TJ 75056, 27 avr. 2026, RG 20/02644

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me DUBOIS-VIEULOUP (D1352)
Me HADJ SAID (C1785)

■

18° chambre
3ème section

N° RG 20/02644

N° Portalis 352J-W-B7E-CR3HM

N° MINUTE : 4

Assignation du :
14 Janvier 2020

JUGEMENT
rendu le 27 Avril 2026
DEMANDEUR

Monsieur [S] [R]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Maître Christelle DUBOIS-VIEULOUP de la S.E.L.A.R.L. VIEULOUP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1352

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [R], décédé le 13 novembre 2020

Monsieur [N] [R], décédé le 31 juillet 2020

Monsieur [U] [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [W] [R]
[Adresse 3]
[Localité 3] (ALGÉRIE)

Monsieur [V] [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Monsieur [K] [R]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Monsieur [L] [R]
[Adresse 3]
[Localité 3] (ALGÉRIE)

Monsieur [O] [R]
[Adresse 3]
[Localité 3] (ALGÉRIE)

Monsieur [C] [R]
[Adresse 3]
[Localité 3] (ALGÉRIE)

Tous représentés par Maître Karima HADJ SAID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1785

Madame [P] [R], en qualité d’héritière de Monsieur [N] [R],
[Adresse 3]
[Localité 3] (ALGÉRIE)

Madame [A] [R], en qualité d’héritière de Monsieur [N] [R] [Adresse 3]
[Localité 3] (ALGÉRIE)

Madame [Z] [R], en qualité d’héritière de Monsieur [N] [R]
[Adresse 3]
[Localité 3] (ALGÉRIE)

Madame [Y] [R], en qualité d’héritière de Monsieur [N] [R]
[Adresse 3]
[Localité 3] (ALGÉRIE)

Madame [M] [R], en qualité d’héritière de Monsieur [N] [R]
[Adresse 5]
[Localité 5]

Madame [F] [R], en qualité d’héritière de Monsieur [N] [R]
[Adresse 6]
[Localité 6]

Monsieur [B] [R], en qualité d’héritier de Monsieur [Q] [R]
[Adresse 7]
[Localité 7]

défaillants

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cassandre AHSSAÏNI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.
Décision du 27 Avril 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 20/02644 - N° Portalis 352J-W-B7E-CR3HM

DÉBATS

À l’audience du 03 Février 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Réputé contradictoire
En premier ressort

---

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 29 juin 1979, M. [S] [R] a acquis de M. [I] [G] un immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 8] dans lequel était exploité un fonds de commerce.

Un fonds d'hôtellerie, bar et restaurant était alors exploité dans cet immeuble, en vertu d'un bail commercial consenti par acte du 8 septembre 1972 par M. [G] à M. [X] [T].

Le fonds de commerce exploité au [Adresse 8], comprenant le droit au bail commercial susvisé, avait ensuite été vendu par acte sous signature privée du 18 octobre 1972 par M. [X] [T] à M. [H] [D] né en 1928, à M. [H] [D] né en 1937 et à M. [J] [R], le père de M. [S] [R].

Suivant acte sous seing privé du 28 juillet 1975, M. [J] [R] est devenu propriétaire des 3/6ème du fonds et M. [PV] [BI] des 3/6ème restants.

Par acte sous signature privée du 16 mars 1981, M. [PV] [BI] a cédé l'intégralité de ses parts à M. [S] [R]. Ce dernier, propriétaire de l'immeuble, est ainsi devenu propriétaire du fonds à hauteur de la moitié, son père demeurant propriétaire de l'autre moitié.

À la suite du retrait de M. [J] [R], M. [S] [R] a commencé à gérer le fonds de commerce exploité au [Adresse 8] sous l'enseigne « [Localité 9] Hôtel » ou « Au bon accueil » à compter du 1er avril 1984 – son immatriculation au RCS a été effective à compter du 17 juin 1984.

Par acte sous signature privée du 1er janvier 2004, M. [S] [R] a donné à bail commercial à la société de fait [S] [R] et [J] [R] l'immeuble susvisé situé [Adresse 8]. Ce bail a été conclu pour neuf ans à compter du 1er janvier 2004, pour y exercer exclusivement les activités de « café, hôtel, restaurant ». Le bail a été consenti moyennant un loyer de 35 000 euros par an en principal, payable par quarts à terme échu.

M. [QJ] [R] est décédé le 19 décembre 2010. L'indivision successorale, composée de M. [S] [R] et de ses quatre frères M. [E] [R], M. [N] [R], M. [C] [R] et M. [O] [R], est devenue locataire de l'immeuble en cause.

Le 4 mai 2012, le préfet de police de [Localité 10] a pris un arrêté aux fins de fermeture de certaines des chambres de l'hôtel et d'interdiction de l'accès du public à ces chambres, eu égard à de « graves anomalies au regard de la sécurité préventive ».

L'exploitation de l'hôtel et du bar a pris fin le 1er janvier 2013.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 8 décembre 2017, M. [S] [R] a informé ses quatre frères, compte tenu du montant des travaux à réaliser pour mettre aux normes les locaux, de sa décision de mettre fin au bail commercial en délivrant un congé sans offre de renouvellement, d'abandonner les loyers impayés depuis cinq ans outre de faire procéder à la radiation du fonds auprès du RCS.

Par actes d'huissier signifiés les 15 et 27 novembre 2018, le 4 décembre 2018, ainsi que les 2 et 8 avril 2019, M. [S] [R] a fait délivrer à lui-même, à M. [E] [R], M. [N] [R], M. [C] [R] et M. [O] [R] :
- un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 214 242,33 euros au titre des loyers et charges impayées,
- un commandement « d'avoir à respecté (sic) les obligations contractuelles découlant du bail commercial en date du 1er janvier 2004 concernant les réparations locatives de quelque nature que ce soit, même celles dites grosses réparations par l'article 606 du code civil, y compris les ravalements périodiques tant intérieurs qu'extérieurs et toutes les réfections complètes en cas d'usure ».

M. [S] [R] a ensuite fait assigner ses quatre frères devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail. Cette assignation a été signifiée à M. [E] [R] par acte d'huissier du 14 janvier 2020. Le procès-verbal d'accomplissement des formalités de transmission de l'assignation en Algérie aux fins de signification à M. [N] [R], M. [C] [R] et M. [O] [R] a été dressé le 7 février 2020.

M. [N] [R] est décédé le 31 juillet 2020 et M. [E] [R] le 13 novembre 2020.

M. [S] [R] a fait assigner en intervention forcée les ayants-droits de M. [N] [R] comme suit :
- Mme [W] [R] suivant procès-verbal d'accomplissement des formalités de transmission de l'assignation en Algérie aux fins de signification dressé le 28 février 2022,
- M. [U] [R] par acte d'huissier signifié le 28 février 2022,
- M. [K] [R] par acte d'huissier signifié le 1er mars 2022,
- M. [V] [R] par acte d'huissier signifié le 28 février 2022,
- Mme [P] [R] suivant procès-verbal d'accomplissement des formalités de transmission de l'assignation en Algérie aux fins de signification dressé le 8 novembre 2023,
- Mme [A] [R] suivant procès-verbal d'accomplissement des formalités de transmission de l'assignation en Algérie aux fins de signification dressé le 8 novembre 2023,
- Mme [Z] [R] suivant procès-verbal d'accomplissement des formalités de transmission de l'assignation en Algérie aux fins de signification dressé le 8 novembre 2023,
- Mme [Y] [R] suivant procès-verbal d'accomplissement des formalités de transmission de l'assignation en Algérie aux fins de signification dressé le 8 novembre 2023,
- Mme [M] [R] par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023,
- Mme [F] [R] épouse [KG] par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023 ;

Et les ayants-droit de M. [E] [R] comme suit :
- M. [L] [R] suivant procès-verbal d'accomplissement des formalités de transmission de l'assignation en Algérie aux fins de signification dressé le 28 février 2022,
- M. [B] [R] par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023.

Les instances n°22/3153 et 24/380 ouvertes par ces assignations en intervention forcée ont été jointes à la présente.

Messieurs [O], [C], [U], [V], [K] et [L] [R] ainsi que Mme [W] [R] (ci-après : les consorts [R]) ont seuls constitué avocat.

Par ordonnance du 5 juin 2025, la juge de la mise en état, saisie d'un incident par les consorts [R], les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes de communication de pièces sous astreinte.

À l'issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 29 septembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie en juge unique du 3 février 2026 et mise en délibéré au 27 avril suivant.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2025, M. [S] [R] demande au tribunal de :
« - JUGER que Monsieur [S] [R] est fondé à demander la résiliation du contrat de bail suivant clause résolutoire ;
- JUGER que le bail commercial conclu le 1er janvier 2004 est bien résilié à effet du 9 mai 2019, soit un mois après la mise en demeure et le commandement réalisé par acte d'huissier infructueux le plus récent ;
Subsidiairement,
- JUGER que l'absence de règlement des loyers constitue un motif grave et légitime, tel que visé par l'article L145-17 du Code de Commerce permettant au bailleur, Monsieur [S] [R], de refuser de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction qui a bien été visée dans les mises en demeure délivrées aux débiteurs par actes d'huissier, ouvrant la possibilité pour le bailleur de refuser le renouvellement du bail commercial sans paiement d'une indemnité aux locataires sortants.
En tout état de cause,
- CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [R], Monsieur [O] [R], les ayants-droits de Monsieur [N] [R] et les ayants-droits de Monsieur [E] [R], à verser à Monsieur [S] [R] la somme de 2.000 euros par défendeur, soir la somme de 28.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [R], Monsieur [O] [R], les ayants-droits de Monsieur [N] [R] et l'ayant-droit de Monsieur [E] [R], aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Christelle DUBOIS-VIEULOUP de la SELARL VIEULOUP AVOCATS, avocat au Barreau de PARIS ;
- RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit. »

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2025, les consorts [R] demandent au tribunal de :
« - DIRE nulle l'assignation et toutes les procédures subséquentes, délivrée par monsieur [R] [S] ;
- DÉBOUTER, en conséquence, monsieur [R] [S] de l'ensemble de ses demandes et prétentions.
A TITRE SUBSIDIAIRE
- CONSTATER que le demandeur a fait usage de manoeuvres frauduleuses pour faire jouer la clause résolutoire.
- DESIGNER un expert afin de déterminer l'indemnité d'éviction pour chacun des consorts [R] et de procéder au calcul des bénéfices à répartir entre le demandeur et les consorts [R] .
- CONDAMNER monsieur [R] [S] au paiement au consorts [R] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- CONDAMNER monsieur [R] [S] aux entiers dépens ».

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s'agissant de l'exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur l'exception de nullité

Selon l'article 789 dans sa rédaction applicable au litige en cause, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

En l'espèce, les consorts [R] ne sont pas recevables à soulever devant la formation de jugement une exception de nullité de l'assignation, dont ils auraient dû saisir le juge de la mise en état, tout comme de l'éventuelle fin de non-recevoir qu'ils évoquent dans le seul corps de leurs écritures.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, il résulte de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, l'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu, à titre d'obligation principale, de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, le bail commercial conclu le 1er janvier 2004 contient une clause résolutoire suivant laquelle : « Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance, ou en cas d'inexécution de l'une des conditions du bail, et un mois après un simple commandement de payer, ou une sommation d'exécuter contenant mention de la présente clause restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration du délai ci-dessus et l'expulsion aura lieu, immédiatement après le mois, par simple ordonnance de référé de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, et dans ce cas, la somme remise à titre de dépôt de garantie sera acquise au bailleur à titre de première indemnité sans préjudice de tout autre dépens ou dommage-intérêts et sans que l'effet de cette clause puisse être arrêté par des offres ultérieures de payer ou de se conformer aux conditions du bail. »

Comme cela résulte de l'exposé des faits ci-dessus, M. [S] [R] en sa qualité de bailleur a fait signifier par actes d'huissier des 15 et 27 novembre 2018, 4 décembre 2018, 2 et 8 avril 2019, aux locataires, soit à lui-même ainsi qu'aux ayant-droits de M. [J] [R] – M. [E] [R], M. [N] [R], M. [C] [R] et M. [O] [R] :
- un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 214 242,33 euros au titre des loyers et charges impayées,
- un commandement « d'avoir à respecté (sic) les obligations contractuelles découlant du bail commercial en date du 1er janvier 2004 concernant les réparations locatives de quelque nature que ce soit, même celles dites grosses réparations par l'article 606 du code civil, y compris les ravalements périodiques tant intérieurs qu'extérieurs et toutes les réfections complètes en cas d'usure ».

La dette locative dont le paiement a été requis par le bailleur est constitué des loyers, charges et taxes des années 2013 à 2017 inclus ainsi que de la période courant du 1er janvier au 30 novembre 2018 suivant le décompte joint au commandement.

Les sommes figurant au décompte correspondent au montant du loyer contractuellement stipulé – soit 35 000 euros par an – ainsi qu'aux charges et taxes.

Les défendeurs n'allèguent ni ne démontrent avoir réglé les sommes dues dans le délai imparti. Le seul moyen de défense qu'ils développent tient dans l'absence de mise en demeure préalable au commandement. Néanmoins, aucune disposition légale ni contractuelle n'impose une telle formalité.

En conséquence, à défaut de moyen de contestation opérant, les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont remplies et le bail a été résilié de plein droit le 8 mai 2019 à minuit, soit un mois après la dernière signification effectuée à l'étranger.

Le bail commercial est donc résilié depuis cette date.

Dès lors qu'il est fait droit à la demande principale de M. [S] [R], ses demandes subsidiaires ne seront pas étudiées. Le tribunal constate que ce dernier ne formule aucune demande d'expulsion ni de condamnation en paiement.

Quant à la demande subsidiaire d'expertise aux fins d'évaluation de l'indemnité d'éviction formulée par les consorts [R], elle est infondée dès lors que le bail ne prend pas fin du fait d'un congé mais de la mise en œuvre de la clause résolutoire. Elle sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du code de procédure civile, les défendeurs, parties perdantes, seront condamnés in solidum au paiement des dépens, avec distraction au profit de Me Dubois-Vieuloup.

En vertu de l'article 700 du même code, les défendeurs, condamnés aux dépens, devront payer in solidum à M. [S] [R] une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l'équité commande de fixer à 5 000 euros.

Les demandes formées par les défendeurs sur ces mêmes fondements seront en conséquence rejetées.

Il sera enfin rappelé que selon l'article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire, étant souligné qu'aucune partie ne forme de demande contraire.

PAR CES MOTIFS