TJ 73011, 28 avr. 2026, RG 26/00011
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Texte de la décision
COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28/04/2026
N° RG 26/00011 - N° Portalis DB2O-W-B7K-C5CD
DEMANDEUR(S) :
S.C.I. RHAZAL IMMO RENT
[Adresse 1]
représentée par Me Antoine ROUSSEAU de la SELARL B2R & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de LYON, et Me Julien CAPDEVILLE de la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE,
DÉFENDEUR(S) :
S.A.S. DISTINGO
[Adresse 2]
représentée par Me Elodie CHOMETTE, avocat au barreau d’ALBERTVILLE, substituant Me Francois-xavier CHAPUIS de la SCP ARMAND CHAT & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY
Société GENESIS GROUP
[Adresse 3]
non comparante
Société SMABTP
[Adresse 4]
représentée par Me Laura GROS substituant Me Nathalie VIARD de la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocats au barreau d’ALBERTVILLE
SCCV [...], représentée par la SAS AQUIPIERRE DEVELOPPEMENT
[Adresse 5]
représentée par Me Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON, et Me Stéphane MILLIAND de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Présidente, juge des référés : [...]
assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...], greffier
Débats : en audience publique le : 17 Mars 2026
Ordonnance Réputée contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 28 Avril 2026
EXPOSE DU LITIGE
La société civile de construction vente (SCCV) [...] a entrepris, en qualité de maître d’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier dénommé “Résidence [Etablissement 1]”, situé [Adresse 6] à [Localité 1], comprenant un bâtiment AB de 4 étages et un bâtiment C de 5 étages.
La société Genesis Group est intervenue en qualité d’assistant du maître d’ouvrage.
La société Distingo est intervenue en qualité de maître d’oeuvre d’exécution.
La société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) est l’assureur de la responsabilité décennale de la SCCV [...].
Suivant acte en date du 5 avril 2024 la SCCV [...] a vendu à la société civile immobilière (SCI) Rhazal Immo Rent, en l’état futur d’achèvement, les lots n°37, n°8 et n°38 de ladite copropriété, correspondant respectivement à un appartement, un parking couvert et une cave.
La livraison des lots est intervenue le 4 décembre 2024, avec réserves.
Des réserves complémentaires ont été dénoncées par courriel du 2 janvier 2025.
Un constat a été dressé par commissaire de justice le 19 février 2025.
Par actes en date des 16, 18, 19 et 22 décembre 2025 la société Rhazal Immo Rent a fait assigner la SCCV [...], représentée par la société par actions simplifiée (Sas) dénommée “Aquipierre développement”, la Sas Genesis Group, la Sas Distingo et la SMABTP devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir, au visa des articles 145 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile :
- ordonner une expertise judiciaire afin notamment de vérifier si les réserves dénoncées sont justifiées,
- condamner la société [...] à lui verser une indemnité provisionnelle ad litem de 8 000 euros,
- condamner la société [...] à payer au SDC [...] une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Selon dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 mars 2026, la société Rhazal Immo Rent maintient ses prétentions et sollicite paiement d’une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à son bénéfice.
Elle fait notamment valoir que la SCCV [...] ne s’oppose pas à la demande d’expertise, que la demande de provision ad litem est fondée dès lors que l’existence des vices et non conformités apparentes ne sont pas sérieusement contestables et qu’il n’est pas sérieusement contestable que la SCCV, en qualité de venderesse de l’immeuble, reste responsable de la garantie des vices apparents et non conformités apparentes, sans preuve d’une faute imputable au vendeur.
En réponse selon dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 mars 2026, la SCCV [...] demande à voir :
- prendre acte des protestations et réserves de la SCCV [...] sans aucune reconnaissance de responsabilité à l’égard de la demande d’expertise de la demanderesse,
- rejeter la demande de condamnation provisionnelle formulée par la SCI Rhazal Immo Rent à l’encontre de la SCCV [...],
- rejeter l’ensemble des demandes plus amples de la demanderesse,
- dire que la provision à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge de la socéité Rhazal Immo Rent,
- réserver les dépens.
La SCCV [...] ne s’oppose pas à la demande d’expertise et demande à voir préciser dans la mission de l’expert qu’il indique si les désordres invoqués étaient apparents lors de la livraison des parties communes.
Elle s’oppose à la demande de provision en faisant valoir que la mesure d’instruction sollicitée a justement pour objet d’investiguer les désordres allégués afin d’en vérifier le bien fondé et éventuellement déterminer les responsabilités de chacun, et qu’elle ne doit pas être condamnée à faire indirectement l’avance des frais d’expertise, sauf à présumer des réponses de l’expert dont il est demandé la désignation.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été retenue à l’audience du 17 mars 2026. A cette date la société Rhazal Immo Rent et la SCCV [...] ont fait reprendre leurs écritures respectives.
La SMABTP et la Sas Dinstingo ont formulé protestations et réserves d’usage.
La Sas Genesis Group n’a pas constitué avocat.
L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.”
1- Sur la demande d’expertise judiciaire
L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.
Il résulte de ces dispositions que, pour apprécier l’existence d’un motif légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager (Cass. 2e civ., 19 janv. 2023, n° 21-21 265, Publié au bulletin).
Ainsi, justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits précis, objectifs et vérifiables susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel et futur. Le juge doit seulement constater qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés.
Et si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.
En l’espèce, le SCI Rhazal Immo Rent s’appuie sur les dispositions de l’article 1642-1 du code civil qui énonce : “Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.”
Il ressort du procès-verbal de livraison et de remise des clés du 4 décembre 2024 que 39 réserves ont été émises.
Par courriel 2 janvier 2024 la SCI Rhazal Immo Rent indiquait que 28 réserves n’étaient toujours pas levées et détaillait d’autres réserves portées à la connaissance de la SCCV [...].
Selon constat dressé le 19 février 2025 le commissaire de justice a décrit une anomalie constatée concernant la température du logement et l’isolation thermique de l’appartement nécessitant l’installation d’un chauffage d’appoint.
Par courrier recommandé du 28 octobre 2025 la SCI Rhazal Immo Rent a mis en demeure la SCCV [...] de reprendre les travaux nécessaires à la levée des réserves.
Et aux termes de l’assignation, la SCI Rhazal Immo Rent invoque des désordres complémentaires.
L'ensemble de ces éléments démontrent l'existence d'un motif légitime de voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de la société SCCV [...], vendeur en l'état futur d'achèvement, compte tenu des garanties dues à l’acquéreur, l'expertise devant permettre de vérifier la réalité des désordres, défauts de finition, inachèvements et défauts de conformité, d'en déterminer la nature, la date de leur apparition, le caractère apparent ou non à la date de livraison et le ou les régimes spécifiques dont ils relèvent, et ce au contradictoire de la SMABTP, assureur responsabilité décennale de la SCCV [...], de la société Genesis Group en qualité d’assistant du maître d’ouvrage et de la société Distingo en qualité de maître d’oeuvre d’exécution, personne ne s’y opposant par ailleurs.
Ainsi il y a lieu de demander à l’expert de préciser si les désordres invoqués étaient apparents pour un profane lors de la livraison des parties communes de l’immeuble.
3 - Sur la demande de provision ad litem
Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
La demande de provision pour frais d'instance présentée au juge des référés ne peut être accueillie que si l'obligation d'indemnisation de la partie à l'égard de laquelle cette demande est formée n'est pas sérieusement contestable.
Il convient de rappeler que le vendeur en état futur d' achèvement est notamment tenu à l'égard des acquéreurs :
- de livrer un immeuble dans un délai déterminé, sur le fondement de l'article 1601-1 du code civil;
- des vices apparents et des défauts de conformités apparents sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil selon lequel le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ;
- des défauts de conformités, non-apparents à la livraison, sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme du vendeur en application de l'article 1604 du code civil ;
- des vices cachés sur le fondement de la garantie décennale et biennale en application de l'article 1646-1 du code civil si les conditions d'application de ces garanties sont réunies, et à défaut, sur le fondement de la responsabilité pour faute prouvée en cas de désordres intermédiaires.
En l’espèce, en dépit de la multiplicité des réserves émises par la SCI Rhazal Immo Rent et de la mise en demeure adressée à la société SCCV [...] le 28 octobre 2025, force est de constater que celle-ci ne justifie d’aucune mesure prise en vue de lever ces réserves, ni ne s’explique sur les désordres allégués.
Par ailleurs, le coût de la mesure d' expertise n'est pas contestable.
Dès lors il convient de faire droit à la demande présentée par la SCI Rhazal Immo Rent et de condamner la société SCCV [...] à verser à la SCI Rhazal Immo Rent la somme de 5 000 euros à titre de provision ad litem.
4 - Sur les frais irrépétibles et les dépens
L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L'article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code (Cass. 2e civ., 10 févr. 2011, n° 10-11 774).
En l’espèce, la société SCCV [...] succombant au sens de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de l’instance seront mis à sa charge.
La société SCCV [...] est également condamnée à payer à la SCI Rhazal Immo Rent la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :
ORDONNONS une expertise judiciaire qui sera effectuée au contradictoire de la SCI Rhazal Immo Rent, de la SCCV [...], représentée par la société par actions simplifiée (Sas) dénommée “Aquipierre développement”, de la Sas Genesis Group, de la Sas Dinstingo et de la SMABTP ;
COMMETTONS pour y procéder
M. [P] [Q], expert près la cour d'appel de Grenoble, demeurant [Adresse 7]
[Adresse 8]
E-mail : [Courriel 1]
Tél. Portable : [XXXXXXXX01]
Avec mission pour lui de :
1° se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants,
2° dire si les parties communes acquises en l'état futur d' achèvement sont affectées de désordres, malfaçons, non-conformités, vices cachés et/ou inachèvements tels que visés dans le procès-verbal de livraison avec réserves du 4 décembre 2024, l’assignation et les pièces produites au soutien de celle-ci au regard des engagements contractuels du vendeur, des règles de l’art, ou tout autre cause,
3° dans l’affirmative, les décrire dans leur nature et leur gravité, en indiquant en précisant :
- s’ils étaient apparents pour un profane lors de la livraison de l’immeuble,
- s'ils compromettent la solidité de l'ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs d’équipement, il le rendent impropre à sa destination,
- s’ils affectent des éléments d’équipement faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, les fondations, l’ossacture, de clos et de couvert s’ils compromettent leur solidité,
4° en rechercher les causes et origine en précisant s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’une défaillance dans les travaux, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans la mise en oeuvre ou de toute autre cause, et, dans le cas de causes multiples, d'évaluer les proportions relevant de chacune d'elles, en précisant les entreprises ou entrepreneurs concernés,
5° indiquer les travaux nécessaires pour y remédier et en évaluer le coût ;
6° préciser la nature et évaluer les préjudices de toutes natures subis et à subir du fait de ces non-conformités contractuelles, malfaçons ou désordres et de la mise en oeuvre des remèdes préconisés pour y mettre un terme ; donner de manière plus générale tous éléments qui permettront au tribunal de statuer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis s’ils existent ;
DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :
- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise,
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s'il le juge utile, les pièces contractuelles, les plans d'exécution, le dossier des ouvrages exécutés,
- se rendre sur les lieux, dans l’ensemble immobilier dénommée Résidence [Etablissement 1] située [Adresse 6], en présence des parties et de leurs éventuels conseils, et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,
- à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai :
° en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,
° en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera,
° en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent,
° en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,
- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse et rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.
DISONS qu'en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnue par l'expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, sous la direction du maître d'œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l'expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux,
DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile,
DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code, à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,
DISONS que l'expert déposera son rapport au greffe du tribunal avant le 15 juin 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle, en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,
FIXONS la provision concernant les frais d'expertise à la somme de 5 000 € qui devra être consignée entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire d'Albertville, par la SCI Rhazal Immo Rent, avant le 2 juin 2026, faute de quoi la désignation du technicien sera caduque,
DISONS que cette consignation pourra être réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d'Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : [XXXXXXXXXX02], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement,
RAPPELONS que la saisine de l'expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme,
DISONS que les parties devront ensuite communiquer sans délai les pièces réclamées par l'expert et qu'en cas de défaillance des parties, le juge du service du contrôle des mesures d’instruction pourra être saisi en vue de la fixation d'une astreinte,
DISONS l'expert tiendra le juge du service du contrôle des mesures d’instruction informé de l'avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d'un éventuel retard dans le dépôt du rapport,
DISONS qu'en l'absence de réponse de l'expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur,
DISONS que conformément aux dispositions de l'article 282 du code de procédure civile, l'expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l'expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception,
CONDAMNONS la SCCV [...] à payer à la SCI Rhazal Immo Rent une indemnité provisionnelle ad litem de 5 000 euros,
CONDAMNONS la SCCV [...] à payer à la SCI Rhazal Immo Rent la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la SCCV [...] aux entiers dépens de la présente instance ;
RAPPELONS que : 1) le coût final des opérations d'expertise ne sera déterminé qu'à l'issue de la procédure, même si la présente décision s'est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l'expertise ; 2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l'avance des honoraires de l'expert n'est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l'issue du procès,
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé le 28 avril 2026 par mise à disposition, la minute étant signée par [...], juge des référés, et [...], greffière.
La GREFFIÈRE, Le JUGE DES RÉFÉRÉS,
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