TJ 27229, 29 avr. 2026, RG 25/00523

N° RG 25/00523 - N° Portalis DBXU-W-B7J-IMKZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 29 AVRIL 2026

DEMANDEURS

Madame [D] [E] [H]
née le 23 Novembre 1949 à VERNEUIL SUR AVRE, demeurant 100 Rue Gustave Roger - 27130 VERNEUIL-SUR-AVRE

Représentée par Me Jean-yves PONCET, avocat au barreau de l’EURE,

Madame [Y] [C], [S] [H]
née le 24 Novembre 1976 à VERNEUIL D’AVRE ET D’ITON, demeurant 85 Avenue André Charlses - 27130 VERNEUIL D’AVRE ET D’ITON

Représentée par Me Jean-yves PONCET, avocat au barreau de l’EURE

Madame [R] [K] [A]
née le 21 Octobre 1981 à VERNEUIL D’AVRE ET D’ITON, demeurant 10 Rue de la Distillerie - 44000 NANTES

Représentée par Me Jean-yves PONCET, avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [Q], [V] [J]
né le 13 Juillet 1980 à EVREUX, demeurant 8 Rue Thiers - 27130 VERNEUIL D’AVRE ET D’ITON, immatriculé au RCS d’EVREUX sous le n°791 685 894

Représenté par Me Xavier-Philippe GRUWEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et Me Karine MANN, avocat au barreau de l’EURE, avocat postulant

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER : Maryline VIGNON

DÉBATS : en audience publique du 18 mars 2026

ORDONNANCE :

- contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,
- mise à disposition au greffe le 29 avril 2026

- signée par Sabine ORSEL, présidente
Maryline VIGNON, greffière placée

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 07 avril 2014, Monsieur [X] [H] et Madame [D] [W] épouse [H] ont consenti à Monsieur [Z] [J] un bail commercial pour un local situé à VERNEUIL-SUR-AVRE (27130), 8 rue Thiers, au loyer mensuel initial de 1 500 euros hors taxes et hors charges.

Il s’agit d’un renouvellement de bail consenti pour une durée de 9 ans à compter du 01er avril 2014 jusqu’au 31 mars 2023 ; puis a fait l’objet d’une tacite reconduction.

Suite au décès de Monsieur [X] [H] le 06 avril 2024, le bail a été transmis à Madame [D] [W] épouse [H], Madame [Y] [G] et Madame [R] [A], en qualité d’ayant-droits.

Le 24 septembre 2025, Madame [D] [W] épouse [H], Madame [Y] [G] et Madame [R] [A] ont fait délivrer à Monsieur [Z] [J] un commandement de payer la somme de 10 872 euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement était resté infructueux, par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2025, Madame [D] [W] épouse [H], Madame [Y] [G] et Madame [R] [A] ont fait assigner Monsieur [Z] [J] devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir :
-constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail commercial liant les parties ;
-dire que Monsieur [Z] [J] devra libérer les locaux dans un délai d’un mois à compter de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
-ordonner, passé ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef ;
-condamner Monsieur [Z] [J], compte arrêté à novembre 2025 inclus, au paiement de la somme de 14 496 euros en application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile ;
-condamner Monsieur [Z] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 812 euros et ce jusqu’à la libération totale des lieux par la remise des clés ;
-condamner Monsieur [Z] [J] au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-condamner Monsieur [Z] [J] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 24 septembre 2025.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 02 mars 2026, Monsieur [Z] [J] demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :
-constater l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant de la créance objet des causes du commandement ;
-débouter les demandeurs de toutes leurs demandes fins et conclusions ;
-dire n’y avoir lieu à référé ;
-condamner solidairement les demandeurs à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-condamner les demandeurs aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir que :
-il existe une contestation sérieuse s’agissant du montant de la créance mentionnée dans les causes du commandement de payer du 24 septembre 2025 ; les bailleresses ne rapportent pas la preuve qu’un réajustement triennal ait eu lieu justifiant la hausse du loyer mensuel.
-il existe une contestation sérieuse s’agissant du montant des charges réclamées, en raison de l’absence de mention du détail de ces charges dans les clauses du bail et en l’absence de régularisation annuelle des charges réelles.

À l’audience du 18 mars 2026, se référant à leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 17 mars 2026, Madame [D] [W] épouse [H], Madame [Y] [G] et Madame [R] [A] ont actualisé le montant de la somme provisionnelle due au titre de l’arriéré locatif à la somme de 21 744 euros, compte arrêté à mars 2026 ainsi que la somme due au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à hauteur de 2 000 euros.

Elles font valoir que :
-il n’existe aucune contestation sérieuse s’agissant de la créance de loyers, celle-ci est fondée tant dans son principe que dans son montant ; ce qui est attesté par la production des quittances des trois dernières années.
-il n’existe aucune contestation sérieuse s’agissant du montant sollicité au titre du remboursement de la taxe foncière ; le contrat de bail prévoit en effet que le remboursement de la taxe foncière est dû aux bailleresses.

Monsieur [Z] [J], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

MOTIVATION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les contestations relatives à la régularité du commandement de payer

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un bail.

Les contestations élevées par le preneur sur la validité du commandement de payer peuvent fait échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

L'article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement resté infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Le commandement de payer doit permettre au locataire de connaître précisément les loyers et charges impayés revendiqués à son égard afin de lui donner la possibilité d’en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d’en former contestation, étant rappelé que ce commandement visant la clause résolutoire a pour but la résiliation du contrat de bail.

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :
-du bail du 07 avril 2014, qui contient une clause résolutoire (page n°9)
-du commandement de payer la somme de 10 872 euros, arrêtée au mois de septembre 2025, qui a été délivré le 24 septembre 2025 avec rappel de la clause résolutoire
-du décompte arrêté au mois de mars 2026 faisant apparaître que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte.

D’une part, il est justifié des modalités de calcul du loyer indexé, qui n'est pas supérieur aux prévisions de la clause d’indexation triennale (page n°8), de sorte qu’aucune contestation ne peut être sérieusement soulevée s’agissant du montant des loyers figurant dans les causes du commandement de payer.

D’autre part, il ressort des stipulations contractuelles (pages n°5 et 6) que Monsieur [Z] [J] s’est engagé à payer les charges locatives diverses ainsi que la taxe foncière. La provision mensuelle pour charges de 180 euros correspond à cette obligation, étant rappelé qu'en 2025 le montant de la taxe foncière de 2364,21 euros correspondrait à un montant mensuel de 197 euros. La contestation n'est donc pas sérieuse.

Le preneur ne justifie pas s'être acquitté des sommes dues dans le délai d'un mois suivant le commandement de payer. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 24 octobre 2025.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte.

Sur l’indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Loyers et charges échus au jour de la résiliation
Au 24 octobre 2025, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :
-sommes dues au titre du commandement de payer : 10 872 euros ;
-autres loyers et charges échus lorsque la résiliation est intervenue (mois d’octobre 2025) : 1 812 euros ;
soit un total de 12 684 euros.

Indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, Monsieur [Z] [J] sera en outre tenu à une indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2025, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision pour charges, soit la somme mensuelle de 1 812 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Solde

Dès lors, Monsieur [Z] [J] sera condamné à payer à titre provisionnel les sommes de :
-10 872 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation du bail ;
-une indemnité mensuelle d’occupation de 1 812 euros à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

Sur les frais du procès

Monsieur [Z] [J], qui succombe, sera tenu aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 septembre 2025, et condamné, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à Madame [D] [W] épouse [H], Madame [Y] [G] et Madame [R] [A] la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS