TJ 85194, 5 mai 2026, RG 25/01567

5AA
TRIBUNAL JUDICIAIRE
annexe
[Adresse 1]
[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 05 MAI 2026

Minute :

DOSSIER N° : N° RG 25/01567 - N° Portalis DB3I-W-B7J-C5VY

AFFAIRE :
[G] [F] [U] épouse [P], [A] [P]
C/
[B] [R]

DEMANDEURS

Madame [G] [F] [U] épouse [P]
née le 20 Juillet 1974 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [A] [P]
né le 19 Juin 1972 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

comparant

DEFENDEUR

Monsieur [B] [R], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 851942025940 du 27/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LES SABLES D’OLONNE)

représenté par Me Nathalie WOROCH, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, Me Luc BILLAUD, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE,

Le 05 05 2026
copie exécutoire délivrée à :

Mr [P]

copie délivrée à :
Me BILLAUD
M
COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Armelle LEVESQUE, Vice-présidente,
Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience du 03 Mars 2026 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2018 prenant effet au 1er août 2018, Monsieur [A] [P] et Madame [G] [P], née [U], ont donné à bail à Monsieur [B] [H] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 4] (85) moyennant un loyer mensuel de 570 €, révisable annuellement.

Le 15 mai 2025 Monsieur [A] [P] et Madame [G] [P], née [U] ont fait délivrer à Monsieur [B] [H] un commandement de payer un arriéré de loyers d’un montant de 2 732,20 €.

Par acte de commmissaire de justice en date du 17 septembre 2025, Monsieur [A] [P] et Madame [G] [P], née [U], ont assigné Monsieur [B] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne, aux fins d’obtenir, avec exécution provisoire :
- que soit constatée la résiliation du bail par application de la clause résolutoire insérée au dit contrat pour non paiement des loyers, ou, à défaut , que soit prononcée la résiliation du bail
- que soit ordonnée l’expulsion immédiate du défendeur ainsi que de tous les biens et occupants de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique,
- la condamnation de Monsieur[B] [H] à leur payer les sommes suivantes :
- 2 901,35 € au titre des loyers et charges impayés au jour de la délivrance du commandement de payer
-une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actuel et des charges outre revalorisation légale à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux,
- 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer , le coût de sa dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation.

L’affaire a été renvoyée à la demande de Monsieur [B] [H] à deux reprises et a été retenue à l’audience du 3 mars 2026.

A l’audience, le tribunal a donné connaissance aux parties du diagnostic social et financier établi par les services du ministère de la Transition Energétique. Monsieur [B] [H] est accompagné depuis juillet 2025 par l’association VISTA dans le cadre d’une mesure d’accompagnement social lié au logement.

Monsieur [A] [P] et Madame [G] [P], née [U] ont indiqué que l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 3 798,98 € au 28 février 2026, que le loyer actuel était de 651,51 € et que Monsieur [B] [H] ne réglait que 200 € par mois.
Monsieur [A] [P] et Madame [G] [P], née [U] concluent donc au débouté de Monsieur [B] [H] de ses demandes reconventionnelles.
Les prétentions et moyens de Monsieur [A] [P] et Madame [G] [P], née [U] sont plus amplement développés dans l’assignation, exposés à l’audience et auxquelles il convient de se référer.

En défense et à titre principal, [B] [H] fait valoir que son logement présente des problèmes d’insalubrité et que le DPE est classé D; il soutient que les bailleurs ne pouvaient augmenter le loyer faute de DPE à compter du 23 août 2024 et que les dépenses énergétiques sont élevées. Il ajoute ne pas disposer des quittances de loyer. Il indique être en invalidité sous oxygène et sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

[B] [H] n’a déposé aucune conclusion écrite, toutes ses demandes ayant été exposées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour non-paiement du loyer ou des charges prend effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation est notifiée au préfet par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au moins deux mois avant l’audience. Ces dispositions étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé.
En l’espèce, un commandement de payer la somme de 2 732,20 € rappelant la clause résolutoire stipulée au bail a été délivré le 15 mai 2025 à Monsieur [B] [H]. Ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mai 2025.

Les causes de celui-ci n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois et l’assignation en expulsion a été notifiée au préfet par voie électronique le 17 septembre 2025.

Monsieur [B] [H] se prévaut d’une exception d’inexécution; il soutient qu’il était fondé à ne pas régler le loyer à défaut pour la bailleresse d’avoir elle-même respecté son obligation de lui délivrer un logement décent de sorte que la clause résolutoire n’a pu jouer et que la résolution du bail n’est pas acquise.
En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé , et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Selon l’article 7 de cette loi, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
L’article 1219 dispose que : “Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave”.
Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, et plus spécialement à l’obligation de délivrer un logement décent.
Le preneur ne peut refuser de payer le loyer en se prévalant de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécesssaires sauf à démontrer une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination.
Il appartient à celui qui se prévaut d’une exception d’inexécution d’en rapporter la preuve.

Monsieur [B] [H] ne verse aucune pièce à l’appui de ses dires.
Il ressort diagnostic social et financier établi par les services du ministère de la Transition Energétique dans le cadre de cette procédure que les services de la mairie et du ministère de la [Etablissement 1] se sont rendus en mars 2023 au domicile de Monsieur [B] [H] en vue de réaliser une grille habitat indigne, que des défauts ont été constatés (problèmes d’assainissement, fissures, moisissures, logement énergivore qui nécessitent des travaux) mais que cependant, trop peu de dégradations ont été observées pour effectuer une grille Habitat Indigne,; il a été noté que les bailleurs refusent de faire les travaux aux motifs notamment que le locataire ne paie pas le loyer.
Cependant, force est de constater que Monsieur [B] [H] est entré dans le logement à compter du mois d’août 2018 et qu’il ne s’est plaint de désordres qu’à partir de l’année 2023 soit aprés 53 mois d’occupation du logement.
En tout état de cause, il n’est nullement établi que le logement était inhabitable, de sorte que Monsieur [B] [H] ne peut exciper de l’exception d’inexécution pour s’exonérer de paiement des loyers.
Concernant la révision du loyer, la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 interdit à compter du 24 août 2022 de réviser les loyers des baux en cours si le diagnostic du logement est classé DPE F et G. Les bailleurs produisent un diagnostic de performance énergétique réalisé le 8 janvier 2026 classant le logement en catégorie D. Dès lors, la révision du loyer est licite.

Il convient donc de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire au 15 juillet 2025.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, dans son paragraphe V, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du Code civil.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que Monsieur [B] [H] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant et que dans ces conditions, des délais de paiement ne peuvent lui être accordés.
Il y a lieu, en conséquence, d’ordonner à de libérer les lieux de tous meubles et de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.
Passé ce délai, Monsieur [A] [P] et Madame [G] [P], née [U] , pourront faire procéder à son expulsion, si besoin avec le concours de la force publique.

Monsieur [B] [H] sera condamné à payer à Monsieur [A] [P] et Madame [G] [P], née [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges, avec la revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 expose les obligations principales du locataire, la première étant l’obligation de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, au vu des pièces versées aux débats, il convient de constater que Monsieur [B] [H] n’a pas réglé l’ensemble des sommes auxquelles il était tenu et qu’il reste devoir la somme de 3 698,98 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 28 février 2026.
Il convient de le condamner à payer cette somme à Monsieur [A] [P] et Madame [G] [P], née [U] avec intérêts au taux légal.

Sur les demandes accessoires.

Il serait contraire à l’équité de laisser Monsieur [A] [P] et Madame [G] [P], née [U] supporter les frais non, compris dans les dépens qu’ils ont exposés. Ils leur sera alloué la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [H] supportera les dépens de l’instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS