TJ 92050, 5 mai 2026, RG 24/01305

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 05 MAI 2026

N° RG 24/01305 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZRJN

N° de minute :

[S] [Q]

c/

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] [Localité 1], représenté par son Syndic, le cabinet ZAVANI & COMPAGNIE

DEMANDERESSE

Madame [S] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représentée par Maître Philippe CHATEAUNEUF, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643

DEFENDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4], représenté par son Syndic, le cabinet ZAVANI & COMPAGNIE
[Adresse 5]
[Localité 3]

Représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Matëa BECUE, greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 24 mars 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [Q] est propriétaire du lot n° 2 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] et [Adresse 7], soumis au régime de la copropriété.

Ce lot correspond à un local commercial comprenant une partie rez-de-chaussée et et une autre partie en sous-sol, situés dans le bâtiment A.

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2023, elle a consenti à la société LA DIBITERIE, par l’intermédiaire de son frère [Z] [Q] [L] qui a reçu mandat de sa part, un bail commercial, sur la partie du rez-de-chaussée, les lieux loués étant destinés à usage de restaurant.

Par acte sous seing privé, elle a loué le sous-sol de son lot à la société SASU PAPITA à usage de laboratoire de cuisine.

Enfin, suivant un acte sous seing privé en date du 02 mars 2022, elle a consenti un bail commercial portant sur trois locaux à usage de laboratoire de cuisine, au profit de la société COOK ISLAND.

Le 15 février 2023, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de procéder au ravalement de l’immeuble, en confiant les travaux à la société PRO NUANCES.

Considérant qu’à l’occasion de ces travaux, l’entreprise de ravalement a procédé à la dépose du conduit d’évacuation des fumées bénéficiant aux exploitants commerciaux du lot 2, Madame [S] [Q] a, par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 8] devant le président du Tribunal judiciaire de Nanterre statuant en référé, pour l'audience du 05 novembre 2024, aux fins de voir :

- Autoriser à titre conservatoire, Madame [S] [Q] à faire installer un conduit d’évacuation conforme au devis de la société A CONCEPT du 09 février 2024 sur le mur pignon de l’immeuble situé [Adresse 9]

- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] au paiement de la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens de la présente instance.

A l'audience du 05 novembre 2024, les parties ayant constitué chacune avocat, l’affaire a été renvoyée pour leur permettre de se mettre en état. En outre, le président de la juridiction a rendu une ordonnance les enjoignant à rencontrer un médiateur dans les conditions prévues par l’ancien article 127-1 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’accord des parties, il a été ordonné une médiation judiciaire le 18 décembre 2024.

Néanmoins, ce processus de médiation n’ayant pas abouti après deux renvois supplémentaires, l’affaire a été retenue pour être plaidée le 24 mars 2026.

Au visa de conclusions écrites, signifiées par RPVA le 23 mars 2026, Madame [S] [Q] a demandé à la juridiction de :

A titre principal :

CONDAMNER à titre conservatoire le SDC de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 11] [Localité 4] à installer, à ses frais, après avoir déposé celui existant, un conduit d’évacuation de rejet des fumées provenant du lot n°2, respectant les normes en vigueur et conformément au devis du 9 février 2024 de la société A CONCEPT ou de toute autre entreprise la substituant, sur le mur pignon de l’immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 13],

ASSORTIR cette condamnation du paiement d’une astreinte de 500 €, à titre provisionnel, par jour de retard qui commencera à courir 15 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Subsidiairement :

AUTORISER à titre conservatoire Madame [Q] à faire installer un conduit d’évacuation de rejet des fumées provenant du lot n°2, respectant les normes en vigueur et conformément au devis du 9 février 2024 de la société A CONCEPT ou de toute autre entreprise la substituant, sur le mur pignon de l’immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 14] [Localité 5] [Adresse 15] [Localité 4],

CONDAMNER le SDC de l’immeuble sis [Adresse 16], [Localité 6] à prendre en charge le coût de l’échafaudage et de la dépose du conduit existant, à titre provisionnel;

En tout état de cause :

DEBOUTER le SDC de l’immeuble sis [Adresse 16], [Localité 7] [Adresse 17] [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER le SDC de l’immeuble sis [Adresse 16], [Localité 7] [Adresse 17] [Localité 1] à payer à Madame [Q] une indemnité de 5000 € pour résistance abusive, à titre provisionnel ;

CONDAMNER le SDC de l’immeuble sis [Adresse 16], [Localité 6] à payer à Madame [Q] la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
et aux entiers dépens du présent référé.

Au visa de conclusions écrites signifiées le 20 mars 2026 par RPVA, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 8] a demandé à la juridiction de :

A TITRE PRINCIPAL

− DIRE n’y avoir lieu à référé ;

− JUGER que les conditions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies ;

− DEBOUTER Madame [S] [Q] de sa demande tendant à voir le syndicat des copropriétaires condamner à installer à ses frais un conduit d’évacuation de rejet des fumées provenant du lot n°2 ;

− DEBOUTER Madame [S] [Q] de sa demande d’autorisation judiciaire à faire installer un conduit d’évacuation sur le mur pignon de l’immeuble sis [Adresse 18] à [Localité 8] aux frais du syndicat des copropriétaires ;

− DEBOUTER Madame [S] [Q] de sa demande d’astreinte ;

− DEBOUTER Madame [S] [Q] de sa demande indemnitaire laquelle n’est fondée ni dans son principe et ni dans son quantum ;

− DEBOUTER Madame [S] [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins, et prétentions ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

- Si par extraordinaire, le juge des référés devait faire droit à la demande de Madame [Q], il convient de dire que les travaux devront nécessairement être réalisés sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble aux frais de Madame [Q].

EN TOUT ETAT DE CAUSE

− CONDAMNER Madame [S] [Q] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 18] à [Localité 8] la somme de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

− CONDAMNER Madame [S] [Q] aux entiers dépens de l’instance ;

Les parties ont développé oralement leurs prétentions et moyens, lesquels sont conformes à leurs dernières conclusions écrites.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la demande relative à l’installation d’un conduit d’évacuation de rejet des fumées provenant du lot n°2

Madame [S] [Q] a entendu saisir le juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

Selon cette disposition, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A titre principal, Madame [Q] demande que le syndicat des copropriétaires soit condamné à installer, à ses frais, un conduit d’évacuation de rejet des fumées provenant de son lot, en soutenant que ce dernier, étant à l’origine du dommage sur le conduit d’évacuation des fumées, est tenu à sa réfection, soulignant ainsi que cette obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, le règlement de copropriété mentionne que constitue une partie commune, les conduits de fumée ou de ventilation sur toute leur hauteur.

Il y est précisé aussi que le lot n°2 comprend :

- Au rez-de-chaussée : une boutique à usage de boulangerie, salle à manger, cuisine, réserve, chambre à farine.
- Au sous-sol : fournil, laboratoire à pâtisserie, vestiaire, douche, cuve à mazout.

Par ailleurs, il est constant que pour les besoins de l’activité commerciale provenant du lot n°2, il existait un conduit d’évacuation de fumée sur toute la hauteur de l’un des murs pignon de l’immeuble.

Ce faisant, il n’est pas contesté par le défendeur qu’à l’occasion des travaux de ravalement votés par l’assemblée générale des copropriétaires, l’entreprise qui en était chargée avait endommagé le conduit maçonné sur lequel reposait l’extracteur du lot n°2, ainsi que cela résulte des propres conclusions écrites de son conseil précisant qu’il avait été sectionné par erreur.

Cependant, au vu du chef de sa demande énoncé précédemment, Madame [Q] ne se contente pas de demander une réfection de ce conduit à l’identique, mais la mise en place d’un conduit d’évacuation des fumées répondant à des normes spécifiques, en rapport à l’installation de cuisines professionnelles dans ses locaux, pour les besoins d’une activité de restauration ou de vente en ligne de plats cuisinés, plus connus sous le nom de « Dark Kitchen », alors qu’à l’origine, le conduit pré-existant était destiné à l’évacuation des fumées liée à une activité de boulangerie, conformément à la description du lot 2 faite par le règlement de copropriété.

Cela est en concordance avec ses correspondances en date des 22 janvier 2024 et 05 février 2024, qu’elle a adressé avant les dégâts occasionnés au conduit, tant au syndic qu’aux entreprises chargées des travaux de ravalement, où elle souligne la nécessité d’une réfection complète de la cheminée d’extraction, mise aux normes actuelles, précisant par ailleurs qu’elle ne devait pas être démolie, mais bien conservée en état d’usage.

D’autre part, il s’évince d’un mail en date du 29 mars 2024, émanant du conseil de l’époque de Madame [Q] adressé au syndic, que celle-ci avait convenu de prendre en charge les frais relatifs à la mise en place du nouveau conduit d’évacuation en lieu et place de celui existant, ajoutant que la dépose de ce dernier devait s’effectuer de manière coordonnée avec l’installation du nouveau conduit, afin d’assurer la continuité de l’exploitation commerciale de ses locataires.

En outre, un échange de mails dans le courant du mois de mai 2024 entre les mêmes interlocuteurs, évoquait le fait que la mise en place du nouveau conduit aux frais de Madame [Q] devait être soumise à autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires lors de sa réunion fixée le 06 juin 2024, ainsi que cela résulte des courriels envoyés par son conseil les 15 et 27 mai 2024.

Du reste, il ressort de la présente instance que dans un premier temps, c’était sa première intention de procéder elle-même à la pose du nouveau conduit, sollicitant aux termes de son assignation, l’autorisation du juge à cet effet.

Dans cette continuité, elle a fait mentionner à l’ordre du jour de l’assemblée générale fixée le 16 juin 2025, une résolution en ce sens, précisant que les travaux seraient exclusivement et intégralement financés par elle.

Ces éléments tendent ainsi à souligner que selon elle, indépendamment de sa démolition partielle, le conduit d’extraction des fumées pré-existant n’était plus adapté à l’exploitation commerciale de ses nouveaux locataires, d’où l’acceptation de sa part d’assumer financièrement son remplacement.

Il en résulte que l’injonction qui s’imposerait au syndicat des copropriétaires de mettre en place un nouveau conduit répondant aux normes en vigueur se heurte à une contestation sérieuse et dès lors, il convient de ne pas y faire droit.

En second lieu, elle sollicite subsidiairement à être autorisée à faire installer un conduit d’évacuation de rejet des fumées.

A ce titre, elle fait valoir que le refus d’installation d’un conduit d’évacuation aux normes de la part du syndicat des copropriétaires, suite à l’endommagement du conduit par l’entreprise de ravalement, constitue un trouble manifestement illicite puisqu’il entrave l’exploitation paisible de son lot.

De manière liminaire, il convient de préciser que le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d'un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, étant précisé en outre, que la charge de la preuve du trouble manifestement illicite repose sur le demandeur au référé.

En l’occurrence, au soutien de sa demande, Madame [Q] se prévaut des dispositions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, lequel notamment dispose en son dernier alinéa que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixant en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées.

En l’espèce, il est constant que l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 16 juin 2025 a rejeté la résolution n°16, portant sur l’autorisation à donner à Madame [Q] à installer à ses frais un conduit de rejet cuisine professionnelle conformément à la proposition de la société A CONCEPT pour un montant de 8546,40 € TTC.

Il y est notamment mentionné que cette résolution est rejetée sur les recommandations du syndic entrant qui souhaitait obtenir des éléments complémentaires.

De prime abord, il convient de rappeler que le rejet d’une demande de travaux soumis par un copropriétaire à la majorité de l’article 25b rentre dans les pouvoirs ordinaires de l’assemblée générale des copropriétaires. Dès lors, l’illégalité d’un tel vote, tel qu’elle est alléguée par la demanderesse, suppose de prouver qu’il découlerait d’un abus de la part des copropriétaires ayant opposé leur veto aux travaux sollicités.

Ce faisant, le fait qu’avant cette assemblée générale, aucune observation ne lui avait été formulée tant par le syndicat des copropriétaires que son syndic sur son devis, ne permet pas de caractériser avec l’évidence requise devant le juge des référés, l’existence d’un tel abus.

Par ailleurs, Madame [Q] ne démontre pas que l’activité commerciale de ses différents locataires serait entravée, en raison de la mise en place d’un système d’extraction de leurs fumées par le syndicat depuis les travaux de ravalement, nonobstant le caractère provisoire de cette installation non démenti par ce dernier.

Enfin, à la lecture même de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, seul le tribunal judiciaire est compétent pour donner une telle autorisation, le juge des référés n’ayant pas le pouvoir de rechercher si le refus d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires serait injustifié.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé non plus sur cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Au vu des développements précédents, faute de caractériser l’existence d’un abus de la part du syndicat des copropriétaires refusant d’autoriser la réalisation des travaux sollicités par elle, la demande d’une indemnité provisionnelle pour résistance abusive qui en découlerait est forcément sérieusement contestable, de sorte qu’il convient de la rejeter.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [Q], partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens et verra rejeter sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

Eu égard aux circonstances de la cause, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande le rejet de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS