TJ 06088, 7 mai 2026, RG 25/00044

COUR D’APPEL D’ AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : L’ETAT FRANCAIS / [N]

N° RG 25/00044 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QU5Y

N° 26/00023

Du 07 Mai 2026

JUGEMENT

Délivrance le 07.05.2026

Grosse et expédition à
la SELARL ABEILLE AVOCATS

Me Delphine DOUSSAN

aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 07 Mai 2026

PAR

PRÉSIDENT :
Franck BECU,, Juge au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :
Emma BALDUCCI

ENTRE

L’ETAT FRANCAIS représenté par son concessionnaire la SOCIETE DES AUTOROUTES ESTEREL COTE D’AZUR PROVENCE ALPES (ESCOTA)
représenté par Monsieur [J] [M], directeur opérationnel des Alpes Maritimes faisant élection de domicile à [Localité 1], [Adresse 1]

représentée par Maître Sylvain PONTIER de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant

ET

Madame [F] [Q] [N]
née le 25 Janvier 1939 à [Localité 2] (BOUCHES-DU-RHONE), demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

représentée par Me Delphine DOUSSAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EN PRESENCE DE :
Monsieur [T] [C] :
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes
Pôle d’évaluation domaniale
[Adresse 3]
[Localité 4]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté du 27 janvier 2025, modifié par arrêté du 12 août 2025, le préfet des Alpes-Maritimes a notamment déclaré d’utilité publique, au bénéfice de la société ESCOTA, l’opération de maintenance des murs de soutènement situés sur l’autoroute A8, à [Localité 5] et [Localité 6].

Par ordonnance du 2 décembre 2025, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes du tribunal judiciaire de NICE a déclaré expropriée les immeubles, portions d’immeubles et droits réels immobiliers situés sur les communes de [Localité 6] et [Localité 5] dont l’acquisition est nécessaire pour permettre l’opération de maintenance susmentionnée.

Une partie de la parcelle sis à [Localité 6] appartenant à Madame [F] [N] est concernée par cette expropriation.

Par un courrier recommandé notifié le 14 mai 2025, ESCOTA a transmis à Madame [F] [N], un mémoire valant offres.

Par mémoire reçu au greffe le 22 juillet 2025, ESCOTA a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités principale d’expropriation et de remploi.

Par ordonnance du 02 décembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 23 janvier 2026.

Lors du transport sur les lieux le 23 janvier 2026, étaient présents le conseil d’ESCOTA, Maître [U], Madame [Y] [Z] et Monsieur [D] (cabinet Géofit), Madame [S] [B] (ESCOTA) ainsi que Maître Delphine Doussan, avocat de Madame [F] [N], placée sous tutelle.

Dans son dernier mémoire, ESCOTA demande au Juge de l’expropriation de :
- dire que l’indemnité principale due par l’autorité expropriante demanderesse au titre des préjudices subis par le Défendeur pour l’emprise sus-désignée s’élève à la somme de 30.000 Euros ;
- dire que l’indemnité de remploi doit être fixée au taux de 20 % pour la partie de l’indemnité comprise entre 0 et 5000 Euros, 15 % pour la partie comprise entre 5001 Euros et 15.000 Euros et 10 % pour la partie au-delà de 15.000 Euros soit à la somme de 4.000 Euros ;
- mettre les dépens à la charge de l’autorité expropriante qui s’y oblige.

A l’appui de ses prétentions, la société ESCOTA fait valoir que la date de référence est le 25 octobre 2019.
S’agissant des termes de comparaison, elle produit 8 termes de comparaisons pour des biens non bâtis (7 à [Localité 6] et et un à [Localité 5]) pour des mutations ayant eu lieu entre le 04 mai 2018 et le 19 décembre 2022 ainsi que 18 termes de comparaison obtenus dans le cadre de l’opération objet de la procédure, 15 promesses de vente ayant fait l’objet d’une acceptation et 4 ayant fait l’objet d’un accord réitéré.
Elle indique retenir, pour les biens situés en zone UFb4 (zone pavillonnaire) comme le bien évalué (parcelle de 164 m²) , une moyenne de 330 Euros par m² et appliqué un abattement de 50 % au vu des caractéristiques du terrain, jardin ou encombré (présence de la maison) soit 165 Euros par m². En application du barème Guillemain et Demanche applicable en matière de tréfonds, ESCOTA évalue la valeur du tréfonds (profondeur d’un mètre) à 90 % de ce prix au m² et considère le coefficient de construction comme égale à 1.

Elle indique qu’au vu des termes de comparaison produits et de l’avis de France domaines, il convient de fixer l’indemnisation à hauteur de 30.000 Euros pour 199 m² en tréfonds à 1 m de profondeur.

Dans ses dernières conclusions, Madame [F] [N] demande au Juge de l’expropriation de :
- retenir comme date de référence le 31 octobre 2019 ;
- fixer l’indemnité principale due par l’État français, représenté par son concessionnaire ESCOTA, autorité expropriante, la somme de 73.000 Euros au titre de l’expropriation de sa parcelle cadastrée AS [Cadastre 1] issue de la parcelle mère cadastrée AS [Cadastre 2] ;
- fixer l’indemnité de remploi due par ESCOTA à la somme de 8.300 Euros ;
- fixer l’indemnité de dépréciation due à la somme de 10.950 Euros au titre de l’expropriation de sa parcelle ;
- fixer l’indemnité pour le remboursement des frais d’expertise due par ESCOTA à la somme 4.080 Euros au titre de l’expropriation de sa parcelle ;
- condamner ESCOTA à lui verser 3.500 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que les parties se sont accordées pour fixer la date de référence au 25 octobre 2019, laquelle correspond à la date d’approbation du PLUm de la métropole Nice Côte d’Azur.
Elle retient la méthode comparative pour évaluer le prix de la parcelle et se réfère au rapport d’expertise du 12 février 2026 dressé par Monsieur [L] [H], expert en évaluation immobilière auprès de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence. Elle soutient que le coefficient d’encombrement à retenir est de 25 % et qu’il n’y a pas de coefficient à appliquer du seul fait qu’il s’agit d’une expropriation du tréfonds dans la mesure où les 3,50 premiers mètres conservent leur valeur pleine en application de deux arrêts de la Cour d’appel de Paris, le premier en date du 7 décembre 1995, le second en date du 3 novembre 2022. Elle estime qu’un coefficient de construction de 1 doit s’appliquer. S’agissant du prix au m² de la parcelle, elle retient 8 termes de comparaison, 6 situés à [Localité 6] et 2 à [Localité 5] situés en UFb 4 et Ufb 7 pour un prix moyen, après abattement de 25 % de 367, 51 Euros.
Elle retient 2 des termes de comparaison retenus par l’autorité expropriante soit ses termes 6 ([Adresse 4] à [Localité 5]) et 7 ([Adresse 5] à [Localité 6]) et considèrent les 6 autres comme non adaptés ; elle retient, en conséquence, une moyenne de valeur vénale à 502, 50 par m² pour une surface moyenne de 690 m². Elle soutient que la jurisprudence ne retient pas un abattement à hauteur de 50 % comme le fait l’autorité expropriante mais davantage entre 10 et 40 %.
S’agissant de l’indemnité de dépréciation, elle soutient que l’expropriation porte sur une partie de la propriété et que la partie non expropriée peut subir une diminution de sa valeur et notamment gêner la réfection de la piscine.
Elle indique, par ailleurs, avoir dû recourir à un expert en évaluation immobilière afin de pouvoir détenir une juste valeur vénale de la parcelle expropriée et sollicite donc le remboursement des frais d’expertise.

Le commissaire du gouvernement a, pour sa part, retenu le 25 octobre 2019 comme date de référence.
Il relève que l’offre d’ESCOTA est basée sur l’avis du Pôle d’évaluation domaniale et précise que la profondeur à retenir pour le tréfonds de 164 m² est 1 mètre et qu’il n’y a aucun accès en surface.
Le commissaire du gouvernement cite 9 termes de comparaison pour des biens non bâtis dont 4 en nature de voirie. Sur ces 9 termes, il retient le terme n°5 ([Adresse 6] à [Localité 5]), considéré comme comparable dans la mesure où il est situé juste derrière le mur de soutènement de l’A8. Il indique que le prix au m² à retenir est de 550 m² et qu’il faut appliquer un abattement de 50 % sur cette base mètrique car le terrain est en nature de jardin, encombré de bâtis et que les droits résiduels de ce terrain sont épuisés.
Il préconise ensuite d’appliquer, regard du barème Guillemain et Demain un coefficient de 90% au vu de la profondeur du trèfonds (1 mètre).

Il en déduit que la valeur vénale du volume en tréfonds est de 49.250 Euros (199 m² X 275/m² X 0,9) et conclut à ce que l’indemnité principale soit fixée à ce prix et l’indemnité de remploi à 5.925 Euros.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 07 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la date de référence

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique ».

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence de l’article L322-2 du code de l’expropriation est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

En l’espèce, la date de référence est celle de l’approbation du PLUm soit le 25 octobre 2019.

Cette date sera donc retenue.

Sur la fixation des indemnités

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.

En l’espèce, il s’agit d’évaluer un tréfonds de 199 m² à 1 mètre de profondeur.

Sur l’indemnité principale :

La détermination de la valeur d'indemnisation pour l'expropriation d'un volume de tréfonds requiert d'une part de fixer la valeur en surface de la parcelle en fonction du prix unitaire au mètre carré, de pondérer cette valeur en fonction du taux dit « d'encombrement » de la parcelle, et d'autre part d'appliquer à cette valeur les paramètres de la méthode de calcul spécifique au tréfonds.

Sur l’abattement :

La société ESCOTA et le commissaire du gouvernement sont d’accord sur l’abattement à retenir (50 %) ; Madame [F] [N] fait valoir que l’abattement à retenir doit être limité à 25 % et cite notamment un arrêt de la Cour d’appel de Paris aux termes duquel celle-ci « écarte le coefficient d’encombrement ».

Toutefois, dans l’arrêt susmentionné (CA Paris, 3 novembre 2022, 21/14549), il n’y avait pas lieu d’appliquer un abattement pour encombrement dans la mesure où les termes de comparaison retenus se référaient à des biens encombrés.

Tel n’est pas le cas en l’espèce et comme le soutient le commissaire, il y aura lieu de retenir un coefficient d’encombrement de 50 % dans la mesure où « le terrain est en nature de jardin et de terrain encombré de bâtis et les droits résiduels du terrain sont épuisés ».

Sur le coefficient :

La société ESCOTA et le commissaire du gouvernement sont d’accord sur le coefficient à retenir compte tenu de la profondeur du tréfonds exproprié (0,9) ; Madame [F] [N] fait valoir que le coefficient à retenir est de 1 compte tenu de la faible profondeur.

Il convient, au vu des caractéristiques du bien exproprié, d’appliquer un coefficient de 0,9 dans la mesure où conformément au barème Guillemain et Demanche, applicable en l’espèce, le tréfonds à 1 mètre de profondeur est égal à 90 % de la valeur vénale du terrain d’assiette.

Sur le prix au m² :

A titre liminaire, il convient de préciser que la méthode par comparaison sera utilisée pour fixer l’indemnité principale.

Les promesses évoquées par l’autorité expropriante ne seront pas prises en compte.

Par ailleurs, il convient d’observer que Madame [F] [N] comme la société ESCOTA fournissent des termes de comparaison mais ne détaillent pas les caractéristiques des biens visés.

Dès lors, et au vu du caractère très particulier du bien à évaluer (en bordure d’autoroute), il conviendra de retenir le bien situé [Adresse 7], cité dans les conclusions du commissaire du gouvernement et de l’exproprié dans la mesure où il s’agit de la seule cession (non amiable) relative à un terrain situé juste derrière le mur de soutènement de l’A8 au regard des observations faites par le commissaire du gouvernement.

En conséquence, le prix au m² à retenir pour la parcelle appartenant à Madame [F] [N] est de 547 Euros (et non de 550, prix « arrondi » par le Commissaire du gouvernement), avant abattement.

Il convient donc de fixer l’indemnité principale à hauteur de 48.983, 85 Euros (199 x 273,5 x 0,9 soit surface x prix au m² après abattement x coefficient).

Sur les indemnités accessoires :

- Sur l’indemnité de remploi

Selon le barème applicable (20 % jusqu’à 5.000 Euros, 15 % de 5000 Euros à 15.000 Euros et 10 % au-delà de 15.000 Euros), l’indemnité de remploi due par la société ESCOTA est 5.898, 38 Euros (1.000 + 1.500 + 3.398,38).

- Sur l’indemnité au titre de la dépréciation du bien

Aux termes de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

En l’espèce l’indemnisation principale couvre déjà les effets d’une expropriation du tréfonds d’une partie de la parcelle appartenant à Madame [F] [N].
L’argument selon lequel les tirants mis en place dans le cadre du renforcement des murs de soutènement de l’autoroute A 8 par ESCOTA pourraient gêner la réfection de la dalle au sol de la piscine dans la mesure où ils seraient implantés à 1 mètre n’est pas opérant dans la mesure où, à ce jour, Madame [F] [N] ne présente aucun projet de cette nature et qu’il n’est pas, en outre, démontré qu’un éventuel projet serait, de manière certaine, entravé du fait de l’expropriation du tréfonds susmentionné.

Dès lors, cette demande sera rejetée.

- Sur l’indemnité pour les frais d’expertise

Cette demande sera examinée au titre des frais irrépétibles.

Sur les frais irrépétibles

S’agissant des frais d’expertise, il conviendra de les réduire à de plus justes proportions au vu du rapport fourni soit à la somme de 2.000 Euros.

Il conviendra, par ailleurs, de condamner la société ESCOTA à verser à Madame [F] [N] la somme de 1.500 Euros au titre des honoraires d’avocat.

Il convient, en conséquence, de condamner la société ESCOTA à verser à Madame [F] [N] la somme de 3.500 Euros au titre des frais irrépétibles.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS