TJ 33063, 7 mai 2026, RG 25/08387

N° RG 25/08387 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2VD6
CINQUIÈME CHAMBRE
CIVILE

SUR LE FOND

5BZ

N° RG 25/08387 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2VD6

AFFAIRE :

[Y] [I]

C/

[W] [S], S.A.R.L. [K] [W] [S], [A] [S]

Grosses délivrées
le

à
Avocats : Me Caroline CASTERA-DOST

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Statuant à Juge Unique

Greffier, lors du délibéré
Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier

Juge unique de dépôt du 12 Mars 2026

JUGEMENT

Réputé contradictoire
En premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE

Madame [Y] [I]
née le 14 Avril 1946 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Caroline CASTERA-DOST, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [S]
né le 05 Février 1999 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]

défaillant

N° RG 25/08387 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2VD6

S.A.R.L. unipersonnelle [K] [W] [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]

défaillant

Monsieur [A] [S] Es-qualités de caution
né le 26 Avril 1968 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]

défaillant

FAITS ET PROCEDURE

Madame [I] veuve [C] est propriétaire d'une maison d'habitation sise [Adresse 3], répartie sur deux étages, disposant de huit chambres au total et d’un garage.

Par contrat intitulé « Bail meublé code civil » signé en date du 1er janvier 2022, elle a donné à bail cet immeuble à Monsieur [W] [S], à titre personnel, et à la SARL [K] [W] [S], représentée par son gérant monsieur [W] [S]. Le bail, conclu pour une durée de six ans, stipulait une destination des lieux à usage de sous-location de type habitation meublée, de bureau ou de stockage, à l'exclusion de toute activité de location saisonnière de courte durée inférieure à trois mois. Le loyer mensuel a été fixé à 3 200 €, payable d'avance le 1er de chaque mois, outre une provision mensuelle pour charges de 150 €. Le bail prévoyait une révision annuelle du loyer au 1er janvier à hauteur de 2,5 % forfaitaire, des pénalités de retard de 20 € par jour calendaire en cas de paiement après le 10 du mois, et une indemnité d'occupation équivalente à deux fois le montant du loyer en cas de maintien sans droit ni titre.

Le même jour, Monsieur [A] [S] s'est porté caution solidaire des obligations du preneur.

Face aux manquements du preneur dans le paiement des loyers, Maître CASTERA-DOST, conseil de madame [I], a adressé une mise en demeure adressée à monsieur [W] [S] et à monsieur [A] [S] le 18 juillet 2024.
Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 27 août 2024, Monsieur [W] [S], agissant à titre personnel et en qualité de gérant de la SARL [K] [W] [S], a résilié le bail pour le 27 février 2025. Le bailleur en a pris acte par courrier du 16 décembre 2024.

Des commandements de payer les loyers et de produire les attestations d'assurance et d'entretien de chaudière ont été signifiés les 13 et 21 février 2025.

Convoqué à un état des lieux de sortie fixé au 28 février 2025, Monsieur [W] [S] ne s'est pas présenté, pas davantage au rendez-vous du 2 avril 2025 qu'il avait lui-même fixé. Il a finalement remis les clés le 11 avril 2025, à l'occasion d'un état des lieux de sortie dressé par Maître [M] [F] au contradictoire de Maître [U], commissaire de justice mandaté pour représenter le preneur.

Par assignation délivrée les 6 et 14 octobre 2025, Madame [Y] [I], veuve [C], a assigné Monsieur [W] [S], à titre personnel et en qualité de gérant de la SARL [K] [W] [S] d’une part, et Monsieur [A] [S] en qualité de caution solidaire d’autre part, devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de paiements de diverses sommes.

Bien que régulièrement assignés, les défendeurs n'ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4/03/2026.
PRETENTIONS DU DEMANDEUR

Dans son assignation introductive, valant conclusions, Mme [I] sollicite du tribunal de :

- CONDAMNER solidairement monsieur [W] [S], la SARL [K] [W] [S] et la caution monsieur [A] [S] au paiement des sommes de :

21 037,68€ au titre de :

▪ L’arriéré des loyers (14 374,85€),
▪ Les provisions sur charges (600€),
▪ Les pénalités de retard (5 932€)
▪ Le solde des charges impayées calculées (130,83€) au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

9 744,18€ au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er mars 2025 au 11 avril 2025,

21 802,37€ au titre de la remise en état des lieux restitués en très mauvais état le 11 avril 2025 :

▪ Travaux de peinture AHP : 13 200€
▪ Travaux de nettoyage de l’immeuble [Localité 5] : 1 738,80€
▪ Frais d’électricité EBC : 1 960,57€
▪ Remplacement de matelas IKEA : 1 494€
▪ Frais de plomberie [Z] : 3 304,40€
▪ [D] [E] : 105€

CONDAMNER solidairement monsieur [W] [S], la SARL [K] [W] [S] et monsieur [A] [S] au paiement à madame [I] veuve [C] de la somme de 2 500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNER aux entiers dépens d’instance en ce compris l’établissement du procès-verbal, les convocations à l’état des lieux de sortie et les commandements, et notification de l’assignation aux représentants de l’État chiffrés à hauteur de 2 999,48€ par le commissaire de justice.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Monsieur [A] [S] a été cité à domicile. En revanche, le commissaire de justice n’a pu identifier le domicile actuel de monsieur [W] [S] ni celui de sa société de sorte que la signification de l’acte s’est transformée en procès-verbal de recherches infructueuses.
Les défendeurs, régulièrement cités, n’ont pas constitué avocat de sorte qu’ils ne sont pas représentés dans la procédure. Le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.
Il résulte des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est statué sur le fond au vu des seuls éléments produits par le demandeur. Le juge ne fait néanmoins droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le droit applicable
Le bail conclu le 1er janvier 2022 porte sur un immeuble meublé dont la destination est d’être sous-loué, la sous-location étant de type habitat meublé, bureau ou stockage. Il précise en page 2 « le présent contrat se trouve régi par l’article 57A de la loi MEHAIGNERIE introduit par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui a vocation à régir toutes les locations de locaux à usage d’habitation ou usage mixte profession, ou d’habitation, ainsi que par les dispositions contenues dans le code civil, au titre des louages de choses aux articles 1713 et suivants.
Il convient toutefois de souligner que l’article 57 A précité, qui régit les baux professionnels, a été introduit par la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, non la loi du 6 juillet 1989, laquelle n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce, puisque selon son article 2, cette loi a vocation à régir les “locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur”. Or, il est acquis que le preneur résidant à [Localité 6], l’immeuble loué [Adresse 4] à [Localité 1] n’est pas occupé à titre de residence principale.

Aux termes de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière « Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit./ Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée./ Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois./Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. / Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier./Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce. »

Par ailleurs, selon l’article 1728 du code civil: “Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus »

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés
Selon le contrat de bail produit, monsieur [W] [S] et la SARL [K] [W] [S] sont co-preneurs.
Le bail, à effet du 1er janvier 2022, a été conclu pour une durée ferme de 6 ans. Il est expressément précisé que la résiliation peut être régularisée à compter du 1er janvier 2028 par le locataire ou le bailleur. Néanmoins, monsieur [W] [S] a, en son nom personnel et en qualité de gérant de la société [W] [S], dénoncé le contrat par lettre du recommandée avec demande d’accusé de réception du 22 août 2024 pour qu’il prenne fin au 22 février 2025, respectant certes un délai de six mois, mais avant l’expiration de la première période de six ans. Le bailleur ne conteste toutefois pas la validité de la résiliation à la date du préavis, retenant néanmoins le dernier jour du mois comme étant la fin du contrat, soit le 28 février 2025.
Il est constant que la remise des clés a eu lieu le 11 avril 2025.
Il résulte du décompte produit (pièce n° 12) et des pièces versées aux débats que les preneurs sont redevables au titre des loyers et charges impayés jusqu'au 28 février 2025 des sommes suivantes :
Arriéré de loyers et charges : 10 520,90 €
Solde de charges impayées (années 2023 et 2024) : 130,83 €
Soit un total de 10 651,73 € au titre des loyers et charges jusqu'au 28 février 2025.
Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure.

Sur les pénalités de retard
Le bail stipule des pénalités de retard à hauteur de 20 € par jour calendaire en cas de paiement du loyer et de la provision sur charges après le 10 de chaque mois. La demanderesse réclame à ce titre la somme de 5 932 €.
En l'espèce, le retard dans le paiement étant établi, il y a lieu de faire droit à la demande et de condamner les preneurs à verser au bailleur la somme de 5932 euros.
Sur l'indemnité d'occupation
À compter du 28 février 2025, Monsieur [W] [S] et les occupants de son chef se sont maintenus dans les lieux sans droit ni titre jusqu'à la remise des clés le 11 avril 2025, soit 41 jours. Or, il doit être rappelé que monsieur [S] a choisi lui-même la date de fin de contrat, laquelle ne coïncidait pas avec la date d’expiration du bail. Il n’a donc ni respecté les termes du bail initial ni son engagement unilatéral de libérer plus tôt les lieux alors que le bailleur ne s’y opposait pas.
La clause 12.1 du bail prévoit une indemnité d'occupation équivalente au double du loyer contractuel.
Le montant réclamé s'établit comme suit :
Mars 2025 (31 jours) : 3 564,96 € x 2 = 7 129,92 €
Avril 2025 (11 jours du 1er au 11 avril) : 118,83 € x 2 x 11 = 2 614,26 €
Soit un total de 9.744,18 € au titre de l'indemnité d'occupation.

Sur la demande au titre de la remise en état des locaux
La demanderesse sollicite la somme de 21 802,37 € au titre des frais de remise en état des locaux, en se fondant sur le procès-verbal de constat de sortie du 11 avril 2025 (pièce n° 21) et sur diverses factures et devis (pièce n° 23).
L’article 1731 du code civil précise que « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire”.
En l’espèce, le contrat de bail produit prévoit expressément la réalisation d’un état des lieux dressé contradictoirement par huissier de justice à frais partagés à la demande de l’une ou l’autre des parties. Il est rappelé que si aucun état des lieux n’est réalisé, les lieux sont réputés en parfait état, ce que le preneur reconnaît expressément.
L’article 5.4 précise en outre que le preneur devra entretenir les lieux loués pendant le cours du bail, et les rendre à sa sortie en état de réparation de toutes natures, sans qu’aucune vétusté ne soit applicable. Les peintures globales de tous les supports devront être en parfait « état neuf » et exécutés dans les règles de l’art, de couleur blanche exclusivement.

En l’espèce, aucun état de lieux d’entrée n’est produit et la pièce n° 3 produite comme « état des lieux d'entrée » est uniquement un document intitulé « ANNEXE ETAT DES LIEUX PHOTOS » non signé ni paraphé par les parties ni établi par un officier ministériel, comportant des photographies non datées alors qu’aucun timbre n’y figure. Ce document ne peut être tenu pour un état des lieux contradictoire opposable aux défendeurs et ne permet pas d'établir dans quel état se trouvait l'immeuble à la prise de possession.
Le bien est donc présumé avoir été donné en bon état, en l’absence de preuve contraire dont la charge repose sur le locataire, ici défaillant.

Les indemnités demandées sont les suivantes :
Travaux de peinture à hauteur de 13 200 euros, selon devis et facture concernant les 8 chambres, les patries communes et les boiseries. Il ressort des constatations faites par le commissaire de justice lors de l’état des lieux de sortie, et des photographies prises, qu’il existe des traces de passage sur les murs des parties communes (escaliers, couloirs), que les boiseries et les murs nécessitent d’être repeints pour être en « parfait état neuf ».
Il convient de faire droit à cette demande au titre des travaux de remise en état.
Travaux de nettoyage de l’immeuble [Localité 5] : 1 738,80€ selon devisLe constat du commissaire de justice démontre la nécessité de nettoyer intégralement les parties communes et les chambres de l’immeuble loué : (traces noires sur le sol, traces noires et de calcaire sur les éléments de douche, wc, lavabos).
Frais d’électricité EBC : 1 960,57€ selon facture : remplacement d’un gâche électrique cassée et réinitialisation de l’interphone, déverrouillage et réouverture du volet roulant du garage, réglage d’une minuterie dans le garage, remplacement d’une dizaine de lampes, remplacement d’un thermostat pour la chaudière, remplacement de la VMC existante, forfait révision globale de l’installation électrique. Il ressort toutefois du constat de commissaire de justice que le jour de l’état des lieux de sortie, les locaux étaient dépourvus d’électricité de sorte qu’il n’a pas été possible de vérifier le bon état de fonctionnement des installations électriques sur place ; ainsi, la nécessité d’engager ces frais du fait du locataire n’est pas démontrée ; il convient de rejeter cette demande.
Remplacement de matelas IKEA : 1 494€
La demande concerne le remplacement de 6 matelas en mousse : il ressort en effet des constatations et photographies versées aux débats que six matelas présentent des tâches justifiant leur remplacement, s’agissant d’un immeuble donné en location meublé.
Frais de plomberie [Z] : 3 304,40€ selon devis, concernant la remise en état de 4 cabines de douche, la fourniture d’une cabine de douche, le remplacement d’un mécanisme wc et des travaux du chaudière nécessités par l’absence d’entretien. Dans son constat, le commissaire de justice a relevé que 8 cabines de douche sont très sales et recouvertes de calcaire. Il a également relevé qu’une chasse d’eau était cassée.
Il n’est pas justifié de la nécessité de remplacer une cabine de douche ni de remplacer la chaudière, même si le locataire n’a pas justifié de son entretien, étant souligné qu’il n’a occupé les lieux que trois années.
Il sera donc fait droit à la demande mais en la limitant à la somme de (310+133+138) 581 euros HT outre la TVA à 10% soit 639 euros TTC
▪ [D] [E] : 105€ selon facture
Selon l’état des lieux de sortie, le locataire a omis de remettre 14 clés nécessitant de les reproduire.
La demande au titre de la remise en état sera en conséquence admise à hauteur de 17 176,80 euros.

Sur l'engagement de caution de Monsieur [A] [S]
L'engagement de caution solidaire souscrit par Monsieur [A] [S] le 1er janvier 2022 satisfait aux exigences légales applicables à l’article 2297 du code civil : il est revêtu des mentions manuscrites requises et de la signature du garant apposée au bas du contrat de bail ce qui atteste de sa complète connaissance des engagements du débiteur principal (pièce n° 4).
La caution est en conséquence valablement engagée et solidairement tenue des condamnations prononcées par application des dispositions des articles 2288 et suivants du même code.
Il sera condamné solidairement avec les débiteurs principaux aux mêmes sommes.

Sur les autres demandes :
- sur les dépens,
Les dépens seront supportés par les parties qui succombent, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Toutefois, il convient de rappeler que n’entrent dans la catégorie des dépens que les frais visés dans la liste de l’article 695 du code de procédure civile.
Les frais de commissaire de justice antérieurs à l’instance ne constituent pas des dépens au sens de l’article 695 précité.
Aussi, tous autres frais, y compris les frais engendrés par les convocations, l’état des lieux de sortie relèvent des frais irrépétibles qui suivent.
- sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Compte tenu des frais ci-dessus exposés mais aussi du succès partiel de la demande, l'équité commande de condamner solidairement les défendeurs à payer à la demanderesse la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- sur l’exécution provisoire,
L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n=y a pas lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [S], la SARL [K] [W] [S] et Monsieur [A] [S] à payer à Madame [Y] [I] veuve [C] la somme de 10 651,73 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation et jusqu'au règlement définitif ; CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [S], la SARL [K] [W] [S] et Monsieur [A] [S] à payer à Madame [Y] [I] veuve [C] les sommes suivantes : 5 932 euros € au titre des pénalités de retard ; 9 744,18 € au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 28 février 2025 au 11 avril 2025 ; 17 176,80 € au titre des frais de remise en état des locaux loués ; CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [S], la SARL [K] [W] [S] et Monsieur [A] [S] aux entiers dépens relevant de l'article 695 du code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [S], la SARL [K] [W] [S] et Monsieur [A] [S] à payer à Madame [Y] [I] veuve [C] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire, La présente décision est signée par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.