TJ 91228, 5 mai 2026, RG 26/00181

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 05 mai 2026

MINUTE N° 26/

N° RG 26/00181 - N° Portalis DB3Q-W-B7K-RRIH

PRONONCÉE PAR

Lucile GERNOT, Juge,
assistée de Cécile CANDAS, Greffier lors des débats à l’audience du 07 avril 2026 et de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, Greffière lors du prononcé,

ENTRE :

SCI SNV, dont le siège social est sis [Adresse 1],

représentée par Me Yoni WEIZMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0006,

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

SAS DA PRESTATION AUTOMOBILE, dont le siège social est sis [Adresse 2] et dans les lieux loués sis [Adresse 3],

représentée par Maître Michel AZOULAY de la SELARL DORLEAC AZOULAY ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R277.

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2026, la société civile immobilière (SCI) SNV, propriétaire de locaux commerciaux situés à Paray-Vieille-Poste (Essonne) et donnés à bail à la société DA Prestation Automobile, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1103 et suivants et 1343-2 du code civil, de l'article L 145-41 du code de commerce, et des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, aux fins de :

- dire et juger la SCI SNV recevable et bien fondée dans ses demandes, fins et prétentions,
- constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 décembre 2025 est demeuré infructueux plus d'un mois,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 10 janvier 2026,
- ordonner la libération immédiate par la DA Prestation Automobile des locaux commerciaux occupés situés [Adresse 4] à [Localité 1], ainsi que celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
- autoriser la SCI SNV à faire procéder à l'expulsion de la DA Prestation Automobile des lieux loués et de tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- ordonner à la DA Prestation Automobile de restituer les lieux loués en bon état de réparation locative et, à défaut, la condamner au paiement provisionnel de tous frais de remise en état qui s'avéreraient nécessaires, dans le cadre et conformément à l'article 24 du bail commercial signé le 14 juin 2021,
- autoriser la SCI SNV à procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il lui plaira, aux frais assumés exclusivement par la DA Prestation Automobile,
- dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution,
- ordonner, par application des clauses du bail, que le dépôt de garantie constitué par la DA Prestation Automobile à hauteur de 19 147,50 euros demeure acquis à titre provisionnel à la SCI SNV comme prévu au bail,
- condamner la DA Prestation Automobile à payer à la SCI SNV :
- la somme provisionnelle de 312 424,43 euros au titre du pas de porte et des loyers, charges et accessoires impayés au 15 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2025, date du commandement de payer, et capitalisation desdits intérêts au-delà d'une année, conformément à l'article 1343-2 du code civil,
- une indemnité journalière d'occupation, à titre provisionnel, d'un montant de 290,91 euros à compter du 10 janvier 2026 et jusqu'au départ définitif des locaux de ladite société et de tous occupants de son chef,
- la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 9 décembre 2025, de sa dénonciation et de l'acte introductif d'instance.

Au soutien de ses demandes, SCI SNV expose que :

- la SCI SNV, gérée par M. [M] [B], est propriétaire de locaux commerciaux situés [Adresse 4] à Paray-Vieille-Poste, donnés à bail à la société DA Prestation Automobile par acte sous seing privé du 14 juin 2021, pour une durée de 9 ans, pour l'activité d’achat, vente de véhicules automobiles, pièces de rechange, pneumatique et réparations toutes marques, moyennant un loyer annuel de 76 590 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement d'avance, ainsi qu'un droit d'entrée de 60 000 euros,
- par avenant du 1er janvier 2025, les parties ont convenu de réduire la surface du parking extérieur, le montant du loyer étant porté à la somme de 78 628 euros annuels,
- depuis le mois de novembre 2023 et malgré de nombreuses relances et une mise en demeure du 27 septembre 2025 restée sans effet, la société DA Prestation Automobile ne payant pas ses loyers, la SCI SNV lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 décembre 2025, sollicitant le paiement de la somme de 304 385,34 euros, lequel est demeuré infructueux,
- au 15 janvier 2026, la dette incluant le pas de porte s'élevait à la somme de 312 424,43 euros,
- malgré un second commandement d'avoir à se conformer aux clauses du bail délivré le 28 janvier 2026, la société DA Prestation Automobile n'y a pas déféré,
- la SCI SNV a diligenté une saisie-conservatoire entre les mains de la Caisse d'Epargne signifiée à la société DA Prestation Automobile le 16 janvier 2026, laquelle s'est révélée infructueuse.

A l'audience du 7 avril 2026, la SCI SNV, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.

La société DA Prestation Automobile, représentée par avocat, s'est référée à ses conclusions aux termes desquelles, au visa de l'article L145-41 du code de commerce, elle sollicite de voir :

- ordonner la déduction de la somme de 4 000 euros du total restant dû au bailleur,

Sur le commandement du 09/12/2025 :
- lui octroyer des délais à titre rétroactif et suspendre les effets des commandements de payer visant la clause résolutoire du 09/12/2025 et les effets de la clause résolutoire prévue au bail du 14 juin 2021 et de l'avenant de 2025,

Sur le commandement du 28/01/2026 :
- débouter la SCI SNV de sa demande d'attestation d'assurance car fournie au bailleur,
A défaut
- lui octroyer des délais à titre rétroactif pour fournir l'attestation d'assurance,
- suspendre les effets des commandements de payer visant la clause résolutoire du 28/01/2026 et les effets de la clause résolutoire prévue au bail du 14 juin 2021,

- en tout état de cause, débouter la SCI SNV de :
- sa demande d'acquisition à son profit du dépôt de garantie,
- l'intégralité de ses demandes formées à son encontre relative à l'acquisition de la clause résolutoire et toutes ses demandes en découlant,
- ses demandes au titre de la libération immédiate des locaux sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard. A défaut, lui octroyer 3 mois de délais pour quitter les lieux et réduire a minima le montant de l'astreinte qui serait éventuellement fixée,
- sa demande de condamnation au titre d'une remise en état des locaux et sa demande de condamnation à un paiement provisionnel de frais de remise en état, pour contestation sérieuse,
- sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner SCI SNV à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026, date de la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes formées par la SCI SNV

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ces dispositions, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l'absence d'urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail commercial en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l'absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d'ordonner l'expulsion de l'occupant, dont l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l'occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par ailleurs, l'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion

En l'espèce, est produit au dossier le bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 4] à Paray-Vieille-Poste, signé le 14 juin 2021 entre la société DA Prestation Automobile et la SCI SNV, ainsi que son avenant du 1er janvier 2025.

La SCI SNV justifie, par la production de la mise en demeure du 27 septembre 2025, distribuée le 8 octobre suivant, du commandement de payer délivré le 9 décembre 2025 et du décompte actualisé au mois de décembre 2025 inclus, que sa locataire, la DA Prestation Automobile, a cessé de payer ses loyers et charges.

L'article 30 «Clause résolutoire» du contrat de bail prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer, demeuré infructueux.

Le commandement de payer, délivré le 9 décembre 2025 dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 10 janvier 2026.

L'obligation de la DA Prestation Automobile, occupante sans droit ni titre, de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, celle-ci devra les libérer et les rendre libres de tous occupants de son chef dans un délai de un mois à compter de la signification de la présente décision, étant pris en considération l'activité exercée d'achat, vente de véhicules automobiles, de pièces de rechange et de pneumatiques de la société défenderesse, et, à défaut, il convient d'autoriser M. [B] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier, sans qu'il y ait lieu d'assortir celle-ci d'une astreinte, l'exécution de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique.

Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes en paiement à titre provisionnel

- Sur la demande de provision au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux de la DA Prestation Automobile, causant un préjudice à la SCI SNV, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 10 janvier 2026.

Si la demanderesse sollicite une indemnité d'occupation journalière, il convient, afin notamment de faciliter l'exécution de la présente ordonnance, de faire correspondre l'indemnité d'occupation aux modalités de paiement du loyer fixé par le contrat de bail, à savoir un paiement mensuel.

- Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif

La SCI SNV fait valoir dans son acte introductif d'instance que la DA Prestation Automobile reste à lui devoir la somme en principal de 312 424,43 euros au titre du pas de porte et des loyers, charges et accessoires impayés au 15 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2025, date du commandement de payer et capitalisation desdits intérêts au-delà d'une année.

La DA Prestation Automobile, qui reconnaît le principe de la dette, en conteste toutefois le montant, faisant valoir que le décompte des loyers restant dus ne fait pas état du virement effectué le 23 octobre 2024 d'un montant de 4 000 euros, portant la dette locative à la somme de 308 424,43 euros.

En l’espèce, il résulte des décomptes produits en demande arrêtés au mois de décembre 2025 inclus pour les loyers et novembre 2025 pour les charges d'électricité, que la société DA Prestation Automobile reste devoir à la SCI SNV la somme de 299 136,60 euros au titre des loyers et la somme de 4 851,01 euros au titre des charges d'électricité, soit un total de 303 987,61 euros.

La demande de la société SNV étant actualisée au mois de janvier 2026, il convient d'ajouter à cette somme les factures non contestées de 7 862,40 euros et de 216,84 euros correspondant respectivement au loyer du mois de janvier et à la consommation d'électricité de décembre 2025, portant la somme totale des impayés au mois janvier 2026 inclus à la somme de 312 066,85 euros, étant relevé que la somme de 312 424,43 euros alléguée par la demanderesse n'est pas étayée.

La société DA Prestation Automobile justifie avoir procédé à un versement de 4 000 euros au bénéfice de la société SNV le 23 octobre 2024, qui n'apparaît pas sur les décomptes produits et qu'il convient ainsi de déduire. En application du principe dispositif faisant obstacle à ce que le juge statue ultra petita, la société défenderesse ne contestant pas la base de calcul proposée en demande portant le montant des impayés à la somme de 312 424,43 euros, il convient de fixer à la somme de 308 424,43 euros (312 424,43 - 4 000) le montant des impayés locatifs.
En conséquence, l'obligation de la société DA Prestation Automobile de payer sa dette locative n'étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à payer à la SCI SNV au titre des arriérés locatifs arrêtés au mois de janvier 2026 inclus, la somme non sérieusement contestable de 308 424,43 euros, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 299 987,61 (303.987,61 – 4 000) euros à compter du 9 décembre 2025, date du commandement de payer et à compter du 13 février 2026, date de l'assignation pour le surplus.

Les intérêts dus pour une année entière porteront intérêts au taux légal.

S'agissant de la demande en paiement provisionnel de tous frais de remise en état qui s'avéreraient nécessaires, celle-ci correspond à une demande indemnitaire fondée sur un préjudice futur incertain non justifié, ne présentant ainsi aucun caractère incontestable, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur cette demande. Par ailleurs, il n'y a pas lieu d'ordonner à la DA Prestation Automobile de restituer les lieux loués en bon état de réparation locative s'agissant d'une obligation légale dont il n'est pas démontré qu'elle n'a pas été respectée.

- Au titre de la conservation du dépôt de garantie

En l'espèce, le contrat de bail commercial prévoit, en son article 15, que le dépôt de garantie de 19 147,50 euros, que le bailleur reconnaît avoir reçu du preneur, «pourra être immédiatement affecté par le Bailleur, au paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail et demeurées impayées. En ce cas, il devra être immédiatement reconstitué par le Preneur entre les mains du Bailleur, le tout sans préjudice du jeu de la clause résolutoire si bon semble à ce dernier».

Aussi, autoriser la demanderesse à conserver le dépôt de garantie à titre provisionnel en garantie des impayés contractuels ne correspond pas à une demande en justice saisissant le juge des référés d'un point litigieux, pour ne relever que de la seule application du contrat, de sorte qu'il n'y a lieu à référé sur ce point et qu'il sera uniquement rappelé que le dépôt de garantie viendra en déduction de la somme accordée à titre provisionnel dans l'hypothèse où il a été effectivement versé.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

La société DA Prestation Automobile sollicite que lui soit accordée les plus larges délais de paiement, soit 24 mois, pour lui permettre d'apurer sa dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire, demandes sur lesquelles la société demanderesse ne se prononce pas.

Toutefois, la société DA Prestation Automobile ne justifie pas payer les loyers courants depuis la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire et ne produit aucun élément de nature à caractériser une perspective d'amélioration financière, ce que les échanges de messages versés aux débats faisant état de son intention de vendre son fonds de commerce sont insuffisants à établir en l'absence d'éléments sur sa concrétisation, et alors qu'est également versé aux débats par le demandeur un commandement de payer du 9 décembre 2025 concernant un autre local commercial dont il n'est pas contesté que M. [Z] est également le gérant de la société locataire dont l'adresse du siège social est identique à celle en cause, et faisant état d'une dette locative de de 192 809,81 euros.

Par conséquent, la demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L'article 491 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés statue sur les dépens. L'article 696 du même code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la société DA Prestation Automobile, qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la société DA Prestation Automobile, succombante, sera condamnée à payer à la SCI SNV la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 décembre 2025, de sa dénonciation et de l'acte introductif d'instance, non compris dans la liste limitative des dépens énumérés à l'article 695 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS