TJ 02691, 24 avr. 2026, RG 25/00496

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN
Juge des contentieux de la protection - [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00496 - N° Portalis DBWJ-W-B7J-C76B

Le
copie + copie exécutoire Me Christophe MECHIN
copie à M. [S] [O]
copie sous-préfecture de [Localité 1]
copie dossier

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

Mme [V] [G]
née le 24 Janvier 1976 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

comparante assistée de Me Christophe MECHIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEUR

M. [S] [O]
né le 15 Septembre 1966 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 3]

comparant

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 20 Mars 2026 du juge des contentieux de la protection de [Localité 3], (Aisne), présidée par William CRAWFORD, assisté de [V] GAU, greffier ;

William CRAWFORD juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Nadia HESSANI

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 24 août 2019, Madame [V] [G] a donné à bail à Monsieur [S] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], appartement 3 à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 560 euros, et une avance sur charges de 155 euros, soit la somme totale de 715 euros par mois.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, la bailleresse a fait délivrer le 17 septembre 2025 à M. [O] commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2.200 euros au titre des loyers et charges impayés à septembre 2025. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2025, déposé à étude, Madame [G] a fait assigner M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;ordonner l'expulsion de M. [O] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 4], au besoin avec l’assistance de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir ;condamner M. [O] à lui payer la somme de 3.630 euros correspondant à l'arriéré de loyers dus à novembre 2025, avec intérêts au taux légal à partir du commandement de payer et de l’assignation pour les sommes correspondantes ; condamner M. [O] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux ; condamner M. [O] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en ce compris notamment les frais du commandement de payer ; ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, Madame [G] a fait valoir que son locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 17 septembre 2025, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L'affaire a été appelée et utilement retenue à l'audience du 20 mars 2026.

A cette audience, Madame [G] comparante assistée par son conseil a repris les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 6.490 euros selon décompte arrêté à mars 2026, échéance de mars 2026 inclus ainsi que la régularisation au titre de l’année 2024.

Monsieur [O] a comparu assisté lors de cette audience du 20 mars 2026. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs, faisant état de sa situation personnelle et financière difficile.

La juridiction a été destinataire le 15 janvier 2026 d’un diagnostic social et financier constatant une carence, Monsieur [O] n’ayant pas donné suite aux demandes de rendez-vous.

En application de l'article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [O] n’a pas indiqué avoir engagé une procédure de surendettement.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 17 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 novembre 2025, et que l’assignation en date du 24 novembre 2025 a été dénoncée le 25 novembre 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines avant l’audience du 20 mars 2026.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Par exploit du 17 septembre 2025, la bailleresse a fait commandement à M. [O] de s’acquitter de la somme de 2.200 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l'historique du compte locataire de mars 2026 que les loyers n’ont pas été payés dans les deux mois. Faute d'avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 18 novembre 2025.

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, son expulsion ainsi que celle tous occupants de son chef sera ordonné.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre des lieux par Monsieur [O] cause un préjudice à la bailleresse, qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés. Cette indemnité mensuelle d'occupation est due à compter d'un délai de deux mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux, soit en l'espèce le 18 novembre 2025.

Par suite, Monsieur [O] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges normalement exigible à Madame [G] à compter du 18 novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, au prorata temporis.

Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.

En outre, il ressort du décompte actualisé de la créance produit à l’audience par la bailleresse qu’au mois de mars 2026, Monsieur [O] demeure redevable de la somme de 6.490 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois de mars 2026 incluse.

Monsieur [O] n’a pas contesté le montant de cette dette lors de l’audience.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, Monsieur [O] sera condamné à payer à Madame [G] la somme de 6.490 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 septembre 2025 pour la somme de 2.200 euros, de l’assignation du 24 novembre 2025 pour la somme de 1.430 euros et de la date du jugement pour le surplus, conformément à sa demande et aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 du code civil s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Conformément à l’article 24 VII de cette loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Monsieur [O] sollicite lors de l’audience des délais de paiement. Il a expliqué ne pas s’être senti bien et avoir récemment perdu sa mère et son frère, mais n’a pas pu donner d’explication précise à l’absence de paiement de toute somme depuis juillet 2025.

S’il indique être disposé à payer sa dette la semaine suivant l’audience, il ne parvient pas à expliquer de quelle manière il pourra trouver les sommes nécessaires à ce règlement.

Il convient dans ces conditions de rejeter sa demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n'en mette la totalité ou fraction à la charge de l'autre partie.

Monsieur [O], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [G], Monsieur [O] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,