TJ 95500, 28 avr. 2026, RG 26/00009

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00009 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PAPV

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 28 AVRIL 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. RESIDENCE [Adresse 1] REPRESENTE PAR SON SYNDIC IMMO [Localité 1] ILE DE FRANCE
[Adresse 1]
représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H], [M] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparant en personne assisté de Me Hervé WATAT, avocat au barreau de PARIS
Madame [R] [E]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Hervé WATAT, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [M] [K] et Madame [R] [E] sont propriétaires des lots n°1306, n°1357 et n°2476, au sein d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée en date du 27 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 3] (« le syndicat des copropriétaires ») a, par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure Monsieur [H] [M] [K] et Madame [R] [E] de payer la somme de 1525,15 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [H] [M] [K] et Madame [R] [E] devant le tribunal de proximité de Montmorency aux fins d’obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :
- 6631,08 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2021, date de la mise en demeure ;
- 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens, comprenant notamment le coût de l’inscription d’hypothèque ;
et dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

A l’audience du 20 janvier 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 17 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise sa créance à la somme de 7656,14 euros arrêtée au 20 janvier 2026. Il fait valoir qu’un échéancier mensuel de 400 euros avait été convenu, mais que les prélèvements de février 2025 ont été rejetés. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [H] [M] [K] et Madame [R] [E], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement.

Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [H] [M] [K] et Madame [R] [E], représentés, demandent au Tribunal de :
- constater l’existence d’un abus manifeste dans la facturation de certains frais et honoraires ;
- écarter les frais imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- déduire de la dette la somme de 900 euros ;
- déduire de la dette principale la somme de 400 euros ;
- fixer la créance au strict principal démontré ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre des intérêts de retard ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de 1500 euros au titre des dommages et intérêts ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- accorder un délai de paiement de 12 mois ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [H] [M] [K] et Madame [R] [E] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;
- dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [H] [M] [K] et Madame [R] [E] indiquent avoir réalisé un versement de 400 euros le 31 décembre 2025, qui n’a pas été pris en compte par le syndicat des copropriétaires dans son décompte.

Ils font valoir ensuite sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu’ils n’ont jamais reçu les mises en demeure, et que seul l’envoi de la mise en demeure du 2 septembre 2025 est justifié. Ils estiment que les honoraires de 180 euros de suivi de contentieux ne sont pas justifiés et sont en tout état de cause disproportionnés, ces frais relevant des missions normales du syndic. Ils ajoutent que les frais de transmission de dossier à l’avocat ne constituent pas un acte de recouvrement, et que retenir ces frais reviendrait à une double indemnisation également sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, ils estiment sur le fondement de l’article 1104 du code civil être de bonne foi et font valoir qu’ils ont sollicité un échéancier amiable auprès du syndic ; ils ajoutent que des paiements partiels ont été réalisés. Ils prétendent que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice certain distinct, réel et personne.

Par ailleurs, ils considèrent que les intérêts ne peuvent courir qu’à compter d’une mise en demeure régulièrement notifiée, et qu’à défaut de preuve de la réception de la mise en demeure, le point de départ des intérêts ne peut être fixé qu’à compter du 30 décembre 2025, date de l’assignation.

Enfin, ils sollicitent des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. Il doit ainsi produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes de chaque exercice, ainsi que les documents comptables tels que les appels de fonds et le décompte de répartition des charges, outre le décompte de sa créance.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2016, 4 septembre 2018, 4 décembre 2019, 22 décembre 2020, 16 décembre 2021, 17 novembre 2022, 25 janvier 2023, 31 janvier 2024, 14 mars 2024, 22 janvier 2025 et 15 décembre 2025 approuvant les comptes entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2023 et approuvant les budgets prévisionnels pour les exercices 2024, 2025 et 2026, et des attestations du syndic de l’immeuble en date des 30 août 2017, 10 juin 2020, 29 novembre 2021, 31 mars 2022, 22 février 2023, 18 août 2025 et 22 décembre 2025 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le décompte produit reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour les exercices 2024, 2025 et 2026, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Cependant, selon le procès-verbal d’assemblée générale du 15 décembre 2025, les comptes de l’exercice 2024 n’ont pas été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, seul le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 ayant été approuvé par l’assemblée générale en date du 31 janvier 2024. Dès lors, le solde de charges pour l’exercice 2024, d’un montant de 1221,71 euros, ne saurait être retenu.

Par ailleurs, aucun appel de fonds n’est produit pour le premier trimestre 2026 et les sommes imputées sur le décompte au 1er janvier 2026, à hauteur de 1133,95 euros, doivent être déduites du décompte présenté.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des appels de fonds pour les sommes suivantes :
- « fourniture VIGIK platine » à hauteur de 37,40 euros le 15 mars 2022,
- « achat un VIGIK » à hauteur de 15,45 euros le 26 janvier 2023,
- « frais envoi un VIGIK » à hauteur de 6,84 euros le 26 janvier 2023,
- « achat un VIGIK » à hauteur de 15 euros le 6 septembre 2023,
- « frais envoi un VIGIK » à hauteur de 6,84 euros le 6 septembre 2023.

Il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement, listés ci-dessous, lesquels ne constituent pas des charges de copropriété et font l'objet d'une condamnation distincte :
- « mise en demeure » à hauteur de 54,38 euros le 27 avril 2021,
- « frais de relance article 56 » à hauteur de 39,50 euros le 12 mai 2021,
- « mise en demeure » à hauteur de 54,38 euros le 22 août 2022,
- « frais de relance article 56 » à hauteur de 39,50 euros le 9 septembre 2022,
- « mise en demeure » à hauteur de 61,29 euros le 13 mai 2025,
- « frais de relance article 56 » à hauteur de 43,20 euros le 5 juin 2025,
- « frais transmission dossier avocat » à hauteur de 360 euros le 13 août 2025,
- « honoraires avocat » à hauteur de 192 euros le 11 septembre 2025,
- « honoraires suivi contentieux » à hauteur de 180 euros le 8 décembre 2025,
- « honoraires ID FACTO » à hauteur de 267,11 euros le 5 janvier 2026.
- « SUIVI IMP – PROTOCOLE ACCORD » d’un montant de 124,91 euros, imputés le 19 septembre 2022.

Enfin, il convient de relever que la somme de 400 euros que Monsieur [H] [M] [K] et Madame [R] [E] soutiennent avoir réglé le 31 décembre 2025 figure bien sur le décompte produit le 31 décembre 2025 sous le libellé « avis de crédit ».

Le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot, de sorte que les condamnations prononcées ci-dessus seront solidaires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [M] [K] et Madame [R] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3802,68 euros, au titre des charges de copropriété dues au 20 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 décembre 2025, en l’absence d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 27 avril 2021, dont l’envoi n’est pas démontré, et à défaut d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 2 septembre 2025, le courrier étant revenu avec la mention « pli avisé non réclamé ».

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que les frais suivants ont été imputés sur le décompte :
- « mise en demeure » à hauteur de 54,38 euros le 27 avril 2021,
- « frais de relance article 56 » à hauteur de 39,50 euros le 12 mai 2021,
- « mise en demeure » à hauteur de 54,38 euros le 22 août 2022,
- « frais de relance article 56 » à hauteur de 39,50 euros le 9 septembre 2022,
- « mise en demeure » à hauteur de 61,29 euros le 13 mai 2025,
- « frais de relance article 56 » à hauteur de 43,20 euros le 5 juin 2025.

L’envoi des courriers correspondants n’étant pas démontré, ces frais seront écartés.

Il convient également de déduire les frais « TRANSM DOSSIER AVOCAT » imputés à hauteur 360 euros le 13 août 2025, et les frais « HONORAIRES SUIVI CONTENTIEUX » imputés à hauteur de 180 euros le 8 décembre 2025, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En outre, il est également imputé des honoraires d’avocat à hauteur de 192 euros le 11 septembre 2025, qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Enfin, l’extrait de compte fait apparaître des frais « SUIVI IMP – PROTOCOLE ACCORD » d’un montant de 124,91 euros, imputés le 19 septembre 2022, pour lesquels aucun justificatif n’est produit. Ces frais seront en conséquence écartés.

La demande de condamnation en paiement au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [H] [M] [K] et Madame [R] [E], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [M] [K] et Madame [R] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [H] [M] [K] et Madame [R] [E] sollicitent l’octroi de délais de paiement et proposent de régler la dette sur un délai de douze mois.

Le syndicat des copropriétaires n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au regard de la situation respective des parties et du montant de la dette, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [H] [M] [K] et Madame [R] [E] des délais afin de s’acquitter de leur dette en douze versements de 341,89 euros.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [H] [M] [K] et Madame [R] [E] aux dépens de l'instance. Il n’y a pas lieu d’y ajouter les frais de l’inscription d’hypothèque, qui n’entrent pas dans les dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [H] [M] [K] et Madame [R] [E] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire. En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS