TJ 73011, 28 avr. 2026, RG 25/00518

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28/04/2026

N° RG 25/00518 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C4T7

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE SO PURE, représenté par son syndic la société FONCIA CIMES DE SAVOIE
[Adresse 1] - [Localité 1]
représenté par Me Antoine ROUSSEAU de la SELARL B2R & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de LYON, et Me Julien CAPDEVILLE de la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE,

DÉFENDEUR(S) :

S.A.S. DISTINGO
[Adresse 2] - [Localité 2]
représentée par Me Elodie CHOMETTE, avocat au barreau d’ALBERTVILLE, substituant Me Francois-xavier CHAPUIS de la SCP ARMAND CHAT & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

Société GENESIS GROUP
[Adresse 3] - [Localité 3]
non comparante

Société SMABTP
[Adresse 4] - [Localité 4]
représentée par Me Laura GROS substituant Me Nathalie VIARD de la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

SCCV SO PUR, représentée par la SAS AQUIPIERRE DEVELOPPEMENT
[Adresse 5] - [Localité 5]
représentée par Me Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON, et Me Stéphane MILLIAND de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Présidente, juge des référés : [...]
assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...], greffier

Débats : en audience publique le : 17 Mars 2026

Ordonnance Réputée contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 28 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

La société civile de construction vente (SCCV) So Pur a entrepris, en qualité de maître d’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier dénommé “Résidence So Pure”, situé [Adresse 6] à [Localité 6], comprenent un bâtiment AB de 4 étages et un bâtiment C de 5 étages.

La société Genesis Group est intervenue en qualité d’assistant du maître d’ouvrage.

La société Distingo est intervenue en qualité de maître d’oeuvre d’exécution.

La société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) est l’assureur de la responsabilité décennale de la SCCV So Pur.

Les parties communes de la copropriété ont été livrées au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “Résidence So Pure” (le syndicat des copriétaires) le 12 novembre 2024 selon procès-verbal établi avec réserves. Un constat d’huissier a été dressé le même jour.

Le 10 décembre 2024 une liste de réserves complémentaires a été dénoncée par le syndicat des copropriétaires.

Le 30 septembre 2025 le syndicat des copropriétaires a transmis une déclaration de sinistre à l’assureur dommage ouvrage.

Par actes en date du 3, 4 et 5 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “Résidence So Pure” représenté par son syndic la socéité Foncia Cimes de Savoie, a fait assigner la SCCV So Pur, représentée par la société par actions simplifiée (Sas) dénommée “Aquipierre développement”, la Sas Genesis Group, la Sas Dinstingo et la SMABTP devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir, au visa des articles 145 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile :
- ordonner une expertise judiciaire afin notamment de vérifier si les réserves dénoncées sont justifiées, décrire les vices de construction et défaut de conformité et en rechercher les causes,
- condamner la société So Pur à lui verser une indemnité provisionnelle ad litem de 15 000 euros,
- condamner la société So Pur à lui verser une indemnité provisionnelle de 36 000 euros au titre de la non-conformité des casiers à ski,
- condamner la société So Pur à payer au SDC So Pur une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Selon dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 mars 2026, le syndicat des copropriétaires maintient ses prétentions initiales et ajoute une demande subsidiaire à sa demande de provision au titre de la non-conformité des casiers à ski, aux fins de voir condamner la société So Pur à faire mettre en place les casiers à ski mentionnés dans le devis transmis le 26 novembre 2025 dans les deux mois de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 300 euros par jour de retard.

Au soutien de ses prétentions elle fait notamment valoir que la SCCV So Pur ne s’oppose pas à la demande d’expertise, que la venderesse a reconnu l’existence d’une non-conformité affectant les casiers à ski en annonçant la commande de 18 casiers à ski supplémentaires, qu’il s’agit d’un manquement à son obligation de délivrance d’un bien conforme à ce qui a été vendu.
Elle soutient que la demande de provision ad litem est fondée au regard du nombre de réserves à lever impactant le coût et la durée des opérations d’expertise, en soutenant que l’existence de vices et non-conformités n’est pas sérieusement contestable.

En réponse selon dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 mars 2026, la SCCV So Pur demande à voir :
- prendre acte des protestations et réserves de la SCCV SO Pur sans aucune reconnaissance de responsabilité à l’égard de la demande d’expertise de la demanderesse,
- rejeter la demande de condamnations provisionnelles formulées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCCV So Pur,
- rejeter l’ensemble des demandes plus amples de la demanderesse,
- dire que la provision à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge du syndicat des copropriétaires ,
- condamner le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCCV So Pur outre les entiers dépens de l’instance.

La SCCV So Pur ne s’oppose pas à la demande d’expertise et demande à voir préciser dans la mission de l’expert qu’il indique si les désordres invoqués étaient apparents lors de la livraison des parties communes.
S’agissant de la demande de provision concernant les casiers à ski, la SCCV So Pur argue de l’existence d’une contestation sérieuse et objecte qu’il n’est pas justifié d’une non-conformité.
Par ailleurs elle s’oppose à l’octroi d’une provision à valoir sur les frais d’expertise en soutenant que de tels frais incombent au demandeur à la mesure d’expertise, que sa responsabilité n’est pas susceptible d’être engagée, que les vices et non conformités allégués sont contestables.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 mars 2026. A cette date le syndicat des copropriétaires et la SCCV So Pur ont fait reprendre leurs écritures respectives.

La SMABTP et la Sas Dinstingo ont formulé protestations et réserves d’usage.

La Sas Genesis Group n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.”

1- Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Il résulte de ces dispositions que, pour apprécier l’existence d’un motif légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager (Cass. 2e civ., 19 janv. 2023, n° 21-21 265, Publié au bulletin).

Ainsi, justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits précis, objectifs et vérifiables susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel et futur. Le juge doit seulement constater qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés.

Et si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires s’appuie sur les dispositions de l’article 1642-1 du code civil qui énonce “Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.”

Il ressort du procès-verbal de livraison des parties communes du 12 novembre 2024 et du constat dressé par huissier de justice le même jour que de multiples réserves ont été actées et notamment des traces de décoloration des bandeaux de rives et gardes-corps, l’absence d’évacuation d’eaux résiduelles sur la dalle en béton, l’absence de grille sur des bouches de ventilation, des lambris trempés par des infiltrations d’eau, l’absence de ventilation dans les caves et le local à ski, des gaines techniques à terminer, des mains courantes manquantes.

En outre par courrier en date du 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a adressé une liste complémentaire d’observations détaillant 322 vices apparents et défauts de conformité.

Par courrier recommandé du 7 avril 2025 le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCCV So Pur de reprendre les travaux inachevés et désordres.

Aux termes d’une déclaration de sinistre dommages-ouvrage transmise le 30 septembre 2025 par courriel le syndic a listé 132 réserves concernant notamment la charpente, les aménagements extérieurs, les façades, les garages, sous-sols, rez-de-chaussée, local à ski, cave.

Selon constat dressé le 19 novembre 2025 le commissaire de justice a notamment décrit l’effondrement d’un plafond dans l’espace vide-sanitaire, l’absence de couverture de la dalle devant l’ascenseur jusqu’au parking, l’encombrement d’une place de parking handicapé par des matériaux de chantier, l’absence de fonctionnement du réducteur de pression du système de chauffage, l’absence de fonctionnement de l’interphone donnant accès au bâtiment, des traces de décoloration du bardage recouvrant les façades du bâtiment et des gardes-corps des balcons et terrasses.

Et aux termes de l’assignation, le syndicat des copropriétaires invoque des désordres complémentaires, outre des griefs liés à des branchements d’eau et d’électricité du chantier du bâtiment C sur les bâtiments A et B.

L'ensemble de ces éléments démontrent l'existence d'un motif légitime de voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de la société SCCV So Pur, vendeur en l'état futur d'achèvement, compte tenu des garanties dues à l’acquéreur, l'expertise devant permettre de vérifier la réalité des désordres, défauts de finition, inachèvements et défauts de conformité, d'en déterminer la nature, la date de leur apparition, le caractère apparent ou non à la date de livraison et le ou les régimes spécifiques dont ils relèvent, et ce au contradictoire de la SMABTP, assureur responsabilité décennale de la SCCV So Pur, de la société Genesis Group en qualité d’assistant du maître d’ouvrage et de la société Distingo en qualité de maître d’oeuvre d’exécution, personne ne s’y opposant par ailleurs.

Ainsi il y a lieu de demander à l’expert de préciser si les désordres invoqués étaient apparents pour un profane lors de la livraison des parties communes de l’immeuble.

2 - Sur la demande de provision au titre de la non-conformité des casiers à ski

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il convient de rappeler que le vendeur en état futur d' achèvement est tenu à l'égard des acquéreurs des vices apparents et des défauts de conformités apparents sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil selon lequel le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

En l'espèce, le contrat de vente en l'état futur d' achèvement prévoit notamment, au point 4.5.3 de la notice descriptive, un local à ski comprenant notamment “un casier à ski en bois avec un équipement chauffe chaussures par logement” et le syndicat des copropriétaires produit les plans de vente faisant apparaître 8 casiers à ski situés de part et d’autre d’un banc, ces plans étant dépourvus de cote et/ou dimension.

Le procès-verbal du commissaire de justice a relevé : “Ici, 8 casiers à skis réalisés de part et d’autre du banc, alors qu’il est prévu la présence de casiers sur toute la longueur du mur, face à la porte d’entrée. Il existe un espace entre les casiers de 2,71 mètres alors que dans cet espace devraient se trouver des casiers”, et la liste des réserves dénoncées le 10 décembre 2024 précise “175) l’aménagement de ce local - dimensions des casiers à skis et dimension du banc- n’est pas conforme au plan de vente”.

Il ressort des échanges de courriels entre les parties que la société SCCV So Pur a transmis, le 14 avril 2025, les plans de 3 espaces de casiers à skis complétés de 18 casiers, en concluant “pouvez-vous nous confirmer que ces plans vous conviennent” et qu’elle a encore demandé au syndicat des copropriétaires, par courriel du 26 novembre 2026, de valider les devis proposés pour la pose de 18 casiers à ski supplémentaires.

La société SCCV So Pur qui conteste tout manquement à ses obligations contractuelles quant à la livraison des casiers à ski, affirme que ces transmissions s’analysent en une proposition commerciale sans reconnaissance d’un éventuel défaut de conformité. En tout état de cause elle soutient avoir respecté les termes du contrat définissant la livraison de 8 casiers à skis, ou un casier à ski par logement, et non pas un nombre de casiers fixés en fonction du nombre d’occupants desdits logements.

En l’état des éléments produits, le défaut de conformité allégué ne relève pas de l’évidence, et les contestations émises se révèlent suffisamment sérieuses pour échapper au pouvoir du juge des référés.

Aussi l'expertise judiciaire ordonnée dans la présente procédure doit permettre d'établir l'existence et la nature des désordres, notamment si les réserves ont été levées, leur caractère apparent ou non à la date de livraison, leur date d'apparition, les imputabilités, ce qui va permettre de déterminer ensuite les régimes de garanties et de responsabilités applicables.

Au stade du référé et en l'état de la mesure d'instruction ordonnée, le défaut de conformité et les désordres allégués concernant le local à ski ne sont pas indubitablement établis.

La demande provisionnelle concernant le local à ski doit donc être rejetée.

Le syndicat des copropriétaires est également débouté de sa demande en condamnation à réaliser sous astreinte les casiers à ski conformes au devis transmis le 26 novembre 2025, les pièces produites n’étant pas suffisantes à caractériser une reconnaissance de non-conformité ni un engagement contractuel de la SCCV So Pur.

3 - Sur la demande de provision ad litem

La demande de provision pour frais d'instance présentée au juge des référés ne peut être accueillie que si l'obligation d'indemnisation de la partie à l'égard de laquelle cette demande est formée n'est pas sérieusement contestable.

Il convient de rappeler que le vendeur en état futur d' achèvement est tenu à l'égard des acquéreurs de :
- livrer un immeuble dans un délai déterminé, sur le fondement de l'article 1601-1 du code civil;
- des vices apparents et des défauts de conformités apparents sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil selon lequel le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ;
- des défauts de conformités, non-apparents à la livraison, sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme du vendeur en application de l'article 1604 du code civil ;
- des vices cachés sur le fondement de la garantie décennale et biennale en application de l'article 1646-1 du code civil si les conditions d'application de ces garanties sont réunies, et à défaut, sur le fondement de la responsabilité pour faute prouvée en cas de désordres intermédiaires.

En l’espèce, en dépit de la multiplicité des réserves émises par le syndicat des copropriétaires et de l’assignation délivrée à la SCCV So Pur, force est de constater que celle-ci ne justifie d’aucune mesure prise en vue de lever ces réserves ni ne s’explique sur les désordres allégués, à l’exception de ceux relatifs à la non-conformité alléguée du local à ski.

Par ailleurs, le coût de la mesure d' expertise n'est pas contestable.

Dès lors il convient de faire droit à la demande présentée par le syndicat des copropriétaires et de condamner la société SCCV So Pur à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000 euros à titre de provision ad litem.

4 - Sur les frais irrépétibles et les dépens

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L'article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code (Cass. 2e civ., 10 févr. 2011, n° 10-11 774).

En l’espèce, la société SCCV So Pur succombant au sens de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de l’instance seront mis à sa charge.

La société SCCV So Pur est également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS