TJ 97411, 23 avr. 2026, RG 25/00210

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 25/00210 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HD26
NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 23 Avril 2026

DEMANDERESSE

Le Syndicat de Copropriété de l’immeuble “[Adresse 1]” agissant par son syndic, TOQUET IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro: 429 251 218 000 21, ayant son siège social au [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Xavier BELLIARD de l’AARPI BELLIARD-RATRIMOARIVONY-CHHANN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR

M. [Z] [O]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Younous KARJANIA de la SELARL KARJANIA AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 26 Mars 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 23 Avril 2026 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire à Maître BELLIARD et Maître KARJANIA délivrée le :
Copie certifiée conforme à délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [O] est propriétaire d’un lot au sein de la « [Adresse 1] », sise [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic Toquet Immobilier, a fait assigner Monsieur [Z] [O] devant la Présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, afin de voir :
CONDAMNER Monsieur [Z] [O] à payer les sommes de : 9.550, 21 € au titre des charges de copropriété impayées ainsi que des appels de fonds à échoir,1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que Monsieur [Z] [O] n’a pas réglé l’intégralité des charges de copropriété et que le 1er mars 2023, une sommation de payer leur a été signifiée pour une somme de 4.564, 23 €.

Aucune régularisation n’est intervenue et son compte copropriétaire est débiteur de 9.550, 21 € à la date du 21 janvier 2025.

Aux termes de ses conclusions, notifiées électroniquement le 11 mars 2026, Monsieur [Z] [O] soulève en premier lieu l’irrecevabilité des demandes du Syndicat de copropriété en raison de :
l’absence de pouvoir du Syndic, l’absence de désignation par une quelconque assemblée générale de copropriétaires du Syndicat de copropriété, l’irrégularité de la mise en demeure délivrée en mars 2023 et de l’assignation délivrée en janvier 2025
Il souligne en effet que la mise en demeure n’indique pas avec suffisamment de précision la nature et le montant des provisions réclamées et que le montant retenu au stade de l’assignation est différent, sans être plus détaillé.

A l’issue de l’audience du 26 mars 2026, le juge a informé les parties que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, date à laquelle le délibéré était prorogé au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de paiement au titre de l’arriéré de charges

En vertu des dispositions de deux premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

En application des dispositions de l'article 10-1 de la même loi :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ; d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. »
Dans son avis en date du 12 décembre 2024 (Cass Civ. 3ème, avis n°15013) la Cour de cassation souligne que la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.
En l’espèce, la mise en demeure adressée à Monsieur [O] le 1er mars 2023 mentionne que ce dernier reste débiteur d’une somme globale de 4.564, 23 €. Il n’y est nullement précisé la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans le budget.

A défaut de mise en demeure telle que prévue à l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés, la demande selon la procédure accélérée au fond est irrecevable.

Sur les dépens et les frais

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], qui succombe, sera condamné aux dépens.

L’équité commande que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elle, non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS