TJ 67482, 28 avr. 2026, RG 23/01435

N° RG 23/01435 - N° Portalis DB2E-W-B7H-LWHO

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

minute n°

N° RG 23/01435 - N° Portalis DB2E-W-B7H-LWHO

Copie exec. aux Avocats :

Me Guillaume HANRIAT
Me Krimo RABET

Le

Le Greffier

Me Guillaume HANRIAT
Me Krimo RABET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT du 28 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

- Juge Unique : Florence VANNIER, Vice-Président
- Greffier : Audrey TESSIER lors des débats et Alida GABRIEL lors du délibéré

DÉBATS :

à l'audience publique du 27 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Avril 2026.

JUGEMENT :

- déposé au greffe le 28 Avril 2026
- Contradictoire et en premier ressort,
- signé par Florence VANNIER, Président et par Alida GABRIEL, Greffier,

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [I] [K]
né le 12 Avril 1977 à [Localité 2] ALGERIE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Krimo RABET, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 42

Madame [U] [X] épouse [I] [K]
née le 26 Juillet 1978 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Krimo RABET, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 42

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 12

Madame [D] [Q] épouse [Z]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 12
Vu le dossier de la procédure enregistrée sous le N° RG 23/1435 ;

Vu l’assignation délivrée le 14 février 2023 aux époux [Z], à la requête des époux [I] [K] ainsi que leurs dernières conclusions datées du 9 février 2025 et tendant à ce que le présent Tribunal :

- constate que l’offre d’achat faite par eux a été acceptée par les défendeurs

- dise que la vente entre eux-mêmes et les époux [Z] est parfaite dès lors que les deux parties étaient convenues du prix et de la chose, à savoir un bien immobilier sis à [Localité 5]

- juge que les époux [Z] sont responsables de la non-réalisation effective de la vente

- juge en tout état de cause que les époux [Z] ont rompu de façon fautive les pourparlers entamés et en conséquence,

- les condamne solidairement à leur verser, à titre de dommages-intérêts, une somme de 54.000 € et une somme de 10.000 €, ces sommes devant porter intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation

- à titre subsidiaire :

* dise que l’offre d’achat acceptée pouvait recevoir la qualification de pourparlers contractuels qui ont été rompus abusivement par les époux [Z] et dès lors,

* condamne les époux [Z] solidairement, sur un fondement délictuel, à leur verser, à titre de dommages-intérêts, une somme de 54.000 € et une somme de 10.000 €, ces sommes devant porter intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation

- en tout état de cause :

* déboute les époux [Z] de leur demandes

* les condamne solidairement aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 5.000 € par application des dispositions de l’art. 700 du Code de procédure civile

* dise n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

Vu les dernières écritures des époux [Z], datées du 15 mai 2025 et tendant à ce que la juridiction :

- juge les demandes des époux [I] [K] irrecevables et mal fondées

- déboute les époux [I] [K] de toutes leurs prétentions

- les condamne à leur verser une somme de 10.000 €, à titre de dommages-intérêts, en réparation de leur préjudice moral et pour procédure abusive

- les condamne aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 5.000 € par application des dispositions de l’art. 700 du Code de procédure civile

- ordonne l’exécution provisoire ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 octobre 2025 ;

MOTIFS

Attendu qu’il est constant que :

- le 2 juin 2022, les époux [Z] ont donné mandat exclusif de vente à la S.A.R.L. [Y] [P] IMMOBILIER pour la vente de leur maison sise [Adresse 2] à [Localité 3] au prix de 540.000 € frais d’agence compris

- le 22 juin 2022, les époux [I] [K] ont visité la maison

- par courriel du 22 juin 2022, adressé à la S.A.R.L. [Y] [P] IMMOBILIER, les époux [I] [K] ont formulé une offre d’un montant de 540.000 € frais d’agence inclus

- un projet d’acte a été rédigé par Maître [F], notaire, mais aucun acte n’a été signé

- par courrier recommandé avec avis de réception du 21 décembre 2022, les époux [I] [K] ont mis en demeure les époux [Z] de réitérer la vente par acte authentique

- les époux [Z] n’ayant réservé aucune suite à cette mise en demeure, les époux [I] [K] les ont fait attraire, par assignation délivrée, le 14 février 2023, devant la présente juridiction

- par jugement du 7 mai 2024, le Tribunal Judiciaire de STRASBOURG a annulé le mandat exclusif de vente conclu, le 2 juin 2022, entre les époux [Z] et la S.A.R.L. [Y] [P] IMMOBILIER ;

I. A TITRE LIMINAIRE

Attendu qu’il convient, à titre liminaire, de rappeler qu’aux termes de l’article 789 6° du Code de procédure civile, le Juge de la mise en état est, sauf dérogation au principe, seul compétent pour statuer sur les incidents mettant fin à l’instance et sur les fins de non-recevoir ;

Attendu qu’au cas d’espèce, les époux [Z] sollicitent que les prétentions, fins et moyens des époux [I] [K] soient jugés irrecevables ;

Qu’ils ne développent toutefois aucun moyen au soutien de ce qui s’analyse comme une fin de non-recevoir ;

Qu’en outre, la demande des époux [Z] est formulée dans leurs conclusions adressées au Tribunal après la désignation du Juge de la mise en état ;

Que dès lors, par application du texte précité, elle est elle-même irrecevable et ne sera donc pas examinée ;

Attendu qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le Tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ;

Attendu que ne constituent pas des prétentions, au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, les demandes des parties tendant à voir « CONSTATER » DIRE ET JUGER » et « JUGER », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou des arguments, de sorte que la juridiction n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs ;

II. SUR LE FOND

A. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Attendu que les époux [I] [K] soutiennent avoir émis une offre claire et ferme au prix d’achat proposé et que les époux [Z] l’ont acceptée, sans ambiguïté, de sorte que la vente était parfaite ;

Qu’ils indiquent que ces éléments ressortent notamment des échanges intervenus entre les notaires des parties et de la promesse de vente rédigée par Maître [F], notaire des époux [Z] ;

Qu’ils affirment que le consentement des parties n’était soumis à aucune condition de forme ;

Attendu que les époux [Z] opposent divers arguements aux prétentions des époux [I] [K] et font notamment valoir que le mandat qu’ils avaient conclu avec la S.A.R.L. [Y] [P] IMMOBILIER a été déclaré nul, par le Tribunal Judiciaire de STRASBOURG, de sorte que les demandeurs ne peuvent se prévaloir du fait que ladite agence immobilière a proposé le bien en cause à l’achat, le leur a fait visiter et a reçu leur offre ;

Attendu que l’article 1178 alinéa 2 du Code civil dispose que le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé ;

Qu’ainsi, la nullité emporte l’effacement rétroactif du contrat et a pour conséquence de remettre les parties dans leur situation initiale ;

Attendu qu’au cas d’espèce, le contrat de mandat exclusif de vente conclu entre la S.A.R.L. [Y] [P] IMMOBILIER et les époux [Z] prévoyait que la société immobilière avait pour mission de :

- proposer, présenter, visiter et faire visiter le bien à toute personne qu’elle jugera utile
- faire toute publicité qu’elle jugera utile
- établir tous actes sous seing privé aux prix, charges et conditions des “présentes” et recueillir la signature de l’acquéreur
- et de façon plus générale, entreprendre toutes les démarches nécessaires pour mener à bien la mission qui lui était confiée, en l’espèce la vente d’un immeuble ;

Mais attendu que par application du texte précité, la nullité du contrat de mandat exclusif prononcée le 7 mai 2024 entraine l’effacement de tous les actes réalisés par la S.A.R.L. [Y] [P] IMMOBILIER pour le compte des époux [Z], dans le but de parvenir à la vente de leur immeuble ;

Qu’il en résulte que :

- la mise en vente de la maison des époux [Z] faite par l’agence immobilière est réputée ne pas avoir existé

- la S.A.R.L. [Y] [P] IMMOBILIER n’avait pas d’avantage pouvoir pour faire visiter la maison et pour recevoir les offres formulées par de potentiels acquéreurs ;

Qu’aucun échange de volontés n’ayant pu être réalisé, sous l’égide de la S.A.R.L. [Y] [P] IMMOBILIER, les époux [I] [K] ne pourront qu’être déboutés des demandes qu’ils forment à titre principal ;

Attendu que les époux [I] [K] soutiennent, à titre subsidiaire, que les époux [Z] ont, à tout le moins, rompu les pourparlers contractuels de façon abusive en refusant de signer l’avant contrat ;

Qu’ils expliquent que les pourparlers ont été rompus brutalement,sans explications et sans motif légitime, par les époux [Z] qui affirment, de leur côté, que rien ne permet aux demandeurs de se prévaloir valablement d’une quelconque rupture brutale et abusive des pourparlers ;

Attendu que comme cela a été rappelé plus haut, la nullité du contrat de mandat exclusif confié à la S.A.R.L. [Y] [P] IMMOBILIER entraîne la disparition juridique de tous les actes réalisés par elle, pour le compte des époux [Z], dans le but de parvenir à la vente de leur immeuble ;

Qu’en conséquence, l’offre de vente portant sur la maison des époux [Z], les visites, la réception de l’offre par l’agence immobilière et les pourparlers menés sous son égide sont réputés ne jamais avoir eu lieu ;

Que les époux [I] [K] seront dès lors également déboutés de leurs demandes subsidaires ;

B. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DES ÉPOUX [Z]

Attendu qu’aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Que l’article 32-1 du Code de procédure civile dispose par ailleurs que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 €, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés ;

Attendu que l’exercice d’une action en justice constitue un droit fondamental qui ne peut engager la responsabilité de son auteur qu’en cas d’abus caractérisé ;

Attendu qu’en l’espèce, les époux [Z] soutiennent que la procédure introduite par les époux [I] [K] est abusive, relèvent qu’ils sont des personnes âgées particulièrement fragiles et sensibles au stress que peut engendrer une procédure judiciaire et évaluent leur préjudice à la somme de 10.000 € ;

Que les époux [I] [K], quant à eux, font valoir que les époux [Z] ne démontrent ni qu’ils ont usé de manière anormale des voies de droit qui leur étaient offertes ni que la procédure a été engagée et poursuivie avec une intention malicieuse ;

Attendu que le simple fait, pour une partie, de se méprendre sur l’étendue de ses droits ne suffit pas à caractériser un abus du droit d’ester en justice ;

Que les époux [Z] ne justifient pas du caractère véritablement abusif de la procédure introduite par les époux [I] [K] pas plus qu’ils ne démontrent la réalité d’un préjudice qu’ils chiffrent pourtant à la somme non négligeable de 10.000 € ;

Que pour toutes ces raisons, les époux [Z] seront déboutés de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts ;

C. SUR LE SURPLUS

Attendu que les époux [I] [K] succombent pour l’essentiel, de sorte qu’ils seront condamnés aux entiers frais et dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Que l’équité commande en outre de les condamner à payer aux époux [Z] une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du même Code ;

Qu’il convient enfin de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire par provision ;

PAR CES MOTIFS