TJ 13055, 28 avr. 2026, RG 25/01441

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 28 Avril 2026
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 13 Février 2026

N° RG 25/01441 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6G27

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. HOTEL OF MARSEILLE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Jean-Louis BOISNEAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. HOTEL DU PHARO
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Eric BAGNOLI de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

Gosse délivrée le 28.04.26
À
- Me Jean [G] [Q]
- [E] [A]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09 mai 2006, la SAS HOTEL DU PHARO a signé un contrat de sous location avec la SAS HOTEL OF MARSEILLE concernant des locaux dont la désignation suit : un hôtel de quatre étoiles de 100 chambres dont huit suites situé [Adresse 3], bâti sur cinq niveaux en superstructure au-dessus du parking public du Pharo commercialisé sous l’ancienne « NEW HOTEL OF MARSEILLE » avec un restaurant de 60 places, le « VICTOR CAFE », un bar, une piscine et des espaces de réunion, pour une durée de 12 ans.
Le montant du loyer représente la redevance de crédit-bail éventuellement actualisé, la prise en charge de l’impôt foncier retenu dans la limite de 50 % et l’intéressement supplémentaire de 3 % du chiffre d’affaires global, plafonné à un montant représentant un rendement annuel de 10 % du coût de la construction de l’hôtel hors aménagements pris en charge par l’exploitant.

Par acte sous-seing-privé du 23 mai 2013, un avenant n°1 au contrat de sous-location conclu entre la SAS HOTEL DU PHARO et la SAS HOTEL OF MARSEILLE est venu préciser le calcul du plafonnement et le calcul du loyer.

Par exploit de commissaire de justice du 2 avril 2025, la SAS HOTEL OF MARSEILLE a fait attraire la SAS HOTEL DU PHARO devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé, à l’audience du 13 juin 2025, aux fins de :
Venir la Société HOTEL DU PHARO s'entendre condamner à verser à la Société HOTEL OF MARSEILLE une provision de 338.642,65 euros sur la somme de TVA indûment perçue au titre de la TVA entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2024 ;Venir la Société HOTEL DU PHARO s’entendre condamner à verser à la Société HOTEL OF MARSEILLE la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
L’affaire a été appelée à l’audience du 13 juin 2025 et, après quatre renvois, a été retenue à l’audience du 13 février 2026, la SAS HOTEL OF MARSEILLE, aux termes de ses dernières conclusions, sollicitant de :
Se déclarer compétent tant en raison de l’absence de contestation sérieuse que du trouble manifestement illicite et du dommage imminent subi par la Société HOTEL OF MARSEILLE ; Subsidiairement, en respect du décret 2015-233 du 27 février 2015, en cas de difficulté sur le ou les taux de TVA applicables à la location des locaux, transmettre la question préjudicielle au Tribunal administratif de MARSEILLE ;Condamner la Société HOTEL DU PHARO à verser à la Société HOTEL OF MARSEILLE une provision de 266.117,54 euros en remboursement de la TVA indûment perçue ;Débouter la Société HOTEL DU PHARO de sa demande reconventionnelle comme étant irrecevable et mal fondée ;Condamner la Société HOTEL DU PHARO à verser à la Société HOTEL OF MARSEILLE la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Aux termes de ses dernières écritures, la SAS HOTEL DU PHARO, par l’intermédiaire de son conseil, sollicite de :
Juger irrecevables les demandes formulées par la société HOTEL OF MARSEILLE à l’encontre de la société HOTEL DU PHARO et comme excédant la compétence du juge des référés ; Condamner reconventionnellement la société HOTEL OF MARSEILLE à payer à la société HOTEL DU PHARO à titre provisionnel la somme de 66.677,40 euros ; Condamner la société HOTEL OF MARSEILLE à payer à la société HOTEL DU PHARO la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;La condamner aux entiers dépens.
Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 avril 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la demande de provision

Il ressort de l'article 834 du code civil que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Il ressort de l'article 835 du code civil que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le juge des référés est le juge de l'évidence et ne peut statuer en présence d'une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.

C'est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique.

En l’espèce, les parties s’opposent sur l’interprétation du contrat de sous-location et notamment concernant son article 5 portant sur la taxe sur la valeur ajoutée.

En effet, la SAS HOTEL OF MARSEILLE soutient qu’à l’occasion d’un contrôle de TVA sur les exercices 2021 jusqu’à la fin du premier trimestre 2024, au visa de l’article 279 du code général des impôts qui fixe le taux de TVA à 10 % sur les locaux affectés à la fourniture d’un hébergement, le vérificateur a rejeté la déduction de la TVA au taux de 20 % pratiquée par la SAS HOTEL DU PHARO sur l’ensemble du loyer et a ramené le taux de TVA à 10 % pour la partie des locaux affectée à l’hébergement.

La SAS HOTEL DU PHARO affirme quant à elle que le mode de facturation du loyer retenu par le bailleur et accepté par la sous-locataire ne permet pas de ventiler le loyer entre les prestations de location relevant de l’activité d’hébergement et des autres activités, le contrat de sous-location retenant un loyer unique pour la totalité de l’ensemble immobilier, tel que cela ressort de l’article 4 du contrat de sous-location, la taxe sur la valeur ajoutée étant prévue à l’article 5 de ce même contrat.

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’interpréter le contrat liant les parties.

Ainsi, compte tenu de ces éléments, il apparait que les demandes de la SAS HOTEL OF MARSEILLE se heurtent à une contestation sérieuse.

Dès lors, il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé tant sur les demandes principales que sur la demande reconventionnelle.

Il convient également de rejeter la demande de la SAS HOTEL OF MARSEILLE de transmettre une question préjudicielle au tribunal administratif de Marseille en cas de difficultés sur le ou les taux de TVA applicable à la location des locaux, la question de la TVA supposant une interprétation du contrat de sous-location et se heurtant à une contestation sérieuse.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, La SAS HOTEL OF MARSEILLE conservera la charge des entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes formulées en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,