TJ 69264, 23 avr. 2026, RG 26/00246

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DU VINGT TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

AFFAIRE N° RG 26/00246 - N° Portalis DB2I-W-B7K-C7HW
N° MINUTE : 26/00019

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romuald DI NOTO, Président, Juge de l'exécution.
Assistée de Tiphaine BONNEAU cadre greffier,

DEMANDERESSE :

S.A. HA NEGOCE
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Aymeric CURIS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, Me Filiz TINAS, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

S.C.I. HMA
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Florian GROBON, avocat au barreau de LYON

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée le 26 Mars 2026, et mise en délibéré au 23 Avril 2026.

NOTIFICATION DE LA DÉCISION :

* Notification aux parties par LRAR et LS}
* Copie + grosse avocats } le
* Copie huissier }

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 24 avril 2019, la société civile immobilière HMA a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée HA NEGOCE des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer annuel de 39.600 €, hors charges et taxes, payable trimestriellement par avance.

Suivant ordonnance de référé du 21 juillet 2023, le Président du tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE a notamment :
-constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 avril 2022,
-accordé à la SAS HA NEGOCE un délai de quatre mois, à compter de la signification de l’ordonnance, pour fournir à la SCI HMA un engagement de caution bancaire à première demande conforme aux dispositions contractuelles du bail (un terme soit 9900 euros pendant la durée du bail),
-suspendu rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai,
-dit qu’à défaut de régularisation dans le délai imparti, la clause résolutoire reprendrait tous ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice,
Dans cette hypothèse et en tant que de besoin,
-ordonné que la SAS HA NEGOCE, ainsi que tous occupants de son chef, à défaut de restitution volontaire des lieux, devront quitter et vider les lieux reçus à bail dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, faute de quoi ils pourront y être contraints par un commissaire de justice assisté de la force publique et d’un serrurier qui procéderont à l’expulsion,
-fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS HA NEGOCE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,
-rejeté les demandes de réalisation de travaux sous astreinte et de suspension du paiement des loyers jusqu’à mise en conformité,
-rejeté la demande d’expertise formée par la SAS HA NEGOCE.

Suivant acte de commissaire de justice du 05 décembre 2023, la SCI HMA a fait signifier un commandement de quitter les lieux à la SAS HA NEGOCE.

Suivant ordonnance de référé du 22 février 2024, le Président du tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE a :
-déclaré recevable la demande de modification de l’ordonnance de référé rendue le 21 juillet 2023,
-modifié cette ordonnance pour accorder à la société HA NEGOCE un délai supplémentaire d’un an, qui débutera à compter de la signification de l’ordonnance modificative, pour fournir à la SCI HMA un engagement de caution bancaire à première demande conforme aux dispositions contractuelles du bail (un terme soit 9900 euros pendant la durée du bail).

Suivant jugement du 22 février 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE a :
-rejeté la demande de nullité de la signification de l’ordonnance rendue par le juge des référés le 21 juillet 2023,
-rejeté la demande de nullité du commandement de quitter les lieux du 05 décembre 2023,
-déclaré irrecevable la demande de nullité du commandement en raison d’une substitution de garantie,
-accordé à la société HA NEGOCE un sursis à expulsion pendant un délai d’une année.

Suivant arrêt du 12 juin 2025, la cour d’appel de [Localité 3], saisie d’un recours à l’encontre du jugement rendu par le juge de l’exécution, a constaté que la demande d’infirmation de celui-ci sur la disposition relative au délai d’expulsion était devenue sans objet, le délai étant expiré. Les autres demandes n’étaient pas examinées en raison de l’irrecevabilité des conclusions des parties.

Il a été procédé aux opérations d’expulsion suivant procès-verbal de commissaire de justice du 20 février 2026.

Suivant acte de commissaire de justice du 04 mars 2026, la société HA NEGOCE a attrait la société civile immobilière devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 26 mars 2023.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, la société HA NEGOCE a demandé au juge de l’exécution de :
-constater la nullité du commandement du 05 décembre 2023,
-constater la nullité subséquente du procès-verbal d’expulsion du 20 février 2026,
-constater le caractère abusif des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire,
pour en conséquence,
-annuler la procédure d’expulsion engagée mais non effectivement réalisée faute de dépossession,
-ordonner la suspension des opérations d’expulsion,
-subsidiairement, accorder à la société HA NEGOCE un délai de douze mois pour quitter les lieux sous condition de paiement régulier des loyers courants,
-rejeter toutes les demandes de la SCI HMA,
-condamner la SCI HMA à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses conclusions soutenues oralement, la société civile immobilière HMA a demandé au juge de l’exécution de :
-juger la société HA NEGOCE irrecevable et infondée en sa demande de nullité du commandement du 05 décembre 2023,
-juger que le procès-verbal d’expulsion n’est entaché d’aucune irrégularité qui entacherait sa validité,
-juger qu’il n’existe aucun abus imputable à la SCI HMA, s’agissant notamment de la mise en œuvre de la clause résolutoire, dont la validité n’est pas contestable,
-juger irrecevable et infondée toute demande de suspension de l’expulsion ou de délai,
-débouter la société HA NEGOCE de l’ensemble de ses demandes,
-condamner la société HA NEGOCE au paiement de la somme de 10.000 € au titre d’un recours abusive, outre celle de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance en ce compris les frais d’exécution de l’ordonnance à intervenir.

Le délibéré a été fixé au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le présent jugement est contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 446-2-1 du code de procédure civile applicable dans le cadre des procédures orales, lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, que toutes les parties comparantes sont assistées ou représentées par un avocat et présentent leurs prétentions et moyens par écrit, leurs conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune d'elles est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les précédentes conclusions doivent être présentés de manière formellement distincte.

. Sur la nullité du commandement de quitter les lieux délivré le 05 décembre 2023

L’article 1355 du code civil dispose que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

***

Aux termes du dispositif du jugement qu’il a rendu le 22 février 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE a rejeté la demande de nullité du commandement de quitter les lieux délivré le 05 décembre 2023 par la société civile immobilière HMA à la société HA NEGOCE.

Ce jugement est devenu définitif à la suite de l’arrêt rendu le 12 juin 2025 par la cour d’appel de [Localité 3] déclarant les conclusions des parties irrecevables, de sorte que la nouvelle demande présentée par la société HA NEGOCE et tendant à voir constater la nullité de cet acte se heurte à l’autorité de la chose jugée du jugement du 22 février 2024.

Par conséquent, cette demande sera déclarée irrecevable.

. Sur la nullité du procès-verbal d’expulsion du 20 février 2026

Une telle nullité ne saurait intervenir subséquemment à celle du commandement de quitter les lieux délivré le 05 décembre 2023, ce dernier étant pleinement valide.

S’agissant des autres moyens présentés par la société HA NEGOCE au soutien de sa demande tendant à voir constater la nullité de ce procès-verbal d’expulsion (impossibilité de reconstituer la chaîne des titres exécutoire, caractère sommaire de l’inventaire des biens), force est de constater que la demanderesse ne précise pas les fondements légaux, réglementaires ou jurisprudentiels sur lesquels elle entend les faire reposer. Elle ne précise pas davantage en quoi l’inventaire des biens serait « sommaire », ce qui ne ressort d’ailleurs nullement de l’examen de la page 2 de ce procès-verbal ainsi que de l’état des véhicules annexé à cet acte.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

.Sur le caractère prétendument abusif de la clause résolutoire figurant au contrat de bail et de la mesure d’expulsion en résultant

S’agissant de ce point, force est une nouvelle fois de constater que la société HA NEGOCE ne précise pas les fondements légaux ou réglementaires de son argumentation, exception faite du visa de l’article 1104 du code civil dont la lettre est particulièrement large.

En outre, la faculté reconnue au juge de l’exécution de contrôler le caractère abusif d’une clause contractuelle et d’en tirer les conséquences est un office s’inscrivant dans le prolongement de celui du juge des contentieux de la protection, de sorte qu’il concerne exclusivement les relations entre un professionnel et un consommateur, au bénéfice de ce dernier. Or, en l’espèce, la société HA NEGOCE a indubitablement la qualité de professionnel, de sorte qu’elle ne peut être qualifiée de « partie faible » et qu’il lui incombait de faire preuve de vigilance lors de la conclusion du bail commercial litigieux.

Il sera également souligné que la société HA NEGOCE n’a pas jugé utile d’interjeter appel à l’encontre de l’ordonnance rendue le 21 juillet 2023 par le juge des référés et constatant l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 avril 2022 ; par cette abstention, elle a elle-même renoncé à son droit au recours effectif tiré de l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

Cette demande sera dès lors rejetée.

. Sur la demande tendant à l’octroi d’un délai de grâce

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Les alinéas 1 et 2 de l’article L. 412-3 du même code énoncent que « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ».

L’article L. 412-4 du même code prévoit que « la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

***

L’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution fait obstacle à l’octroi, par le juge de l’exécution, d’un délai dont la durée excéderait une année.

Suivant jugement du 22 février 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE a accordé un délai de douze mois à la société HA NEGOCE, celui-ci étant désormais écoulé.

La demanderesse ne saurait donc bénéficier d’un nouveau délai sur le fondement de l’article susmentionné, étant précisé qu’aucune autre disposition légale ne permet au juge de l’exécution de suspendre l’expulsion dans la situation présente (existence d’une procédure collective, d’un dossier de surendettement...), ce à plus forte raison qu’il est égabli que les opérations d’expulsion sont désormais achevées.

. Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérets pour procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

***

Dans le cadre de la présente procédure, la société HA NEGOCE a tenté d’obtenir la nullité du commandement de quitter les lieux notifié le 05 décembre 2023 alors même qu’elle ne pouvait ignorer que ce point a été tranché par le juge de l’exécution dans son jugement du 22 février 2024, décision qui n’a à ce jour fait l’objet d’aucune infirmation.

Ce faisant, elle a abusé de son droit d’agir en justice à l’encontre de la société civile immobilière HMA.

La société HA NEGOCE sera dès lors condamnée à verser à cette dernière la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts.

. Sur les mesures de fin de jugement

La société HA NEGOCE, qui succombe, supportera les dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer la somme de 2.500 € à la société civile immobilière HMA en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est enfin rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :