TJ 57672, 28 avr. 2026, RG 26/00002

N° minute : 2026/87
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

n°RI N° RG 26/00002 - N° Portalis DBZL-W-B7J-D7YL

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 28 Avril 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. SAINTE CECILE,
demeurant 23 rue Michel Lentz - L-1928 LUXEMBOURG (GDL),
représentée par Me Hélène MATHIEU, demeurant 10 Promenade Leclerc - 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, Me Paul AZEVEDO, demeurant 5 rue Fischart - 67000 STRASBOURG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Association CENTAURE BEIM [K] - ACADEMIE EQUESTRE, association à but non lucratif de droit luxembourgeois,
demeurant Siège social 24B, rue de Reckenthal - L-2410 LUXEMBOURG,
représentée par Me Sylvie BECKER, demeurant 48, avenue de Gaulle - 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, Me Carole BIOT-STUART, demeurant 22 Raccourci Croix de Berra - 06200 NICE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal
Débats à l’audience publique du 07 Avril 2026
Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES
Greffier lors de la mise en forme de la présente décision
et son prononcé par mise à disposition au Greffe : Sévrine SANCHES

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 11/12/2019, La SCI SAINTE CECILE a donné à bail commercial à L’Association CENTAURE BEIM [K]-ACADEMIE EQUESTRE des locaux situés Ferme Sainte Cécile 57330 ROUSSY LE VILLAGE, moyennant un loyer mensuel de 5000 euros, hors charges et hors taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 15/10/2025, pour une somme de 28500 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 01/09/2025.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 15/12/2025, fait assigner L’Association CENTAURE BEIM [K]-ACADEMIE EQUESTRE devant la présente juridiction des référés aux fins de :
- DECLARER la demande recevable et bien fondée ;
- CONDAMNER l’Association CENTAURE BEIM [K] — ACADEMIE EQUESTRE à payer à la SCI SAINTE-CECILE, en exécution de son obligation de paiement des loyers et provisions sur charges au titre du bail du 11 décembre 2019, une provision d’un montant, en principal, de 39.000 €, augmenté d’un intérêt de retard égal au taux de base bancaire majoré de trois points;
- ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil;
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties en raison du défaut de paiement des loyers et charges après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire conformément aux prévisions contractuelles ;
- CONSTATER que le bail est résilié a compter du 16 octobre 2025 ;
- CONDAMNER l’Association CENTAURE BEIM [K] — ACADEMIE EQUESTRE à payer à la SCI SAINTE-CECILE une indemnité d’occupation et FIXER le montant de cette dernière sur la base du Loyer global de la dernière année de location, majorité de 50 % ;
- ORDONNER l’expulsion corps et biens de l’occupant, et de tous ses ayants droits, des locaux en cause, sous huit jours at compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard ;
- ORDONNER en tant que besoin le concours et l’assistance d’un serrurier et d’un huissier de justice à la diligence de la SCI SAINTE-CECILE et s’il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;
- SÉQUESTRER les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;
- AUTORISER la SCI SAINTE-CECILE à requérir l’assistance des autorités de police et de la force publique;
- CONDAMNER l’Association CENTAURE BEIM [K] — ACADEMIE EQUESTRE à payer à la SCI SAINTE-CECILE la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la présente procédure en ceux compris les frais liés au commandement de payer ;
- RAPPELER le caractère exécutoire du jugement à intervenir.

Suivant conclusions transmises par RPVA le 10/03/2026, La SCI SAINTE CECILE maintient ses demandes et conclut au rejet des demandes de L’Association CENTAURE BEIM [K]-ACADEMIE EQUESTRE.

Suivant conclusions déposées au greffe le 24/02/2026, L’Association CENTAURE BEIM [K]-ACADEMIE EQUESTRE demande de:
- DÉCLARER que le Juge des référés est incompétent pour cause de contestations sérieuses et par conséquent déclarer IRRECEVABLE la demande formulée par la SCI SAINTE LUCIE,
- DÉBOUTER la SCI SAINTE LUCIE de toutes ses demandes,
- CONDAMNER la SCI SAINTE LUCIE à payer 3.000 euros à l'association CENTAURE BEIM
[K] — ACADEMIE EQUESTRE au titre de l'article 700 CPC,
- CONDAMNER la SCI SAINTE LUCIE à payer à l'association CENTAURE BEIM [K] - ACADEMIE EQUESTRE tous les frais et dépens de l'instance.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

A l’audience du 07/04/2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28/04/2026.

SUR CE,

- Sur la compétence du juge des référés:

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’Association CENTAURE BEIM [K]-ACADEMIE EQUESTRE soutient que le juge des référés est incompétent en raison de l’existence d’une contestation sérieuse. Or, l’existence d’une contestation sérieuse est une condition de fond du référé et non un critère de compétence du juge des référés.

En conséquence, il convient de se déclarer compétent.

- Sur l’existence d’une contestation sérieuse:

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime prévoit que toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2. Cette disposition est d'ordre public.

L’article L 311-1 du même code dispose que sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation. (..) Il en est de même des activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle.

En l’espèce, les parties ont signé un bail commercial le 11/12/2019 et ont choisi de se soumettre aux dispositions du code de commerce. L’article 4 du bail prévoit que les biens loués sont exclusivement destinés à une activité d’organisation de spectacles équestres et de spectacles.

L’Association CENTAURE BEIM [K]-ACADEMIE EQUESTRE soutient qu’il appartient à la juridiction saisie de déterminer si lors de la conclusion du bail, l’activité prépondérante était celle d’organisation de stage équestre et d’enseignement ou celle de spectacle afin de déterminer si le bail est un bail rural ou un bail commercial.

Or, les parties ont entendu se soumettre aux dispositions du code de commerce en signant un bail commercial, la destination des locaux étant expressément visée dans le contrat de bail et étant exclusive de toute autre activité. En outre, la défenderesse ne produit aucune pièce permettant d’apprécier l’existence d’une autre activité pouvant permettre de remettre en cause la qualification du contrat de bail adoptée par les parties. La contestation sérieuse ne pouvant procéder de simples affirmations, il y a lieu de constater que les demandes de La SCI SAINTE CECILE ne se heurtent pas à une contestation sérieuse.

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, La SCI SAINTE CECILE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 28 500 euros, à titre principal.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de L’Association CENTAURE BEIM [K]-ACADEMIE EQUESTRE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation supérieure au loyer annuel en cas d'expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant de la majoration du taux légal, elle est aussi susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du taux légal applicable.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par La SCI SAINTE CECILE, l'obligation de L’Association CENTAURE BEIM [K]-ACADEMIE EQUESTRE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 30/09/2025 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 39 000 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner L’Association CENTAURE BEIM [K]-ACADEMIE EQUESTRE, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 28 500 euros et à compter de l'assignation pour le solde.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 15/12/2025, date de l’assignation.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’Association CENTAURE BEIM [K]-ACADEMIE EQUESTRE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 15/10/2025.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de L’Association CENTAURE BEIM [K]-ACADEMIE EQUESTRE ne permet d’écarter la demande de La SCI SAINTE CECILE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.

L’Association CENTAURE BEIM [K]-ACADEMIE EQUESTRE sera déboutée de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS