TJ 95500, 28 avr. 2026, RG 26/00166

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00166 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PCZ6

MINUTE N° :

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COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 28 AVRIL 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Localité 1]
Syndic Ste FONCIA LVM
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [L] [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté
Madame [D] [P] épouse [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [L] [Z] et Madame [D] [P] épouse [Z] sont propriétaires des lots n°29, n°144 et n°145, au sein d’un immeuble [Localité 1] situé [Adresse 1] / [Adresse 5] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] situé [Adresse 1] / [Adresse 6] à DEUIL-LA-BARRE (95170) a fait assigner Monsieur [B] [L] [Z] et Madame [D] [P] épouse [Z] devant le tribunal de proximité de Montmorency aux fins d’obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 6856,89 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- la somme de 1500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens, qui comprendront notamment le coût de l’inscription d’hypothèque ;
et dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

A l’audience du 17 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Il souligne qu’il s’agit de la deuxième procédure engagée contre les époux [Z], pour non-paiement des charges de copropriété.

Il expose que Monsieur [B] [L] [Z] et Madame [D] [P] épouse [Z], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement.

Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [B] [L] [Z] et Madame [D] [P] épouse [Z], régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 2 avril 2024, 15 mai 2024 et 26 mars 2025 approuvant les comptes entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2026, et des attestations du syndic de l’immeuble en date des 7 janvier 2025 et 23 janvier 2026 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire du décompte produit les frais « constitution hypothèque » imputés le 15 septembre 2025 à hauteur de 300 euros qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

Le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot, de sorte que les condamnations prononcées ci-dessus seront solidaires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [B] [L] [Z] et Madame [D] [P] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6556,89 euros, au titre des charges de copropriété dues au 23 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 janvier 2026.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, l’extrait de compte fait apparaître des frais « inscription hypothèque » du 15 septembre 2025 à hauteur de 300 euros, qui ne sont pas justifiés.

La demande de condamnation en paiement au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il apparaît que les époux [Z] ont déjà fait l'objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 17 avril 2025. Le comportement et la résistance des copropriétaires entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner solidairement les époux [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [B] [L] [Z] et Madame [D] [P] épouse [Z] aux dépens de l'instance. Il n’y a pas lieu d’y ajouter les frais de l’inscription d’hypothèque, qui n’entrent pas dans les dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [B] [L] [Z] et Madame [D] [P] épouse [Z] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS