TJ 81004, 24 avr. 2026, RG 26/00052

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND JUGEMENT DU 24 AVRIL 2026

Minute : n° 79 /2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00052 - N° Portalis DB3A-W-B7K-EIWC
N.A.C. : [Adresse 1]
AFFAIRE : Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 2]” Agissant par l?intermédiaire de son syndic en exercice, la société FAC IMMOBILIER Dont le siège social est situé [Adresse 3]xerçant poursuites et diligences par l?intermédiaire de son mandataire légal domicilié es qualité audit siège / [A] [O]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Mme MALLET, Vice-Présidente
GREFFIER : Mme ROQUEFEUIL

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 2]”
Agissant par l’intermédiaire de son syndic en exercice, la société FAC IMMOBILIER Dont le siège social est situé [Adresse 4] Exerçant poursuites et diligences par l’intermédiaire de son mandataire légal domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Emmanuel GIL de la SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocats au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR

M. [A] [O],
demeurant [Adresse 6]

défaillant

Le Président, statuant selon la procédure accélérée au fond a rendu le jugement dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 27 Mars 2026, et que l’affaire a été mise en délibéré au 24 Avril 2026:

FAITS ET PROCÉDURE :

M. [A] [O] est copropriétaire au sein d’un immeuble dénommé « [Adresse 7] » sis [Adresse 8] soumis à un règlement de copropriété.

Dans ce cadre, la société FAC IMMOBILIER, en qualité de syndic, a fait régulièrement adopter en assemblée générale des délibérations fixant notamment les charges dont est redevable chaque copropriétaire.

Selon pli recommandé avec accusé de réception du 13 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] », représenté par son syndic, la société FAC IMMOBILIER, a mis en demeure M. [A] [O], d’avoir à régler la somme de 1 015,96 euros, à parfaire, en vain.

Par exploit du 26 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] », représenté par son syndic, la société FAC IMMOBILIER, a fait assigner M. [A] [O] devant le président du tribunal judiciaire d’Albi, selon la procédure accélérée au fond et au visa des articles 19-2, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1964 modifiée, aux fins de condamner celui-ci à payer :
- la somme de 1 318,90 euros, somme arrêtée au 19 janvier 2026 et à parfaire de l’intérêt au taux légal jusqu’à l’entier paiement ;
- la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [A] [O] ne règle plus les appels de fonds malgré les nombreuses relances amiables et mise en demeure. Il souligne que l'ensemble des charges de copropriété a été approuvé lors des assemblées générales, que ces assemblées sont définitives et que les comptes ne peuvent plus être remis en cause.

M. [A] [O], bien que régulièrement assignée, ne s’est pas constituée.

L’affaire, appelée à l’audience du 27 mars 2026, a été mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Selon l'article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public.

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2023, instaure une procédure dérogatoire au droit commun permettant au syndicat des copropriétaires, trente jours après avoir adressé à un ou aux copropriétaires défaillants une mise en demeure d'avoir à payer à sa date d'exigibilité une provision due au titre de l'article 14-1, de recouvrir, par la procédure accélérée au fond, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

La mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non compris dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande (3ème Civ., avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007), ce qui exclut la présentation d'un montant global dans la mise en demeure.

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en demeure doit respecter trois conditions cumulatives à savoir :

- L’indication de la provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2,

- La mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ;

- Le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Dès lors, si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l'irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d'agir.

En l’espèce, la mise en demeure produite par le demandeur visait le montant global du slde débiter du compte de charge pour la somme principale de 1015,96 euros, somme arrêtée au 13 novembre 2025 et à parfaire.

En visant le montant global de charges de copropriété impayées, la mise en demeure ne met pas en demeure M. [A] [O] de régler une provision due au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours mais l’ensemble d’un arriéré global de charges.

Le décompte joint à la mise en demeure ne fait, en outre, pas expressément mention d’une provision impayée, mais mentionne divers appels de fonds travaux, outre divers frais et intérêts de retard.

Cette mise en demeure n’indique en conséquent pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Il résulte de ces éléments que M. [A] [O] ne pouvait, à la lecture de la mise en demeure, comprendre précisément la somme dont il devait s’acquitter dans le délai de trente jours pour éviter d’être poursuivi selon la procédure accélérée au fond pour le paiement de l‘intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

En conséquence, la mise en demeure du 13 novembre 2025 ne répondant pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, dans le cadre de la présente instance, sont irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] », représenté par son syndic, la société FAC IMMOBILIER, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il sera en outre débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :