TJ 40088, 5 mai 2026, RG 26/00070

N° RG 26/00070 - N° Portalis DBYL-W-B7K-DJ5D

RÉPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

COMITE OUVRIER DU LOGEMENT, sis [Adresse 1]
représenté par Maître Emilie LOGEAIS de la SELARL PECASSOU LOGEAIS AROTCARENA, avocats au barreau de BAYONNE, substitué par Maître FAISSAT

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [I], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]
non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 14 Avril 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 05 Mai 2026

copie délivrée à Me LOGEAIS
DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2020 à effet du 28 octobre suivant, la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT a donné à bail à Madame [H] [I] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 4], [Adresse 5], bâtiment A, appartement n° 15 à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 110 euros incluse, de 556,04 euros ainsi qu’un dépôt de garantie de 431,04 euros qu’elle a ce jour-là réglé.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT a fait délivrer à Madame [H] [I], le 23 octobre 2025 et après l’infructuosité de toutes les démarches amiables entreprises pour obtenir le paiement de l’arriéré locatif et la communication d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs, dont une mise en demeure du 15 mai 2025 qu’elle n’a pas réclamée aux services postaux après avoir été avisée du pli la contenant, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 1 998,58 euros, outre 135,86 euros de frais.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2026, la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT a fait assigner Madame [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, 1224 et suivants du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

À TITRE PRINCIPAL

constater la résiliation du bail consenti à Madame [H] [I] par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire,
À TITRE SUBSIDIAIRE

prononcer la résolution judiciaire du bail consenti à Madame [H] [I],
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [H] [I] et de tout occupant de son chef, en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et sous astreinte, au-delà, de 100 euros par jour de retard,
dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution,
condamner Madame [H] [I] à lui régler, au titre de sa dette locative arrêtée au 22 décembre 2025, une somme principale de 2 226,33 euros,
condamner Madame [H] [I] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges actuel soit 635,17 euros,
condamner Madame [H] [I] à lui régler une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamner Madame [H] [I] aux dépens de l’instance et de ses suites en ce compris les frais et honoraires d’exécution éventuelle.
L'affaire a été évoquée lors de l'audience du 14 avril 2026.

Représentée par Maître Emilie LOGEAIS substituée par Maître Manon FAISSAT, la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que sa créance locative arrêtée au 31 mars 2026 s’élève à 4 535,96 euros.

Bien qu’ayant été régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Madame [H] [I] n’a pas comparu ni personne pour elle.

À 12h05, elle avait adressé un courrier électronique au tribunal, qui l’a reçu à 13h42, pour expliquer qu’elle ne pourrait assister à l’audience, sans toutefois justifier d’aucun motif, demander si l’audience pouvait être reportée ou son affaire traitée par téléphone : le tribunal a statué en son absence considérant que Madame [H] [I], informée dès le 5 février 2026 de la date de l’audience, avait largement eu le temps de solliciter un renvoi et ne justifiait en outre d’aucun motif légitimant sa demande.

Le délibéré a été fixé au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et dont les dispositions sont d'ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s'effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d'irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

La SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 24 octobre 2025 dont elle produit l'accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Madame [H] [I] ;

Par ailleurs, l'assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 6 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, l'accusé de réception électronique versé aux débats par la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT l'atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes du premier alinéa du paragraphe I de l'article 24 précédemment cité de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de bail d’habitation conclu entre les parties recèle, à l’article 6-5 intitulé RÉSILIATION JUDICIAIRE de ses conditions générales, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit en cas de non respect des dispositions contractuelles énoncées à l’article 2.1 qui prévoient notamment le défaut de paiement du loyer, des charges récupérables, des impôts et des taxes aux termes convenus ;

La SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT a fait délivrer à Madame [H] [I], le 23 octobre 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme de 1 998,58 euros ; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont elle disposait à cet effet ni proposé à sa bailleresse la moindre solution d’apurement de sa dette locative qu’elle a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 2 226,33 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties, d’enjoindre à Madame [H] [I], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 24 décembre 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de ce jugement sous peine d’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, de dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé, le cas échéant, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution, et par ailleurs de rejeter la demande d’astreinte, qui n’est pas justifiée.

Sur la dette locative

Selon l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l'assignation et le dernier décompte, daté du 31 mars 2026, de la créance locative de la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT, démontrent que Madame [H] [I], après avoir globalement respecté son obligation majeure de locataire de payer le loyer et charges jusqu’au mois de novembre 2024, a ensuite été défaillante dans son exécution puisque son compte locatif, pour la dernière fois à l’équilibre le 5 décembre 2024, a affiché un débet en progression constante, passant de 370,50 euros le 31 janvier 2025 à 922,24 euros le 31 mai 2025, 2 091,62 euros le 31 août 2025, 2 377,87 euros le 30 novembre 2025, 3 149,95 euros le 31 janvier 2026, 3 790,30 euros le 28 février 2026 et 4 535,96 euros le 31 mars 2026 ; cette dernière somme, que lui réclame son bailleur, est ainsi parfaitement justifiée ;

Le silence observé par Madame [H] [I] depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de l’ADIL des [Localité 2] pour faire le point de sa situation, et son absence aux débats tendent à prouver, si besoin était, qu’elle n’a en réalité aucun argument sérieux à faire valoir ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s'ils n'ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d'un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [H] [I] sera donc condamnée à payer à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mars 2026, une somme de 4 535,96 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2025 sur celle de 1 998,58 euros, du 5 février 2026 sur celle de 2 226,33 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l'indemnité d'occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 24 décembre 2025 ; Madame [H] [I] est depuis redevable envers sa bailleresse et jusqu'à son départ effectif des lieux, d'une indemnité mensuelle d'occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 mars 2026 ;

Elle sera par conséquent condamnée à payer à la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT, à partir du 1er avril 2026 et jusqu'à sa complète libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité incombe à Madame [H] [I] qui n’a pas respecté son obligation majeure de locataire de régler le loyer et charges aux termes convenus ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la SA COMITÉ OUVRIER DU LOGEMENT les frais, non compris dans les dépens, qu'elle a dû engager pour ester en justice ;

Madame [H] [I] sera donc condamnée à lui payer une somme de 800 euros.

Sur les dépens

Conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [H] [I], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l'instance et de ses suites.

PAR CES MOTIFS