TJ 73011, 28 avr. 2026, RG 25/00352

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 28/04/2026

N° RG 25/00352 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C4CI

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires. de l’ensemble immobilier “OREE DES CIMES”, représenté par son syndic la SAS FONCIA CIMES DE SAVOIE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Laura GROS substituant Me Nathalie VIARD de la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE

DÉFENDEUR(S) :

S.C. IMMO PATRIMOINE
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Sarah PEREIRA, avocat au barreau d’ALBERTVILLE, substiuant Me Tim DORIER de la SELAS CABINET LEGALPS AVOCATS - HERLEMONT ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : [...]
assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...], greffière

Débats : en audience publique le : 17 Mars 2026

Décision Contradictoire, rendue, selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 28 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 3]” situé [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Cimes de Savoie, ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, a fait assigner la société civile (Sc) Immo Patrimoine devant le tribunal judiciaire d’Albertville statuant en procédure accélérée au fond aux fins de :

- condamner la société civile (Sc) Immo Patrimoine à lui payer la somme de 57.421,03 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025,
- condamner la société civile (Sc) Immo Patrimoine à lui payer la somme de 2000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner la société civile (Sc) Immo Patrimoine à lui payer la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic de copropriété,
- ordonner la capitalisation des intérêts.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que la société défenderesse est propriétaire au sein de la copropriété, que sa mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception est restée infructueuse et qu’il reste à devoir la somme de 57.421,03 euros au titre d’un arriéré de charges, de provisions sur charges et de cotisations fonds travaux.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2026, le syndicat des copropriétaires demande à voir :
- juger qu’il se désiste de sa demande en paiement des charges de copropriété, ces dernières ayant été payées en suite de l’assignation,
- condamner la société civile Immo-Patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Orée des Cimes, la somme :
- de 2 000,00 euros pour résistance abusive,
- de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic de copropriété exposés par le syndic es qualité.

Selon conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 16 mars 2026, la société civile (Sc) Immo Patrimoine accepte le désistement du syndicat des copropriétaires, conclut au rejet du surplus de ses demandes, et à la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la Selas cabinet Legalps Avocats - Herlemont et Associés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle expose que le syndicat des copropriétaires a présenté une action irrecevable et mal fondée, mise en évidence par son désistement, et que dès lors il apparaît légitime que ce dernier soit condamné à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et des entiers dépens de l’instance. Elle conclut par ailleurs que son paiement intervenu le 16 septembre 2025 témoigne de sa bonne foi, et qu'en raison des manquements manifestes du syndic dans l’établissement de la dette, et notamment des incohérences et retards dans l’envoi des relevés et appels de fonds, aucune résistance abusive ne pourrait lui être reprochée.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 mars 2026. A cette date les parties ont fait reprendre leurs dernières conclusions.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du code de procédure civile.

Eu égard au montant de la valeur restant en litige, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en dernier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 - Sur la demande principale

En application de l’article 394 du code de procédure civile le demandeur peut se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

L’article 395 du code de procédure civile énonce que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois l’acceptation du défendeur n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se désiste de sa demande principale en paiement des provisions sur charges au titre du budget prévisionnel et des charges de copropriétés des exercices précédents. La société civile (Sc) Immo Patrimoine a accepté le désistement du syndicat des copropriétaires dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2026.

Il y a donc lieu de constater le désistement partiel du syndicat des copropriétaires de ce chef de prétention.

2 - Sur les frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Conformément aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l'article 55 précité, modifiant le décret n°67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l'objet d'une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », dont notamment les frais de recouvrement, les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, les frais de constitution d’hypothèque, les frais de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles et le suivi du dossier transmis à l’avocat en cas de diligences exceptionnelles.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires s’abstient de chiffrer, au dispositif de ses conclusions qui seul lie le juge, le montant des frais nécessaires dont il réclame paiement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en se limitant à préciser qu’ils comprennent notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic de copropriété exposés par le syndic es qualité.

Or ces frais ont d’ores et été réglés le 17/09/2025, la défenderesse ayant effectué un virement de 39.615,12 euros venant solder l’intégralité de l’arriéré dû, lequel comprenait les frais nécessaires.

En outre, les frais de plaidoirie mis en compte le 22/09/2025 et les frais intitulés “reynaud richard raymond marcel - cntx scdc oree des cimes/ patrimoine”, mis en compte le 21/11/2025, ne sont nullement explicités.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement.

3 - Sur la demande en dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires invoque des troubles de gestion pour solliciter le règlement de dommages-intérêts. Si les retards de paiement de la société défenderesse sont avérés, le demandeur ne produit aucun élément concret pour étayer le préjudice distinct dont il sollicite la réparation.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 - Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il ressort des éléments de la cause que les paiements des sommes demandées sont intervenus postérieurement à l’assignation.

En conséquence les dépens de l’instance seront mis à la charge de la société civile (Sc) Immo Patrimoine qui est condamnée à leur paiement ainsi qu’à la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles exposés par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS