondement d’une exception d’inexécution ;

Le commandement de payer est également critiqué en ce qu’il a été délivré avant le prononcé de l’ordonnance du 23 octobre 2025 ;

Il peut être relevé que dans le cadre de l’instance qui a donné lieu à cette décision, était en débat une demande de suspension du paiement du loyer ;

Pour autant, l’obligation du preneur n’était pas suspendue par l’engagement de cette instance, ce dont la Sarl Garage 116 avait conscience puisqu’elle proposait de procéder à la consignation des loyers ;
La Sarl garage 116 a été en outre rappelée au respect de son obligation au mois de juillet 2025 et elle a vraisemblablement régularisé sa situation et a encore payé le loyer du mois d’août suivant avant de se placer de nouveau en défaut au mois de septembre 2025, sans régulariser par la suite sa situation débitrice, ce que le prononcé de l’ordonnance du 23 octobre 2025 aurait dû l’inciter à faire malgré l’institution de la mesure d’instruction ;

La Sarl Garage 116 s’étant placée volontairement en contravention sans pouvoir invoquer la mauvaise foi de la SCI Pixies, il convient de dire que les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvent réunies et de faire droit à la demande de constatation de l’effet de la clause résolutoire du bail à la date du 18 novembre 2024 ;

En conséquence de l’occupation du local devenue sans droit ni titre, constitutive d’un trouble manifestement illicite après la résolution du contrat de bail, il convient d’ordonner sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile l’expulsion de la Sarl garage 116, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Il n’est pas rapporté le besoin d’assortir la présente décision d’une astreinte ;

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

Le bailleur sollicite le versement d’une provision d’un montant de 6 600 euros comprenant les loyers et la clause pénale pour les mois de septembre et octobre 2025, outre les intérêts à un taux égal à cinq fois le taux légal ;

La situation du preneur doit être appréciée, tout d’abord à la date de la résiliation du bail, puis au-delà de cette date où il est redevable d’une indemnité d’occupation en raison de son maintien dans les lieux ;

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que la Sarl Garage 116 était redevable, à la date de résiliation du bail le 26 octobre 2025, d’un arriéré de loyers de 6 000 euros ;

La clause pénale et les intérêts de retard majorés du paragraphe « retard de paiement » ne sont pas dus à défaut pour le bailleur d’avoir délivré une mise en demeure préalable ;

La Sarl Garage 116 sera condamnée à payer la somme de 6 000 euros à la SCI Pixies à titre de provision ;

En outre, la Sarl Garage 116 est redevable, en raison de son occupation illicite des lieux depuis l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, d’une provision sur indemnité d’occupation d’un montant contractuel de 3 750 euros à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à son départ effectif ;

Sur les autres demandes

La Sarl Garage 116 supportera la charge des dépens de l’instance en référé, ainsi que le coût du commandement de payer ;

La Sarl Garage 116 sera condamnée à payer à la SCI Pixies la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS