TJ 57463, 27 avr. 2026, RG 25/00264

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 AVRIL 2026

N° RG 25/00264 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LLHK

Minute JCP n° 234/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [K] [Z]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Maître Noëlle OURTAU-VING de la SARL ILIADE AVOCATS, avocats au barreau de METZ, vestiaire : A401

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [G] [S]
demeurant [Adresse 3]
Cave + Parking
[Localité 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER LORS DES DEBATS : Marc SILECCHIA

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Amélie KLEIN

Débats à l'audience publique de référé du 26 février 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me Noëlle OURTAU-VING par voie de case ( + pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le à Monsieur [G] [S] par LS ( +pièces)

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 juin 2021, M. [K] [Z] a consenti à M. [G] [S] un bail portant sur un local à usage d'habitation, une cave et un parking couvert situés [Adresse 4] , moyennant un loyer de 620 euros outre 60 euros de provisions sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 28 février 2025 à M. [G] [S] pour une somme en principal de 2663,80 euros, le bailleur relevant des impayés locatifs.

Par exploit signifié le 12 mai 2025, délivré à l'étude, M. [K] [Z] a fait assigner M. [G] [S] en référé devant le Juge des contentieux de la protection, aux fins de voir :

- Constater la résiliation du bail ;
- Ordonner l'expulsion de M. [G] [S] et de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, à l'expiration d'un délai de 2 mois prévu à l'article L412-1 du code de procédure civile d'exécution ;
- Condamner M. [G] [S] à titre provisionnel au paiement de la somme de 2961,80 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 29 avril 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025 sur la somme de 1461,80 euros, et à compter de la décision à intervenir sur le surplus de la somme ;
- Condamner M. [G] [S] à payer à la partie demanderesse une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation de 711 euros à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire et jusqu'à libération effective des lieux, tout mois commencé étant du en intégralité ; chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail.
- Condamner la partie défenderesse à payer à la partie demanderesse une somme de 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux frais et dépens, y compris les frais du commandement de payer .

Par dernières conclusions enregistrées le 30 janvier 2026, M. [Z] maintient ses demandes précitées, actualisant sa demande à la somme de 2750,97 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 31 décembre 2025 ; il demande en outre au juge des référés de :

- condamner, à défaut qu'il ne quitte immédiatement les lieux, dès lors que sera constatée la résiliation judiciaire du bail ou qu'elle sera judiciairement ordonnée, M. [G] [S] au paiement, outre les charges, d'un indemnité d'occupation égale à deux fois de loyer quotidien, et ce, jusqu'à complet déménagement et restitution des clés ;
- accorder le recours à la force publique en vue de l'expulsion , à défaut que le locataire ne quitte spontanément les lieux ;
- condamner M. [S] aux frais et dépens, dont distraction au profit de Me OURTAU-VING ;

M. [Z] verse un décompte actualisé.

Par courrier enregistré au Greffe le 11 février 2026, M. [G] [S] demande au juge des référés de :

- débouter M. [Z] de sa procédure d'expulsion
- déclarer le logement comme indécent en l'absence de DPE
- annuler l'augmentation de loyer et ordonner l'imputation des trop-perçus à la dette
- l'autoriser à continuer d'occuper le logement
- ordonner la mise à jour de la dette
- ordonner que les quittances soient émises dans les 5 jours à réception de ses paiements, et non avec un mois de décalage.

Il indiquait notamment avoir rencontré des difficultés financières ayant connu plusieurs périodes de pertes d'emploi en 2022 et 2024. Il ajoute avoir créé une entité de transport public. Il précise honorer à ce jour son loyer, chaque mois, complété par un supplément en règlement de la dette locative. Il soutient que sa dette n'a pas diminué en dépit de ses règlements. Il ajoute que les relations avec M. [Z] se sont dégradées en 2024, et que M.[Z] a tenté à plusieurs reprises de lui imposer des augmentations de loyers démesurées et hors périodes annuelles. Il indique assumer des augmentations pour un logement sans DPE. Il ajoute que M. [Z] lui interdit la consommation électrique de son réseau domestique pour le rechargement de son véhicule avec un chargeur fourni par le constructeur de type 1 ( prise domestique équivalent à 2 kwH équivalent à un petit chauffage d'appoint.) Il concluait : « je pense avoir remboursé plus de 2000 euros, je consens à verser 500 euros pour clore tout sujet ».

*

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 février 2026, lors de laquelle la partie demanderesse, représentée par son conseil, a indiqué que M. [G] [S] n'a versé aucun élément probant pour contester le montant de sa dette. Elle ajoute qu'il conteste l'augmentation des loyers appliquée. Elle retient qu'il y a eu une reconnaissance de dettes aux termes de différents écrits de M. [S]. Elle souligne que le commandement de payer est resté infructueux dans les délais impartis pour régler la dette. Elle ajoute que M. [S] ne respecte pas les conditions du bail , en ce qu'il a notamment fixé à son domicile le siège de sa société, et qu’il encombre les parties communes avec son véhicule professionnel. Le conseil de M. [Z] a également versé à l'audience un décompte, fourni par la banque, de tous les versements effectués par M. [S]. M. [S] a pris connaissance de ce document à l'audience, de façon contradictoire.

En réplique, M. [S] indique avoir également fait des paiements en espèces, qui n'apparaissent pas sur le relevé de la banque. Sur interrogation, il a reconnu ne pas avoir de récépissé qui attesterait des paiements réalisés en espèce. Il indique qu’à ce jour, ses loyers sont réglés. Il ajoute qu'il a réglé une grande partie de l'arriéré. Il souligne que quelques jours après lui avoir remis ses quittances de loyers, M. [Z] a augmenté les loyers pour augmenter sa dette, en faisant une indexation.

Le bailleur retient que les problèmes de paiement existent depuis 2022 ; que les indexations litigieuses ont été formalisées par courriers ; que M. [S] refuse l'indexation ; qu’un différend oppose les parties concernant les parties communes ; que le locataire a ainsi procédé à la baisse des loyers au motif que le propriétaire ne le laissait pas occuper les parties communes ;

M. [S] retient que la jouissance d'une partie du jardin, à l'époque cultivable, lui a été retirée ; que le bail mentionne le jardin. Il ajoute ne pas avoir déduit de somme de ses loyers. Il indique régler actuellement les 711 euros dus par mois. Il a précisé ne pas payer d'arriéré en plus, car pour lui, il n'y a pas d'arriéré. Il a indiqué souhaiter rester dans le logement jusqu'à ce qu'il en trouve un autre.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.
Il sera statué par ordonnance contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été dénoncée au représentant de l'Etat dans le département le 13 mai 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

En outre, la CCAPEX a été saisie de la situation d’impayés plus de deux mois avant l’assignation en résiliation du bail, en l'espèce, le 3 mars 2025.

En conséquence, la demande du bailleur aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable en la forme.

Sur les demandes en paiement et en résiliation du bail :

La loi, et notamment l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que le paiement des loyers figure au titre des obligations essentielles du locataire.

Le loyer peut être indexé annuellement si le contrat le prévoit, ou à titre exceptionnel, en cas de travaux ; cette indexation ne peut être supérieure à la variation de l'Indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee.

Aux termes de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Il sera précisé que depuis le 24 août 2022, la loi interdit la révision de loyer en cours de bail des logements classés F ou G. Cette mesure concerne les baux conclus à compter de cette date. Elle s’appliquera progressivement aux baux en cours ( étant rappelé que le présent bail a été conclu avant le 4 août 2022).

En l'espèce, le contrat de bail comporte une clause d'indexation prévoyant la révision du loyer chaque année au 1er juillet.

-sur la contestation de l'indexation au regard de l'absence, puis de l'absence d'authenticité, du diagnostic de performance énergétique (DPE) :

Le contrat de bail a été conclu le 4 juin 2021, soit avant le 24 août 2022.

Dans un premier temps, M. [S] a soulevé l'absence de DPE, puis, une fois le DPE versé par M. [Z] ( DPE daté du 5 juin 2021 après visite du logement effectuée le 3 juin 2021 ( pièce 14)), l'absence d'authenticité dudit DPE.

Si M. [S] conteste la validité du diagnostic de performance énergétique (DPE) fourni par M. [Z] (pièce 14 de M. [Z]), afin de contester l'indexation appliquée, il ne verse toutefois aucun élément permettant de remettre en cause le diagnostic. Son moyen est donc inopérant.

- sur la contestation tenant aux modalités d'indexation :

Il a été précédemment rappelé que le bail comporte une clause d'indexation, indiquant que le loyer sera révisé annuellement au 1er juillet. ( pièce 2 de M. [Z])

Monsieur [Z] conteste les modalités de l'indexation mise en œuvre.

À cet égard, il sera rappelé que l'article précité dispose que la révision peut être sollicitée dans un délai d'un an suivant sa prise d'effet, lorsque l'indexation est prévue au contrat de bail.

Or, M. [Z] a exprimé sa volonté de réviser le loyer par courrier électronique du 28 avril 2025 ( pièce 7) visant un mail précédent du 8 avril 2025 ; M. [Z] y a rappelé à M. [S] l'augmentation du loyer à la somme de 711 euros ( au lieu des 680 euros antérieurs) à compter du 1er juillet 2024, la mention du 1er juillet 2025 constituant manifestement une erreur de plume au regard des termes employés : « le loyer est passé de 680 à 711 euros (…). Vous en avez été informé par mon mail du 8 avril 2025 ».

Dès lors, la volonté d'indexation a été exprimée dans les délais légaux, à savoir dans un délai d'un an maximum suite à sa prise d'effet.

Le moyen est donc inopérant.

-sur la clause résolutoire :

Le bail comporte en l'espèce une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail en cas d'impayés non régularisés dans les 2 mois suivant signification d'un commandement de payer.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 28 février 2025.

Les sommes dues n'ont pas été régularisées dans le délai de 2 mois fixé par le commandement de payer.

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du bail et du décompte produit par la partie demanderesse, que M. [G] [S] reste redevable d'arriérés locatifs à hauteur de 2750,97 euros, représentant les loyers et les charges impayés arrêtés au 31 décembre 2025.

Si M. [S] conteste le décompte, il ne verse aucun élément probant de nature à le remettre en cause, et/ou de nature à établir que les versements qu'il a réalisés n'ont pas été pris en compte.

En outre, si un différend oppose les parties sur l'occupation des parties communes, les reproches adressés à M. [Z] ne sont aucunement fondés, le bail n'autorisant pas l'utilisation des parties communes telle que souhaitée par M. [S] ( entrepôt de matériels, etc).

Aucune réduction de loyer n'est donc justifiée au motif du refus allégué, de la part du bailleur, de laisser le locataire accéder aux parties communes.

Au regard de ce qui précède, M. [G] [S] sera condamné au paiement de la somme de 2750,97 euros précitée, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1461,80 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

En outre, compte tenu de l'absence de règlement régulier des arriérés locatifs dus dans les deux mois suivant le commandement de payer signifié le 28 février 2025, la clause résolutoire a pris ses effets à l'expiration du délai de 2 mois ouvert pour payer, soit le 28 avril 2025 à minuit. Il convient ainsi de constater la résiliation du bail à compter du 29 avril 2025.

À défaut de départ volontaire des lieux de M. [G] [S], son expulsion sera ordonnée dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. ( ...)/ Le juge peut, notamment à la demande d'une partie, autoriser le paiement de la dette locative en plusieurs échéances, dans un délai maximum de 36 mois. »

En l'espèce, M. [G] [S] demande à rester dans son logement, jusqu'à ce qu'il trouve un autre logement.

Il règle ses loyers courants.

Il ne justifie cependant pas de ses capacités de remboursement actuelles, et ne verse actuellement aucune somme au titre de ses arriérés locatifs, indiquant à l'audience ne pas être redevable d'arriérés.

En outre, il indique dans son courrier enregistré au Greffe le 11 février 2026, qu'il a perdu son emploi en mai 2024, et qu'il est indemnisé par FRANCE TRAVAIL. Il verse une attestation FRANCE TRAVAIL datée du 19 janvier 2026, établie pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2025, dont il résulte qu'il a notamment été indemnisé à hauteur de 19,33 euros par jour au mois de décembre 2025 (soit 599,23 euros perçus en décembre 2025 au titre de l'allocation spécifique de solidarité).

S'il indique dans son courrier avoir créé son entreprise de transport public « dont il est le président non salarié », il n'est pas précisé qu'il percevrait des revenus au titre de ces activités.

Enfin, le bailleur indique sans être contredit que le moratoire mis en place entre les parties au mois de juin 2023, n'a pas été respecté, ce que corrobore le courrier adressé au locataire le 16 octobre 2023 déplorant des impayés ( aucun versement hormis les allocations logement de la CAF).

Le bailleur a également refusé la proposition d'échéancier faite par le locataire au mois de mai 2025 à hauteur de 50 euros par mois, proposition assortie de la condition de percevoir les APL au lieu et place du bailleur ( pièces 8 et 9).

Il sera observé qu'à supposer que les délais les plus larges soient accordés à M. [S], soit 36 mois, ces délais seraient insuffisants pour couvrir la dette en procédant par règlements de 50 euros tels que l'avait proposé M. [S] au bailleur en mai 2025 ( période depuis laquelle la situation de M. [S] ne s'est pas améliorée, au regard des pièces produites).

Dans ces conditions, les capacités de remboursement de ses arriérés locatifs par M. [S] apparaissant insuffisantes au regard des justificatifs produits, il ne peut lui être accordé de délais de paiement permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Il convient de fixer au montant du loyer en cours, et majoré des charges et taxes habituelles, l'indemnité d'occupation due par le défendeur à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, cette indemnité étant révisée selon les conditions de l'ancien bail.

Aucun fondement juridique ne justifie en revanche les demandes de M. [Z] tendant au paiement d'une indemnité d'occupation « égale à deux fois le loyer quotidien », dès le constat de la résiliation judiciaire du bail et jusqu'à départ effectif des lieux. M. [Z] sera donc débouté de ses demandes formulées en ce sens.

Sur les demandes accessoires :

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

M. [K] [Z] a dû engager des frais pour faire valoir ses droits. Il est équitable de lui accorder une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, que M. [G] [S] sera condamné à lui verser. Il sera en outre condamné aux entiers frais et dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS