TJ 91228, 29 avr. 2026, RG 25/05538

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 29 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 25/05538 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-RHMW

NAC : 72I

Jugement Rendu le 29 Avril 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], situé [Adresse 2] représenté par Maître [F] [E] [A], Administrateur Judiciaire, demeurant [Adresse 3], agissant en qualité d’Administrateur Provisoire de la copropriété en difficulté , Assistée du Cabinet PRECLAIRE, SARL au capital de 30.000,00 euro immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 4]

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [O] [H], demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 91228-2026-000328 du 20/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

ASSOCIATION TUTELAIRE INADAPTÉE ESSONNE, ès qualité de curateur de Monsieur [O] [H], association immatriculée sous le numéro de SIRET 319 468 005 00040, dont le siège social est situé [Adresse 6]

représentés par Maître François-René GAS de la SELARL GAS-MARAND, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEURS COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 23 Septembre 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 Mars 2026 et mise en délibéré au 29 Avril 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [H] et Mme [G] [J] [H] étaient propriétaires indivis des lots numéros 1, 63 et 313 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 7] à [Localité 3].

Mme [G] [J] [H] est décédée le 31 décembre 2020, laissant pour unique héritier, M. [O] [H], qui a accepté la succession et est devenu seul propriétaire des lots ci-dessus.

L’Association Tutélaire de l’Essonne (A.T.E.) a été désignée curateur de M. [O] [H] par décision du tribunal de proximité de JUVISY-SUR-ORGE en date du 9 mai 2023.

*

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires [I] 31, représenté par Maître [F] [E] [A], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, assistée du Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner M. [O] [H] et l’Association tutélaire de l’Essonne (A.T.E.), ès qualité de curateur de M. [O] [H], selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de voir :

- Condamner M. [O] [H], représenté par son curateur l’Association tutélaire inadaptée Essonne à payer au Syndicat des copropriétaires [I] 31 la somme de 17 071,45 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 3ème trimestre 2025 inclus,

- Condamner M. [O] [H], représenté par son curateur l’Association tutélaire inadaptée Essonne à payer au Syndicat des copropriétaires [I] 31 la somme de 1 290,59 euros, au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2025, rendues exigibles par la mise en demeure.

- Condamner M. [O] [H], représenté par son curateur l’Association tutélaire inadaptée Essonne à payer au Syndicat des copropriétaires [I] 31 les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 120,00 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

- Condamner M. [O] [H], représenté par son curateur l’Association tutélaire inadaptée Essonne à payer au Syndicat des copropriétaires [I] 31 des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025, date de la mise en demeure,

- Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

- Condamner M. [O] [H], représenté par son curateur l’Association tutélaire inadaptée Essonne à payer au Syndicat des copropriétaires [I] 31 la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

- Condamner M. [O] [H], représenté par son curateur l’Association tutélaire inadaptée Essonne à payer au Syndicat des copropriétaires [I] 31 la somme de 2 160,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- Condamner M. [O] [H], représenté par son curateur l’Association tutélaire inadaptée Essonne aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que M. [O] [H] a fait l’objet d’une décision de recevabilité de la procédure de surendettement et qu’un plan conventionnel de redressement définitif a été arrêté et est entré en application au 31 octobre 2024.
Il expose que M. [O] [H] n’ayant pas réglé les charges courantes, contrairement à ce qui était prévu par le plan conventionnel de redressement, celui-ci est devenu caduc.

Il précise que le compte de M. [O] [H] est débiteur depuis l’année 2023, que les quelques règlements intervenus sont insuffisants et qu’à aucun moment le défendeur, représenté par son curateur, n’a pris contact avec le syndic de copropriété afin de trouver une solution visant au règlement de l’arriéré de charges de copropriété.
Il ajoute que, les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire qui ne règle pas ses charges met en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaire, aggrave les dépenses par les frais de contentieux générés et oblige les autres copropriétaires à supporter le paiement de ces charges en sus de leurs propres charges, mettant également en danger l’équilibre de leur budget.

*

En l’état de ses dernières conclusions en défense, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 16 mars 2026, M. [O] [H], représenté par son curateur, l’Association Tutélaire de l’Essonne (A.T.E.), demande au tribunal de bien vouloir :

- Accorder à M. [O] [H] et son curateur, l’ATE, 24 mois de délai pour apurer la dette,

- Débouter le SDC [I] 31 de sa demande de dommages et intérêts,

- Débouter le SDC [I] de sa demande au titre de l’article 700 du CPC,

- Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Au soutien, M. [O] [H], représenté par son curateur, expose qu’étant dans l’impossibilité de pourvoir à ses intérêts, de percevoir seul ses ressources et d’en faire un usage adapté ou conforme à ses intérêts, il a été placé sous curatelle renforcée.
Il explique que son budget ne lui permet pas de payer les charges de copropriété, qu’il estime élevées, d’une part parce que le bien est loué et fait l’objet d’une procédure d’expulsion, les locataires ne payant pas les loyers, et d’autre part en raison de ses ressources mensuelles, inférieures à ses charges actuelles.
Il ajoute qu’il a fait part de sa situation au cabinet PRECLAIRE et, sur les recommandations de ce dernier, a pris contact avec OZONE CONSEIL et EPSIF, sans retour de leur part.
Cest pourquoi, il sollicite, avec son curateur, un délai de 24 mois pour apurer sa dette.
Il s’oppose au paiement de dommages et intérêts et des frais irrépétibles.

A l’audience du 19 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires [I] 31 a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Rappelant que M. [O] [H] a déjà bénéficié d’un plan conventionnel de redressement et ne l’a pas respecté, il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

M. [O] [H], représenté par son curateur, l’Association Tutélaire de l’Essonne (A.T.E.), a comparu par avocat. Il s’en rapporte à ses écritures et rappelle que le bien est squatté, que la procédure d’expulsion des locataires est longue et compliquée et qu’il maintient sa demande de délais pour apurer sa dette.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”
L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
 1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.(...)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [I] 31verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 21 mai 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M.[H] [O], dont l’avis de réception a été signé le 22 mai 2025.

Aux termes de cette lettre, le sydicat des copropriétaires sollicite le règlement dans le délai de trente jours de la somme de 2 566,96 euros correspondant aux appels de provisions et fonds travaux loi ALUR des 1er et 2ème trimestres 2025 au titre du budget prévisionnel 2025, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les conséquences de son application.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires [I] 31 produit, au soutien de sa demande en paiement :
- les justificatifs de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indiquent les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- un décompte de créance au 15 septembre 2025, sur la période du 1er avril 2023 au 1er juillet 2025, appel 3T 2025 et fonds travaux ALUR du 01/07/2025 et caves inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 17 071,45 euros,
- le budget prévisionnel établi par le syndic assistant au nom de M. [H] [O] pour l’exercice 2025,
- les appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2023, de l’exercice 2024 et des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2025,
- les régularisations de charges des exercices 2022 et 2023,
- l’appel de fonds créance douteuse [R] du 22 décembre 2023,
- l’appel de fonds travaux DEBARRAS NETTOYAGE DES COULOIRS DE [Localité 4] ET SECURISATION DES ACCES AUX [Localité 4] BATIMENT 4 du 19 juin 2025,
- les 21ème, 23ème, 26ème, 33ème, 35ème et 36ème procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté des 11 janvier 2023, 1er décembre 2023, 25 mars 2024, 16 janvier 2025, 25 mars 2025 et 5 mai 2025,
- le jugement du tribunal de mise sous curatelle de M. [O] [H] du 9 mai 2023,
- et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [I] 31 peut prétendre au titre de l’arriéré de charges de copropriété,sur la période du 1er avril 2023 au 1er juillet 2025, appel 3T 2025 et fonds travaux ALUR du 01/07/2025 inclus, s’élève à la somme de 17 071,45 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 2 566,96 euros à compter du 21 mai 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 23 septembre 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et cotisations fonds alur devenues exigibles :

A l’examen des pièces, il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [I] 31 peut prétendre au titre des provisions sur charges devenues exigibles pour la période du 4ème trimestre 2025, s’élève bien à la somme de 1290,59 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [O] [H], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où le défendeur est sous curatelle renforcée, a été soumis à un plan de surendettement, connaît des difficultés financières du fait de ses faibles ressources et de la procédure en cours d’expulsion de ses locataires qui ne lui règlent pas les loyers.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [I] 31 de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [I] 31 réclame une somme de 120,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Bien que la lettre de relance du 7 novembre 2023 et son accusé de réception soient versés aux débats, les frais de 120,00 euros réclamés à ce titre n’apparaissent pas bien fondés, à défaut de production du contrat du syndic assistant sur lequel doit être mentionné le tarif correspondant à ce type de prestation.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [I] 31 de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, compte tenu des ressources mensuelles de M. [O] [H] et de la procédure d’expulsion en cours contre ses locataires, l’association tutélaire le représentant sollicite un délai de 24 mois pour payer la dette.
Au soutien, il verse aux débats :
- un relevé de son compte à la CAISSE D’EPARGNE présentant un solde créditeur au 28 février 2026 de 1 077,10 euros,
- une attestation de la CAF de l’Essonne de paiement de la somme de 1.446,39 euros pour le mois de février 2026 au titre de l’aide personnalisée au logement (308,30 €), de l’allocation aux adultes handicapés (1 033,32 €) et de la majoration pour la vie autonome (104,77 €),
- un avis d’échéance adressé par l’agence “LES RESIDENCES” à M. [O] [H] le 23 février 2026, aux termes duquel il lui est réclamé 446,72 euros à titre de loyer et de charges à régler,
- le budget 2026 de M. [O] [H] sur lequel figurent les revenus et les charges annuels du défendeur et un solde créditeur annuel après déduction des charges de 1 248,60 euros, équivalant à un solde créditeur de 104,05 euros par mois,
- et l’avis de non imposition de M. [O] [H] sur les revenus 2024.

A supposer que le délai de 24 mois sollicité par le défendeur soit accordé, les mensualités à régler, hors charges courantes, compte tenu de l’arriéré de charges de 17 071,45 euros, s’élèveraient en moyenne à 711,31 euros (17071,45/24), ce qui dépasse largement le solde disponible mensuel de 104,05 euros révélé par le budget 2026 de M. [O] [H], versé aux débats.

Par ces éléments, M. [O] [H], représenté par son curateur, l’Association Tutélaire de l’Essonne (A.T.E.), ne démontre pas être en capacité d'apurer sa dette par l'octroi de délais de paiement.

Sa demande de délais de paiement n’apparaît pas bien fondée.

M. [O] [H], représenté par son curateur, l’Association Tutélaire de l’Essonne (A.T.E.), sera par conséquent débouté de cette demande.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

M. [O] [H], qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Compte de la situation financière de M. [O] [H], l’équité commande de ne pas accorder de somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS