TJ 64445, 23 avr. 2026, RG 25/00176

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]-SITE DES HALLES
Chambre des contentieux
de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00176 - N° Portalis DB2A-W-B7J-GCQ7

JUGEMENT

DU : 23 Avril 2026

[I] [X]

C/

[V] [F]

N° MINUTE :26/95

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 22 Janvier 2026, l'affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 19 février 2026.

En application de l’article 450 du code de procédure civile, le délibéré a été prorogé au 23 Avril 2026 date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

Sous la Présidence de M. Jean-Pierre BOUCHER,
Assisté de Mme Maïté LALANNE, Greffier, lors des débats, et de Mme Marie-France PLUYAUD, Greffier, qui a signé la minute avec le président ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [I] [X]
née le 20 Mai 1980 à [Localité 1] (PYRENEES-ATLANTIQUES)
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Salomé DUTERTRE, avocat au barreau de PAU
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2024-05882 du 16/12/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

ET :

DÉFENDEUR

M. [V] [F]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Anthony DEDIEU, avocat au barreau de BAYONNE

Copies et grosses délivrées à toutes les parties le :
FAITS – MOYENS – PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat du 12 mai 2023 prenant effet le même jour, Monsieur [V] [F] a donné à bail à Madame [I] [X], par l’intermédiaire de l’agence immobilière [D], un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 375 €, outre 30 € de provision sur charges.

Madame [I] [X] a délivré un congé au bailleur, reçu par l’agence [D] le 21 octobre 2024.

La locataire a quitté le logement le 5 novembre 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 décembre 2024, Madame [I] [X] a reçu de l’agence immobilière, un décompte de sortie faisant état d’une dette locative d’un montant de 515,55 €.

Par assignation en date du 12 mars 2025, Madame [I] [X] assignait Monsieur [V] [F], en contestation de sommes retenues sur son dépôt de garantie, à l’expiration du bail.

A l’audience du 22 janvier 2025, la demanderesse demandait au juge des contentieux et de la protection de :
La recevoir en ses demandes, fins et conclusions,
Dire et juger que doivent être déduites des sommes mises à sa charge les sommes de :
630,89 € correspondant aux loyers appelés pour la buchère et le débarras,
75 € correspondant au 20% de provision sur charge,
52,67 € correspondant à la régularisation de charges opérée sur le compte locataire de Madame [X] le 1er juin 2024,
216,60 € correspondant aux provisions sur charges appelées sur la période du 1er juin 2024 au 21 novembre 2024,
203,60 € correspondant au loyer appelé sur la période du 6 novembre 2024 au 21 novembre 2024,
Condamner par conséquent Monsieur [F] à lui payer une somme de 663,21 €
Dire et juger que Monsieur [F] a fait montre d’une mauvaise foi sans pareille en ne répondant pas à ses sollicitations,
Dire et juger que cette résistance lui a causé un préjudice certain,
Condamner par conséquent Monsieur [F] à lui payer une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Débouter Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles en ce qu’elles sont indûment formées contre elle,
En toute hypothèse :
Condamner Monsieur [F] à lui payer une somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner Monsieur [F] au paiement des entiers dépens en ceux compris les dépens de la présente instance,
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions responsives, le défendeur demande au juge des contentieux et de la protection de :
Débouter Madame [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Condamner Madame [X] à lui verser la somme de 1100,55 € au titre des impayés de loyers,
Juger que Madame [X] est responsable des dégradations subies par le logement donné à bail par lui,
En conséquence,
Condamner Madame [X] à lui verser la somme de 4446,33 € au titre des dépenses nécessaires à la remise en état du logement,
Condamner Madame [X] à lui verser la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
Condamner Madame [X] à lui verser la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du caractère abusif de la procédure,
Condamner Madame [X] à lui verser la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 19 février 2026. En raison de la charge de travail du magistrat et du greffe, le délibéré a été prorogé au 23 avril 2026.

MOTIFS

Le jugement est contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d'appel.

→ Sur les demandes de Madame [X] :

La locataire a reçu, de l’agence immobilière en charge de la gestion du bien de Monsieur [F], un décompte de sortie indiquant :
Au débit :
Solde antérieur : 725,55 €
Provision 20% DG pour régul : 75 €
Entretien chaudière : 90 €

Au crédit :
Remboursement dépôt de garantie : 375 €

Soit une dette de : 515,55 €.

Sur la déduction du loyer appelé au titre des débarras et de la buchère :

L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat qui le lie au locataire, de lui délivrer la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Madame [X] indique qu’elle ne s’est vu remettre les clés des débarras et de la buchère, pourtant mentionnés au bail, qu’à compter du 26 juin 2024, alors qu’elle a été contrainte de verser la quote-part de loyer correspondant à ces parties des locaux, dès son arrivée dans le logement le 12 mai 2023.

Elle réclame ainsi que soit déduit de la somme qui lui est réclamée par le bailleur, la somme de 630,89 € relative à la partie du loyer indûment versée les 13 premiers mois d’occupation.

Madame [X] produit l’attestation de remise desdites clés par l’agence immobilière, en date du 26 juin 2024.

Monsieur [F] soutient que l’intégralité des clés ont été remises à la locataire lors de son état des lieux d’entrée, comme en atteste le document qui a été établi à cette occasion qu’il produit.

Il indique que la nouvelle remise de clés en juin 2024 est intervenue à la demande de la locataire qui avait perdu les premiers exemplaires de celles-ci lui ayant été remis.

S’il ressort en effet de l’état des lieux d’entrée que six clés ont été remises à la locataire, rien ne permet d’identifier à quelles serrures celles-ci correspondaient.

En revanche, il est bel et bien avéré aux termes de l’attestation de remise de clé du 26 juin 2024 qu’il s’agissait là des clés des débarras et buchère, de sorte que, faute d’avoir justifié du contraire, il est établi que c’est à cette date que la locataire en a été pourvue la première fois.

Par conséquent, il sera fait droit à sa demande de réduction des sommes dues au titre des loyers.

Sur les loyers postérieurs à la date de départ effectif de Madame [X] :

Madame [X] réclame que soit déduite des sommes qui lui sont appelées, la somme de 203,60 € correspondant au prorata de loyer dû du 5 novembre 2024, date de son départ effectif au 21 novembre 2024, date de la fin de son préavis.

La demanderesse indique que l’état des lieux de sortie et la remise des clés s’étant tenus à la date de son départ effectif, nul ne sait si un autre locataire a investi le logement pour la période qui continuait à courir jusqu’à la fin du préavis, ce qui la déchargerait de son obligation de payer le loyer.

Il est acquis que le préavis de Madame [X] se terminait au 21 novembre 2024. En dépit de son départ anticipé du logement, il n’apparaît pas que le bailleur ait donné son accord pour la réduction du préavis, et il n’est pas démontré non plus qu’il ait pu relouer immédiatement le logement pour les 16 jours de préavis restant.

En l’absence de démonstration du fait que l’appartement ait été immédiatement occupé, et d’accord exprès de Monsieur [F], Madame [X] était tenue de verser les loyers, de sorte que sa demande sera rejetée à ce titre.

Sur les sommes versées et retenues au titre des provisions sur charges :

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est autorisé à consigner une provision correspondant à 20% du dépôt de garantie du locataire, dans l’attente de la régularisation des charges annuelles de son locataire.

Le bailleur peut également retenir des provisions sur charges, versées en l’espèce avec le loyer, à charge pour lui de régulariser les montants dès l’arrêté des comptes.

La demanderesse indique que, dans la copropriété dans laquelle se trouve le logement, les comptes sont arrêtés au 30 septembre.

Elle s’étonne qu’aucune régularisation ne soit intervenue quant aux provisions sur charges versées pendant les périodes du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et celle du 1er octobre 2024 à son départ.

En outre, elle s’étonne de constater que pour la période allant du 1er octobre 2024 à la date de son départ effectif le 5 novembre 2024, ce soit la somme de 64,60 € lui ait été réclamée, ce qu’elle estime supérieur aux charges qu’elle a dû réellement exposer pour la courte période.

Elle demande ainsi la déduction des sommes suivantes :
75 € correspondant au 20% de provision sur charges,
52,67 € correspondant à la régularisation de charges opérée sur le compte locataire de Madame [X] le 1er juin 2024,
216,60 € correspondant aux provisions sur charges appelées sur la période du 1er juin 2024 au 21 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées par la demanderesse que la somme de 52,67 € appelée en même temps que le loyer du mois de juin 2024 correspondant à la régularisation de charges pour la période du 12 mai 2023 au 30 septembre 2023, après arrêté des comptes. Il n’y a pas lieu de remettre en cause sa facturation par le bailleur.

Pour la période allant du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, il n’est justifié d’aucune régularisation en effet.

Si celle-ci n’a pas pu être effectuée au moment de la production du décompte, car l’arrêté de compte n’avait pas encore été établi, il incombait au bailleur d’en justifier ultérieurement.

En effet, en application des dispositions de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur disposait d’un délai d’un an pour procéder à ladite régularisation, à compter du 30 septembre 2024, ce dont il ne justifie pas.

Par conséquent, faute pour le défendeur d’avoir satisfait à cette exigence, il sera déduit du montant réclamé à la locataire, la somme de 216,60 € correspondant aux provisions versées, conformément à la demande de Madame [X].

Enfin, en ce qui concerne la période allant du 1er octobre 2024 au 21 novembre 2024, il est considéré que la somme de 75 € correspondant au 20% de provisions sur charges a été facturée dans l’attente de l’arrêté des comptes relatif à ladite période qui s’est achevée comptablement au 30 septembre 2025.

Il n’y a pas lieu de déduire cette somme dans l’attente de la régularisation.

En revanche, il y a lieu d’enjoindre le bailleur d’y procéder avant le 30 septembre 2026.

Sur les dommages et intérêts :

Madame [X] demande la condamnation de Monsieur [F] à lui verser la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, pour avoir refusé de lui restituer son dépôt de garantie et avoir tardé à lui remettre les clés de la buchère et du débarras, lui causant un préjudice financier important et perturbant la conservation et l’accès à ses affaires.

La locataire ne justifie pas des préjudices qu’elle invoque, et il ressort des pièces du dossier que le bailleur a fait preuve de réactivité à chacune de ses sollicitations, nombreuses et insistantes.

Il y a lieu de constater qu’aucun caractère abusif des agissements de Monsieur [F] n’est démontré, de sorte que la demanderesse sera déboutée de sa demande.

→ Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [F] :

Sur les loyers impayés :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

Monsieur [F] indique que la locataire reste lui devoir la somme de 1.100,55 € au titre de loyers impayés (725,55 € au titre des loyers non versés et 375 € au titre d’une dispense de loyer en échange de travaux, non effectués par la locataire).

La somme de 725,55 € correspondant au décompte de sortie produit par l’agent immobilier sera retenue au titre des loyers impayés après le départ de la locataire.

Il n’est pas démontré par le demandeur que Madame [X] est redevable de la somme de 375€ déduite volontairement par le bailleur de ses loyers, et pour lesquelles elle a reçu une quittance.

Sur les travaux de remise en état du logement :

En application des dispositions de l'article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; "

En l’espèce, Monsieur [F] demande la condamnation de Madame [X] à lui rembourser les frais suivants engagés pour la remise en état du logement après le départ de la locataire :
375 € pour la reprise de la peinture du logement,
500 € pour la reprise de la peinture du débarras,
200 € pour la reprise du parquet de la chambre,
200 € pour la poignée manquante de la porte de la chambre et de la cuisine,
530 € pour la reprise de la fissure de la porte du débarras,
90 € pour l’entretien de la chaudière,
2370,83 € pour les travaux de menuiserie.
Il ressort de l’état des lieux de sortie tenu le 5 novembre 2024, que le logement s’est trouvé dans un état sensiblement identique que ce qui avait constaté à l’entrée des lieux de la locataire.

Les murs et sols sont notés comme étant en « état moyen » tant dans l’état des lieux d’entrée que dans celui de sortie. Aucune observation supplémentaire ne permet de se rendre compte des éventuelles dégradations commises par la locataire selon le bailleur.

Il n’est consigné nulle part que des poignées seraient manquantes, du fait de la locataire.

Les huisseries sont dans le même état à l’entrée et la sortie de Madame [X], et plus particulièrement dans la chambre, les ouvrants étaient notés comme ne fermant plus, de sorte qu’il n’est pas justifié que les travaux de menuiserie soient mis à la charge de la locataire.

En définitive, les devis fournis par le bailleur paraissent correspondre à l’engagement de travaux dû davantage à l’usure du logement qu’à l’intervention de la locataire.

Madame [X] ne sera condamnée qu’au remboursement de l’entretien de la chaudière qu’il lui incombait de faire effectuer.

Pour le surplus, Monsieur [F] sera débouté de ses demandes.

Sur le préjudice moral :

Monsieur [F] demande la condamnation de Madame [X] à lui verser la somme de 3000 € en réparation de son préjudice moral, pour avoir subi de multiples appels téléphoniques sans fondement, et reçu des messages de menace.

S’il ressort des échanges entre le bailleur et la locataire produits par Monsieur [F], que les relations entre les parties peuvent s’avérer très conflictuelles, le préjudice moral est insuffisamment caractérisé pour donner lieu à dédommagement.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive :

Monsieur [F] demande la condamnation de Madame [X] à lui verser la somme de 3000 € en réparation du caractère abusif de la procédure.

En l’espèce, dans la mesure où il sera fait droit partiellement aux demandes de la locataire, il ne pourra lui être reproché d’avoir mené une action infondée, ni d’être de mauvaise foi.

Le caractère abusif de la procédure n’est pas avéré, de sorte que Monsieur [F] sera débouté de sa demande à ce titre.

→ Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Au regard des circonstances du litige, chacune des parties conservera la charge de ses dépens et elles seront toutes deux déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS