TJ 01053, 28 avr. 2026, RG 25/00006

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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EXPROPRIATION

Dossier : N° RG 25/00006 - N° Portalis DBWH-W-B7J-HG3X

Minute N° : 26/04

JUGEMENT DU 28 AVRIL 2026

Nous, Madame Emmanuèle CARDONA, Présidente du Tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE, Juge de l'expropriation du département de l'Ain, assistée de Monsieur Christophe ALLANDRIEU Greffier,

Vu l’instance en fixation d’indemnité,

ENTRE

la COMMUNE DE [Localité 2]
représentée par son Maire, Madame [G] [M],
sise en l’Hôtel de Ville, [Adresse 1]
représentée par Me Guillaume ANGELI, Avocat au Barreau de l’Ain - Toque 34

EXPROPRIANT

ET

Madame [L] [V] [X] [J] veuve [D],
née le 10 mars 1956 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Shirley LETURCQ, (SELARL NOÛS AVOCATS), Avocat au Barreau de MARSEILLE,
substituée à l’audience par Me Luc PAROVEL, avocat au barreau de l’AIN - Toque 1

EXPROPRIE

EN PRESENCE DE :

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Direction Générale des Finances Publiques
Direction Départementale des Finances Publiques de l’Ain
[Adresse 3]
représenté à l’audience par Monsieur Jérôme PINTON, suppléant délégué, muni d’un pouvoir
EXPOSÉ DU LITIGE

Par arrêté du 16 juillet 2025, la préfète de l’Ain a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de l’Espace des Ursulines” et a déclaré cessible pour cause d’utilité publique, au profit de la commune de [Localité 2], la parcelle AB [Cadastre 1], appartenant à Madame [L] [J].

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception distribuée le 3 juin 2025, la commune de [Localité 2] a notifié à Mme [J] une convention d’indemnisation fixant à 14 000 euros le montant de l’indemnité principale qui lui est due pour la parcelle cadastrée section AB numéro [Cadastre 1] et à 2 350 euros l’indemnité de remploi.

L’offre ayant été refusée par Mme [J], la commune de [Localité 2] a saisi le juge de l’expropriation du département de l’Ain aux fins de fixation de l’indemnité par mémoire reçu au greffe le 24 octobre 2025.

Par ordonnance du 3 février 2026, le juge de l’expropriation du département de l’Ain a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 18 mars 2026

Le transport sur les lieux a été réalisé le 18 mars 2026.

L’audience publique s’est tenue à l’issue du transport sur les lieux à la mairie de [Localité 2].

A l’audience du 27 mai 2021, la Commune de [Localité 2], représentée par son avocat, sollicite de voir :
- à titre principal, fixer l’indemnité principale due à Mme [J] à 14 000 euros et à 2 350 euros l’indemnité de remploi
- débouter Mme [J] de ses demandes au titre de la dévalorisation de ses immeubles, d’un préjudice locatif et d’un préjudice agrément,
- condamner Mme [J] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle fait valoir essentiellement :
- que la parcelle litigieuse est une petite parcelle de 189 m² non bâtie et non entretenue,
- qu’elle ne peut être assimilée à du terrain à bâtir, du fait de sa situation dans une zone protégée du fait de sa proximité du cloître,
- que la parcelle ne peut être décrite comme à forte valeur d’agrément,
- que les références fournies par Mme [J] ne sont pas adaptées, puisqu’elle concernent des terrains à bâtir libres d’usage, sans contrainte patrimoniale, comme celle liée à la proximité du cloître,
- que ces références ne tiennent pas compte de la petite superficie de la parcelle, ni de sa configuration,
- que Mme [J] ne démontre pas la dévalorisation de son patrimoine qu’elle invoque, alors au contraire que la création du jardin public patrimonial prévu en coeur de bourg est susceptible d’augmenter la valeur de son bien et que la perte d’intimité alléguée est déjà prise en compte.

En défense, Mme [J], représentée par son avocat, se réfère à son mémoire en défense n° 2 remis le 23 mars 2026. Elle demande à la juridiction de :
- écarter l’offre d’indemnisation formulée par la commune de [Localité 2],
- a titre principal, fixer à la somme de 127 283 euros l’indemnité à lui revenir, tous chefs de préjudices confondus,
- à titre subsidiaire, fixer à la somme globale de 74 225 euros l’indemnité à lui revenir,
- en tout état de cause, condamner la commune à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle expose que :

- par acte de vente du 20 mars 2023, elle a déjà vendu deux parcelles à la commune, pour un montant de 42 580 euros,
- elle reste propriétaire d’appartements sur la parcelle AB [Cadastre 2], qui jouxte la parcelle AB [Cadastre 1] et que cette dernière parcelle doit être considérée comme une surface à disposition de ses locataires,
- pour fixer la valeur d’un terrain nu, le juge de l’expropriation doit tenir compte de la valeur d’agrément du terrain et notamment de la dépréciation du surplus de la propriété du fait de la perte du terrain exproprié,
- elle a vendu à la commune les parcelles AB [Cadastre 3] et [Cadastre 4] en 2023, pour un prix de 98,79 euros du mètre carré,
- le terrain litigieux n’est pas enclavé et qu’il avait vocation à demeurer jardin d’agrément pour ses locataires du rez-de-chaussée sur la parcelle [Cadastre 2],
- il faut tenir compte du fait que la commune n’a jamais respecté son engagement de clore la parcelle litigieuse, après la vente précédente,
- qu’un jardin peut-être estimé à 30 % du prix du mètre carré et que la moyenne de prix du mètre carré à [Localité 2] est de 2 004,71 euros,
- que l’indemnité de remploi est à adapter en fonction de la valeur de l’indemnité principale.

Le commissaire du Gouvernement, a développé ses conclusions à l’audience. Il conclut à l’indemnisation de Mme [J] en retenant une valeur vénale de 14 150 euros pour la parcelle cadastrée AB [Cadastre 1] et à une indemnité de remploi de 2 372,50 euros.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS

1- Sur la fixation des indemnités d’expropriation :

Aux termes de l’article L. 311-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, “A défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation.”

Aux termes de l’article L. 321-1 du même code, “Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.”

Selon l’article R. 311-22 du même code, “Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.”

Aucun accord n’a pu intervenir sur les indemnités d’expropriation.

A - Sur l’indemnité principale :

- Sur la date de référence :

Il résulte des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que l’immeuble exproprié doit être estimé au jour du jugement, soit le 28 avril 2026, mais en tenant compte de sa consistance matérielle au jour de l’ordonnance d’expropriation, soit le 24 septembre 2025, et en fonction de son usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Par dérogation à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, l’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation est celle prévue au a de l’article L 213- 4, soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il convient donc de fixer la date de référence au 7 octobre 2022, date rendant exécutoire la modification n°1 du PLU de [Localité 2], instaurant un volet patrimonial.

- Sur la consistance du bien :

La parcelle AB [Cadastre 1] est située en zone UA du PLU, partie urbaine centrale dense de la commune. Elle fait partie du Périmètre Délimité des Abords des Monuments Historiques, du fait de l’inscription de la galerie Nord du cloître (sur parcelle AB [Cadastre 3]) à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.
Elle figure en zone violette au PPRI de la [Localité 4] et des affluents, définie comme zone d’aléa fort, construction avec prescription pour les crues de la [Localité 4].

Cette parcelle est un terrain non bâti en nature de pré et partiellement arboré, d’une surface de 189m².
Le certificat d’urbanisme produit par Mme [J] en pièce 14 prévoit que le terrain est actuellement constructible, sous conditions, au regard des règles d’urbanisme en vigueur sur le territoire communal et du PPRI de la [Localité 4].

Or, au regard de son implantation au sein d’un périmètre inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, de sa situation au sein d’une zone violette d’aléa fort en ce qui concerne le risque de crues de la [Localité 4] et de sa faible surface, la valeur de ladite parcelle AB [Cadastre 1] ne peut être utilement comparée à la valeur d’autres parcelles constructibles libres de toute contrainte et d’une surface plus utile.

Il n’y a donc pas lieu de retenir la valeur sollicitée par Mme [J] de 30 % d’une valeur moyenne de 2 004 euros au m², ce prix moyen n’étant pas en rapport avec la consistance de la parcelle litigieuse.

De même sa demande subsidiaire ne s’appuie sur aucun élément concret, alors qu’elle indique avoir déjà vendu deux parcelles à l’amiable en 2023, pour une valeur de 99 euros du mètre carré.
Il n’y a donc pas lieu de retenir les évaluations proposées par Mme [J].

- Sur la détermination de la valeur du bien :

De même que les valeurs moyennes fournies par Mme [J], il n’y a pas lieu de retenir les termes de comparaison 1 à 3 fournis par le commissaire du gouvernement.

Au contraire, les termes de comparaison 4, 5 et 6 sont adaptés à la situation de la parcelle AB [Cadastre 1], le TC 4 consistant d’ailleurs dans la vente réalisée par Mme [J] elle-même en 2023, pour un prix de 98,79 euros par mètre carré.

Le TC 5 fait apparaître un prix de 129,63 euros par m², avec une vente de 540 m², comprenant un bâtiment de 81m², constitué d’une partie de l’ancienne galerie du [Adresse 4].

Le TC 6 est relatif à la cession d’une parcelle de 76 m² pour un prix de 30,30 euros par m².

Le commissaire de gouvernement retient une valeur moyenne de 74,82 euros par mètre carré, en appliquant un abattement de 15 % sur les TC 4 et 5 du fait de l’encombrement partiel des terrains.

Cependant, il apparaît que sur le terme de comparaison 4, c’est une partie du cloître lui-même qui constitue l’encombrement, ce qui est de nature à valoriser le terrain, plutôt qu’à lui faire perdre de la valeur.

Il apparaît donc que la valeur vénale fixée lors de la vente effectuée en 2023 par Mme [J] au profit de la commune de [Localité 2], pour les parcelles AB [Cadastre 3] et [Cadastre 4] peut être utilement retenue, soit le prix de 98,79 euros par m².

Il convient donc de fixer l’indemnité principale à 98,79 X 189 = 18 671.31 euros, pour la parcelle AB [Cadastre 1].

Mme [J] ne rapporte nullement la preuve des préjudices qu’elle invoque pour justifier l’augmentation de l’indemnité principale, alors que ses locataires actuels ne bénéficient actuellement pas de la parcelle AB [Cadastre 1] et qu’aucun élément ne vient démontrer la perte d’intimité alléguée.

De même la perte de valeur locative des appartements loués n’est pas démontrée du fait de l’expropriation de cette parcelle laissée sans entretien, alors au contraire que la réhabilitation de l’ensemble du site classé ne peut que valoriser les biens aux alentours.

L’indemnité principale sera donc fixée à la somme de 18 671,31 euros.

B- Sur l’indemnité de remploi :

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, “L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.”

En recourant aux pourcentages dégressifs habituels, l’indemnité due à ce titre se calcule de la manière suivante :
20 % jusqu’à 5 000 € = 1 000,00 €,
15 % de 5 001 à 15 000  € = 1 499,85 €,
10 % pour le surplus = 367,03 €
Total arrondi à : 2 867 €.

L’indemnité de remploi sera fixée à 2 867 euros.

2 - Sur les frais et dépens :

Par application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les dépens seront mis à la charge du demandeur.

L’équité commande de laisser à chaque partie la charge des frais exposés pour sa défense.

PAR CES MOTIFS,