TJ 62119, 6 mai 2026, RG 26/00088

MINUTE N° 26/00142

ORDONNANCE DU:

06 Mai 2026

ROLE:
N° RG 26/00088 - N° Portalis DBZ2-W-B7K-I6GW

[F] [G], [X] [W]
C/
[Q] [H], [B] [L] épouse [H], [P] [H] épouse [Y]

Grosse(s) délivrée(s)
à Me NOUGEIN

Copie(s) délivrée(s)
à Me NOUGEIN
Me GEOFFROY
Me CAMUS
Service Expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, six Mai deux mil vingt six, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Christine RAMEE, Vice-Présidente, assistée de Laëtitia WEGNER, Cadre Greffier, et en présence lors des débats de Amandine BRUNET, Greffier, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [G]
né le 12 Juin 1999 à [Localité 1] (NORD), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Thibaut NOUGEIN, avocat au barreau de LILLE

Madame [X] [W]
née le 06 Mars 1994 à [Localité 2] (NORD), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Thibaut NOUGEIN, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Q] [H]
né le 12 Décembre 1948 à [Localité 3] (PAS-DE-[Localité 4]), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Garance GEOFFROY, avocat au barreau de BETHUNE

Madame [B] [L] épouse [H]
née le 16 Décembre 1950 à [Localité 3] (PAS-DE-[Localité 4]), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Garance GEOFFROY, avocat au barreau de BETHUNE

Madame [P] [H] épouse [Y]
née le 21 Février 1972 à [Localité 3] (PAS-DE-[Localité 4]), demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jean-françois CAMUS, avocat au barreau de LILLE

A l’appel de la cause ;
A l’audience du 08 Avril 2026 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, il a été indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié du 1er décembre 2025, M. [F] [G] et Mme [X] [W] ont acquis de M. [Q] [H], Mme [B] [L] épouse [H] et Mme [P] [H] épouse [Y] (les consorts [H] ci-dessous) un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], sur une parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 1], moyennant le prix de 230 000 euros.

M. [G] et Mme [W] exposent qu’ils ont constaté, quelques jours avant la signature de l’acte authentique de vente, la présence de fissures sur le pignon droit de l’habitation. Ils précisent que l’immeuble litigieux a été construit en 1998 par M. [H] en tant qu’auto-constructeur.

L’acte notarié contient une clause selon laquelle les parties ont convenu de séquestrer la somme de 12 000 euros prélevée sur le prix, compte tenu des énonciations suivantes : « l’acquéreur déclare avoir constaté la présence de plusieurs fissures sur les murs de la maison » et « le vendeur déclare qu’il s’agit de fissures purement esthétiques et qu’il ne s’agit pas de désordres ayant une nature décennale [et] avoir procédé lui-même au rebouchage desdites fissures (…). Les parties conviennent que l’acquéreur fasse effectuer une expertise desdites fissures, à ses frais exclusifs dans un délai de soixante (60) jours à compter des présentes par l’expert judiciaire près la cour d’appel de son choix. En cas de rapport d’expertise sur lesdites fissures concluant à des désordres ayant une nature décennale, l’acquéreur fera alors établir un devis par l’entreprise de son choix. Le vendeur s’engage à rembourser alors à l’acquéreur le montant dudit devis, dans la limite de douze mille euros (…) ».

Selon le rapport d’expertise extra-judiciaire en date du 14 janvier 2026, dressé par M. [D] [J], expert près la cour d’appel de [Localité 6], les fissures observées en pignon sont traversantes et constituent un « désordre structurel impact[ant] la solidité du pignon et par voie de conséquence la charpente et les planchers attenants ». L’expert relève que « la solidité des éléments de gros œuvre et de clos couvert, par essence de nature décennale est incontestablement compromise, mettant en péril l’ouvrage "habitation" dans sa totalité ».

M. [G] et Mme [W] ont fait dresser un devis par l’EURL DG constructions pour des travaux de « contrôle fondations reprise en sous œuvre », moyennant le prix de 15 063 euros.

M. [G] et Mme [W] allèguent également avoir découvert de nombreux vices dont ils n’ont pas eu connaissance avant la vente, à savoir :
- la présence d’une cuve de fioul enterrée et non préalablement signalée,
- un défaut d’étanchéité de la couverture de l’habitation lié à l’absence de tôle ou de tuiles de rive,
- de graves fissures impactant le deuxième pignon qui est difficilement accessible et n’a pas été examiné par l’expert M. [J],
- la présence d’eau pluviale stagnante sur la terrasse en raison de l’absence de système d’évacuation adapté,
- d’importantes remontées par capillarité dans les murs de l’habitation se traduisant par des moisissures sur les peintures intérieures,
- une évacuation d’eau grise dans les eaux pluviales (suspicion d’évacuation des WC dans le réseau d’EP),
- un système d’évacuation des eaux de l’évier de la cuisine hors d’usage,
- le non fonctionnement de plusieurs radiateurs (dont certains commencent à subir des fuites) et du thermostat de la chaudière,
- un système de cheminée inutilisable car non conforme et dangereux, en raison de l’absence d’isolant et de placo pare-feu,
- l’apparition de fuites d’eau au niveau du lambris sur le plafond du garage – lequel servait manifestement à dissimuler un défaut d’étanchéité du système d’évacuation de la douche, ainsi que de nombreuses tentatives infructueuses de réparation qui ont été entreprises pour mettre fin à cette fuite,
- des traces d’un champignon lignivore sur le plancher du premier étage en dessous de la salle de bains.

Ils exposent encore qu’ils ont fait intervenir une société afin de déboucher la canalisation d’évacuation des eaux usées de l’immeuble, laquelle a relevé, selon la facture du 26 février 2026, une « suspicion d’un écrasement de canalisation » et une « modification à prévoir ».

Par lettres recommandées en date du 16 février 2026 avec accusés de réception, le conseil de M. [G] et Mme [W] a proposé aux vendeurs une solution amiable alternative, à savoir soit « un retour au statu quo ante, ce qui impliquerait de vous rendre l’immeuble en contrepartie de la restitution du prix qu’ils ont versé (déduit du séquestre, soit 218 000 euros) (…), frais d’acte à votre charge et impliquera, en sus, le versement d’une indemnité compensatrice de 14 533 euros correspondant aux droits déboursés (…) lors de l’acquisition de l’immeuble », soit « la prise en charge de l’intégralité du coût des réparations des désordres (…) et l’indemnisation de l’ensemble des préjudices qu’ils ont subi du fait de cette situation ».

Les consorts [H] ont accusé réception du courrier par courrier du 18 février 2026. Aucune suite n’a été donnée.

Exposant qu’aucune solution amiable n’a pu aboutir, par actes de commissaire de justice des 16 et 19 mars 2026, M. [F] [G] et Mme [X] [W] ont fait assigner M. [Q] [H], Mme [B] [L] épouse [H] et Mme [P] [H] épouse [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, d’autorisation de faire réaliser les travaux urgents outre de voir réserver les dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 8 avril 2026.

A l’audience, M. [F] [G] et Mme [X] [W] maintiennent leurs demandes contenues dans l’assignation.

En défense, aux termes de leurs conclusions soutenues à l’audience, M. [Q] [H] et Mme [B] [L] sollicitent de la présente juridiction de :
- débouter M. [G] et Mme [W] de leur demande d’expertise judiciaire,
- condamner M. [G] et Mme [W] à leur verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- à titre subsidiaire, donner acte à M. et Mme [H] de leurs plus fermes protestations et réserves.

Ils font valoir en substance que les fissures sur l’immeuble étaient connues par les acquéreurs, étant observé qu’une somme de 12 000 euros a été consignée puis déconsignée sur la base du rapport d’expertise extra-judiciaire de sorte que ce désordre a été réglé. Ils indiquent que le juge des référés n’est pas juge homologateur de l’expertise ; que l’existence des désordres doit être justifiée, ce que ne permet pas de simples photographies non datées. Ils précisent que les acquéreurs ont entrepris des travaux de démolition importants après leur emménagement.

Mme [P] [H] épouse [Y] sollicite, aux termes de ses conclusions soutenues à l’audience, de :
- à titre principal, prononcer la mise hors de cause de Mme [P] [Y],
- à titre subsidiaire, débouter les demandeurs de leur demande d’expertise judiciaire,
A titre infiniment subsidiaire,
- ordonner une expertise strictement limitée,
- donner acte des protestations et réserves,
En tout état de cause,
- condamner les demandeurs à verser à la Mme [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner les demandeurs aux dépens.

Elle précise que l’agent immobilier n’est pas appelé en la cause et que l’immeuble litigieux avait fait l’objet d’une donation au profit de Mme [Y] et de son époux, non assigné.
Elle fait valoir qu’en sa qualité de nue-propriétaire, elle n’occupait pas le bien, n’en assurait ni la gestion ni l’entretien, n’a réalisé aucuns travaux et n’avait aucune maîtrise technique de l’immeuble de sorte que la connaissance des désordres éventuels ne peut lui être imputée. En outre, elle indique que sa présence aux opérations d’expertise est inutile, ne pouvant fournir aucun élément technique à l’expert, et étant donné que sa seule qualité formelle de venderesse ne peut suffire à justifier son maintien dans la cause.
Elle fait valoir, à titre subsidiaire, que les demandeurs ne produisent aucuns éléments probants au soutien de leur demande d’expertise en l’absence de constat contradictoire et d’expertise ; qu’ils produisent de simples photographies non datées et que des travaux ont été réalisés par les acquéreurs.

Les parties présentes ont été avisées de la mise à disposition au greffe de la présente ordonnance à compter du 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « donner acte » qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

Sur la mesure d’instruction et la demande de mise hors de cause

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.
En l’espèce, il ressort de l’expertise extra-judiciaire du 14 janvier 2026 que des désordres de nature décennale sont présents sur l’immeuble acquis par M. [G] et Mme [W] auprès des consorts [H] selon acte notarié du 1er décembre 2025. L’expert relève en effet un « désordre structurel » qui « impacte la solidité du pignon et par voie de conséquence la charpente et les planchers attenants » « mettant en péril l’ouvrage habitation dans sa totalité ».

Si M. et Mme [H] estiment que la déconsignation du séquestre au profit des acquéreurs a réglé le désordre lié aux fissures, il n’est pas certain que la clause de l’acte notariée prévoyant la constitution d’un séquestre à hauteur de 12 000 euros, déconsigné au profit de M. [G] et Mme [W], équivaut à une quelconque renonciation de l’action des acquéreurs à l’encontre des vendeurs, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter des dispositions contractuelles.

En outre, les parties justifient d’un motif légitime à ce que la mesure expertale porte également sur les désordres présents sur la canalisation d’évacuation des eaux usées de l’immeuble, une facture du 26 février 2026 dressée par la société SONL assainissement suite à l’obstruction de la canalisation fait état d’une « suspicion d’un écrasement de canalisation / modification à prévoir ».

En revanche, si les demandeurs font valoir qu’ils ont subi d’autres désordres sur l’immeuble, qu’ils estiment antérieurs à la vente de l’immeuble, ils ne produisent aucun élément utile permettant de justifier d’un motif légitime de voir ordonner une expertise judiciaire à l’endroit de désordres simplement allégués. Le seul dossier photographique produit par les demandeurs, non daté et très succinct, ne peut suffire à établir la réalité des désordres invoqués.

Mme [P] [H] épouse [Y] sollicite sa mise hors de cause en alléguant qu’en qualité de nue-propriétaire, elle n’avait pas connaissance des désordres outre que sa présence aux opérations d’expertise est inutile.

Toutefois, il est constant que Mme [H] épouse [Y] a qualité de venderesse de l’immeuble litigieux, étant rappelé que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. De plus, si elle estime ne pas pouvoir apporter d’éléments techniques dans le cadre des opérations d’expertise, notamment eu égard à son absence de connaissance de l’état de l’immeuble, il est de l’intérêt des parties que l’expertise ordonnée soit contradictoire à son égard.

La demande de mise hors de cause de Mme [P] [C] épouse [Y] sera rejetée.

Ainsi, le caractère légitime de la demande d'expertise résulte de la nécessité de déterminer la cause de ces désordres retenus, afin de permettre au juge du fond éventuellement saisi de juger s'ils relèvent ou non de l'une des garanties dont bénéficie M. [G] et Mme [W].

La mission d'expertise ne pouvant pas présenter un caractère général, mais devant porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l'appui de la demande d'expertise, elle sera ordonnée selon les termes visés au dispositif de la présente ordonnance.

Les frais de l’expertise seront avancés par les demandeurs, ayant intérêt à l’expertise.

Sur l'autorisation de pratiquer des travaux

M. [G] et Mme [W] sollicitent d’être autorisés, s’il y a lieu, à engager immédiatement les travaux de réparation nécessaires.

Compte tenu des conclusions préoccupantes de l’expertise extra-judiciaire s’agissant de la solidité de l’immeuble, lequel est habité, il sera fait droit à la demande de M. [G] et Mme [W] aux fins d’être autorisés à réaliser les travaux urgents tels que préconisés par l’expert, à leurs frais avancés, et pour le compte de qui il appartiendra.

Sur les dépens

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens (Cass. 2ème Civ, 10 février 2011, n° pourvoi 10-11.774).

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [F] [G] et Mme [X] [W] aux dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

A ce stade, l'équité commande de rejeter les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS