TJ 01053, 23 avr. 2026, RG 25/00211

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 23 AVRIL 2026

N° RG 25/00211 - N° Portalis DBWH-W-B7J-HCXR
N° minute : 26/00121

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [H] [P] [R]
né le 05 Mai 1944 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

Madame [Y] [T] épouse [R]
née le 07 Novembre 1948
demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Eric ROZET, avocat au barreau de l’Ain, substitué par Me Annie MONNET-SUETY, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [V] [K]
né le 17 Juin 1945
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [K], assistée de l’ATMP de l’Ain en qualité de mandataire spécial
née le 29 Octobre 1974 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Clémence NEVEU, avocat au barreau de l’Ain

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-01053-2025-2869 du 03/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier
Débats : en audience publique le 12 Février 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2026

copies délivrées le 23 AVRIL 2026 à :
Monsieur [D] [H] [P] [R] - Madame [Y] [T] épouse [R] - Monsieur [V] [K] - Madame [U] [K]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 23 AVRIL 2026 à :
Monsieur [D] [H] [P] [R] - Madame [Y] [T] épouse [R]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 03 décembre 2020, M. [D] [R] a consenti un bail d'habitation à Mme [U] [K] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au 1er étage, [Adresse 4] à [Localité 1] (01), avec une cave n°4 et un parking n°12, contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 562 euros, provision sur charges incluse.

Suivant acte sous seing privé du même jour, M. [V] [K] s'est porté caution solidaire pour le paiement des loyers, charges, impôts et taxes, réparations locatives, indemnités d'occupation et frais éventuels de procédure dus par Mme [U] [K].

Par acte délivré par commissaire de justice le 10 février 2025, M. [D] [R] a fait commandement à Mme [U] [K] d’avoir à payer la somme en principal de 6.495,63 euros et visant la clause résolutoire du bail. Cet acte a été signifié à M. [V] [K] en qualité de caution le 18 février 2025.

Par actes délivrés par commissaire de justice des 15 et 27 mai 2025, dénoncés à la Préfecture de l'Ain par voie électronique le 19 mai 2025, M. [D] [R] et Mme [Y] [T] épouse [R] ont fait assigner Mme [U] [K] et M. [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail, par l'effet de la clause résolutoire,
- la libération sans délai des lieux et l'expulsion des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation solidaire des défendeurs :
- au paiement de la somme de 7.715,07 euros au titre des loyers échus à fin avril 2025, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux,
- au paiement de la somme de 450 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de sa signification à la caution et de l’assignation.

A l'audience du 04 septembre 2025, le tribunal a ordonné le renvoi de l'affaire eu égard à la demande de mise sous protection judiciaire en cours à l'égard de Mme [U] [K].

L'affaire a ensuite fait l'objet de plusieurs renvois.

A l'audience du 12 février 2026, date à laquelle l'affaire a été retenue, M. [D] [R] et Mme [Y] [T] épouse [R], représentés par leur conseil, ont réitéré l'ensemble de leurs demandes, portant leur demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à la somme de 5.147,70 euros arrêtée au 11 février 2026.

Assigné à étude, M. [V] [K] n'a pas comparu.

En défense, Mme [U] [K] et l’ATMP, représentés par leur conseil, n'ont pas contesté le principe de la dette locative mais en ont contesté le montant. Elle a fait valoir avoir bénéficié d'un rétablissement personnel selon décision de la Commission de surendettement du 29 novembre 2022 et qu'il convient donc de déduire la somme de 1.721,76 euros arrêtée au 1er décembre 2022.
En outre, elle a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire et a proposé de régler la somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant outre un report du paiement pendant 4 mois. Elle a demandé enfin le rejet ou à défaut la réduction des demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande de délais, elle a expliqué avoir rencontré des problèmes de santé et bénéficier d'une mesure de sauvegarde de justice. Elle a déclaré percevoir 845 euros de revenus par mois au titre d'une rente d'invalidité et de l'Allocation de Solidarité Spécifique. Elle a expliqué être aidée par son père et être dans l'attente de l'attribution de l'Allocation Adulte Handicapée.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience, indiquant que la locataire n'a pas souhaité se présenter au rendez-vous de mise à disposition du CDS.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de constater que Mme [Y] [T] épouse [R] n'apparaît nullement en tant que bailleur sur le contrat de bail objet de la procédure. Elle ne justifie pas avoir qualité à agir contre la locataire et toutes les demandes formulées en son nom seront donc déclarées irrecevables.

Sur l'absence du défendeur

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

M. [V] [K] ayant été régulièrement assigné, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 19 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [D] [R] justifie avoir saisi le 12 février 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n'inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l'article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l'article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l'avenir et qu'elle n'a point d'effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l'a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l'article 10 de cette loi, "en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction".

Par acte délivré par commissaire de justice le 10 février 2025, M. [D] [R] a fait commandement à Mme [U] [K] d’avoir à payer la somme en principal de 6.495,63 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour la locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 11 avril 2025 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [U] [K] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 11 avril 2025. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à M. [D] [R] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu'à restitution effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion).

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 03 décembre 2020 et un décompte faisant état à la date du 11 février 2026 d'une dette de 5.147,70 euros dont il y a lieu de déduire les “frais d’huissier” imputés en avril et août 2025, qui seront compris dans les dépens, soit la somme de 529,12 euros (264,56 + 264,56).

En outre, la commission de surendettement de l'Ain, puis le tribunal judiciaire de BOURG EN BRESSE, dans son jugement du 21 mars 2023, ont imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Dans le cadre de cette procédure, Mme [U] [K] avait déclaré sa dette locative. En conséquence, la dette locative est effacée à la date du jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Or, à la date du 21 mars 2023, la dette locative s'élevait à la somme de 2.163,86 euros. Il convient donc de constater que cette dette est effacée et de la déduire de la demande formulée par M. [D] [R].

En l'absence de paiement libératoire de sa part, il y a donc lieu de condamner Mme [U] [K] à payer à M. [D] [R] la somme de 2.454,72 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 11 février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

D'importants règlements ayant été effectués après l'assignation, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [U] [K] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle a expliqué avoir rencontré des problèmes de santé et bénéficier d'une mesure de sauvegarde de justice. Elle a déclaré percevoir 845 euros de revenus par mois au titre d'une rente d'invalidité et de l'Allocation de Solidarité Spécifique. Elle a expliqué être aidée par son père et être dans l'attente de l'attribution de l'Allocation Adulte Handicapée.

L'analyse du décompte permet de constater qu'elle a effectué deux règlements de 7.000 et 667 euros au mois de février 2026, ce qui a permis de faire diminuer considérablement le montant de la dette locative.

En outre, l'ouverture d'une mesure de protection permet d'envisager une stabilisation de sa situation personnelle et financière.

Enfin, elle a proposé de régler la somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant, ce qui paraît compatible avec ses revenus.

Eu égard à la situation économique de Mme [U] [K] et au montant des sommes dues, il convient de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location et la poursuite de l’expulsion sans nouvelle décision.
Sur la condamnation solidaire de la caution

Il résulte de l'article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 impose que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l'espèce, aux termes de l’acte de cautionnement, M. [V] [K] s'est engagé comme caution solidaire à satisfaire toutes les obligations de la locataire pour "le règlement des loyers et des charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, de toutes indemnités d'occupation et de touts dégradations immobilières [...] de toutes autres indemnités tels que dommages et intérêts, frais, dépens de procédure et coût des actes et encore de tous intérêts dus par Mme [U] [K]".

Les mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l'article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 sont correctement portées dans l'acte d'engagement.

Enfin, le commandement de payer en date du 10 février 2025 a été dénoncé à la caution par acte délivré par commissaire de justice le 18 février 2025, soit dans le délai légal de quinze jours prévu par l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Partant, il y a lieu de condamner M. [V] [K] solidairement avec Mme [U] [K] au titre des sommes dues au bailleur, qu'il s'agisse des loyers, charges ou indemnités d'occupation.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Mme [U] [K] et M. [V] [K] succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 10 février 2025, de sa dénonciation à la CCAPEX, de sa signification à la caution et des assignations des 15 et 27 mai 2025.

Il apparaît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de M. [D] [R] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Toutefois, au vu de la situation des défendeurs qui succombent, ces derniers ne seront condamnés qu’à lui régler in solidum la somme de 300 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS,