TJ 24037, 7 mai 2026, RG 25/00198

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 26/
DOSSIER N° : N° RG 25/00198 - N° Portalis DBXO-W-B7J-C56N
CODE NAC :5AA

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026,

Le tribunal composé de Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bergerac, assistée de Muriel DOUSSET, greffier

Après débats à l'audience publique du 03 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [W], né le 24 novembre 1966 à [Localité 1], informaticien, de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Madame [M] [C] épouse [W], né le 17 octobre 1971 à [Localité 2], conseillère emploi, de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par Maître Frédéric CHASTRES, avocat au barreau de BERGERAC

ET

D’autre part,

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [Q], née le 12 juillet 1953 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Karine PERRET, avocat au barreau de BERGERAC

Le :
Formule exécutoire délivrée à : Me CHASTRES,
Copie conforme délivrée à : Me CHASTRES, Mme [Q], Adil 24, Préfecture de la Dordogne,
copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2021, monsieur [X] [W] et madame [M] [C] épouse [W] ont donné à bail à madame [S] [Q] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 461,20 euros outre une provision mensuelle sur charges de 53 euros, soit un loyer mensuel charges comprises de 514,20 euros.

Par acte de maître [D] [B] [E], commissaire de justice associé à [Localité 3] (24) en date du 13 septembre 2024, monsieur [X] [W] et madame [M] [C] épouse [W] ont fait délivrer à madame [S] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire, en raison de loyers impayés pour un montant de 2103,60 euros.

Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 16 septembre 2024.

Le 1er octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC, saisi en référé par acte du 25 mars 2024 à la demande de madame [S] [Q], a ordonné une mesure d’expertise du logement loué à madame [Q] et a désigné monsieur [H] [I], expert judiciaire, avec pour mission notamment de décrire les désordres allégués par madame [Q], et les travaux propres à y remédier.

La demande de madame [Q] visant à être autorisée à suspendre le paiement des loyers sans consignation a été rejetée par le juge des contentieux de la protection.

Par acte de maître [D] [B] [E], commissaire de justice associé à BERGERAC (24) en date du 15 septembre 2025, monsieur [X] [W] et madame [M] [C] épouse [W] ont fait délivrer à madame [S] [Q] une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC, aux fins de voir :

▸ constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail au jour de l’expiration du commandement de payer soit le 13 novembre 2025,

▸ ordonner l’expulsion de madame [Q] [S] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours et l’assistance de la Force Publique,

▸ condamner madame [Q] [S] au paiement des sommes suivantes :

* la somme en principal de 7443,08 euros représentant les loyers, indemnités d’occupation et charges courus au 30 septembre 2025 avec les intérêts de droit à compter de cette date,
* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à entière libération des lieux,
* la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, pour le préjudice subi par les requérants du fait du non-paiement des loyers et des charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive,
* la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de ses suites et notamment le coût du commandement de payer du 13 septembre 2024, la dénonce CCAPEX et le coût de l'assignation.

L'affaire, appelée à l'audience du 18 novembre 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties puis a été examinée à l’audience du 03 mars 2026.

Aux termes de leurs conclusions régulièrement visées par le greffe et reprises oralement, monsieur [X] [W] et madame [M] [C] épouse [W], représentés par leur Conseil, demandent au juge des contentieux de la protection de :

- débouter madame [S] [Q] de sa demande de sursis à statuer, désormais sans objet depuis le dépôt du rapport définitif de l’expert judiciaire le 3 décembre 2025,
- constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au jour de l’expiration du commandement de payer soit le 13 novembre 2025,
- ordonner l’expulsion de madame [S] [Q] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la Force Publique,
- condamner madame [S] [Q] au paiement des sommes suivantes :

* la somme en principal de 7443,08 euros, représentant les loyers, indemnités d’occupations et charges courus au 30 septembre 2025, avec les intérêts de droit à compter de cette même date,
* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en en subissant les augmentations légales à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à entière libération des lieux,
* la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, pour le préjudice subi par les requérants du fait du non-paiement des loyers et des charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive,
* la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,
* la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par monsieur et madame [W],

- débouter madame [S] [Q] de toutes demandes plus amples ou contraires.

Ils précisent que madame [S] [Q] est toujours dans les lieux, que depuis le décompte du 3 septembre 2025 faisant état d’une dette locative de 7443,08 euros, elle n’a effectué aucun versement, alors que le juge des référés ne l’a pas autorisée à suspendre le paiement des loyers sans consignation.

Aux termes de ses conclusions régulièrement visées par le greffe et reprises oralement, madame [S] [Q], représentée par son Conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

- ordonner le sursis à statuer sur toutes les demandes, notamment de résiliation du bail et d’expulsion, jusqu’à ce que le tribunal judiciaire ait statué sur l’assignation aux fins d’indemnisation des préjudices subis par madame [Q] et ce, afin de garantir l’équité de la décision et de prévenir toute injustice manifeste à son encontre,
- constater que l’état du logement tel que décrit par l’Expert et les pièces versées aux débats justifient l’attente de cette décision pour déterminer le compte réel entre les parties,
- prendre acte que le rapport déposé le 2 décembre 2025 constate l’existence de désordres importants affectant le logement, justifiant le refus de paiement total des loyers par la locataire tant que le logement demeure insalubre,
- constater que la prétendue volonté de déménager de madame [Q] ne constitue en rien une renonciation au bail mais le simple exercice de son droit à un logement temporairement décent le temps des travaux,

En conséquence,
- juger qu’en l’état, il n’est pas possible de statuer de manière équitable sur la résiliation du bail, faute de disposer de l’ensemble des éléments objectifs relatifs aux désordres et au préjudice subi par la locataire,
- imputer la somme de 2138,48 euros réglée par la locataire au titre de l’avance des frais d’expertise sur toute créance locative restant éventuellement due,
- condamner les époux [W] aux entiers dépens.

Les conclusions de l'enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, ont été portées à la connaissance des parties.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026 puis prorogée au 07 mai 2026 et mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la signature du bail prévoit qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par le commissaire de justice au représentant de l'Etat au moins deux mois avant l'audience.

L'assignation ayant été dénoncée le 15 septembre 2025 pour l'audience du 18 novembre 2025, l'action est donc recevable.

Sur la demande de sursis à statuer formée par la locataire :

Aux termes de l’article 377 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l'instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l'affaire ou ordonne son retrait du rôle.

L’article 378 dispose que la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

En vertu de l’article 379 du même code, le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l'expiration du sursis, l'instance est poursuivie à l'initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d'ordonner, s'il y a lieu, un nouveau sursis. Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai.

En l’espèce, madame [Q] sollicite le sursis à statuer sur toutes les demandes, et notamment de résiliation du bail et d’expulsion, invoquant des comptes à faire entre les parties, en raison des préjudices subis par la locataire du fait de l’état du logement, s’appuyant en cela sur le rapport d’expertise judiciaire déposé le 2 décembre 2025.

Elle indique avoir saisi le tribunal judiciaire par une assignation dont elle joint le projet.

En réponse, les bailleurs s’opposent à la demande de sursis à statuer, rappelant que par ordonnance de référé du 1er octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a fait droit à la demande d’expertise formée par madame [Q] mais a rejeté sa demande d’autorisation de suspension du paiement des loyers sans consignation.

Par ailleurs, citant le rapport d’expertise, ils indiquent avoir mandaté une entreprise pour remédier aux désordres constatés, mais que la locataire a refusé l’accès au logement, empêchant ainsi l’exécution des travaux.

Le tribunal relève tout d’abord que l’assignation en indemnisation dont se prévaut madame [Q] pour solliciter le sursis à statuer, n’a pas été délivrée, et semble être à l’état de projet, aucune date d’audience n’étant mentionnée sur le document. Elle ne justifie donc pas avoir saisi le tribunal judiciaire de sorte que les conditions d’un sursis à statuer ne sont pas réunies.

A la lecture du rapport d’expertise produit par les parties, il apparaît que le logement présente une humidité en raison d’infiltrations importantes consécutives à un défaut d’étanchéité dans l’installation du bac à douche et de la faïence.

Il ressort également de ce rapport, que les bailleurs ont mandaté la société ECOBAT ELEC laquelle a établi un devis le 03 octobre 2023, soit avant que madame [Q] ne saisisse le juge des référés par assignation du 25 mars 2024.

L’expert a relevé que l’agence GESTI HOME et le bailleur ont tenté d’obtenir l’accord de la locataire pour une intervention de la société ECOBAT ELEC entre le 28 octobre 2023 et le 23 janvier 2024, mais sans succès, madame [Q] ayant refusé l’accès à son logement.

Enfin, il sera rappelé que le paiement du loyer et des charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 20-1 alinéa 3 de ladite loi, seul le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux qu’il détermine.

Or, alors que le juge des référés a débouté madame [Q] de sa demande de suspension du paiement des loyers par ordonnance du 1er octobre 2024, tout en faisant droit à la mesure d’expertise, madame [Q] n’a pas repris le paiement du loyer, de sorte que la dette locative s’est aggravée de son fait.

En conséquence, la demande de sursis à statuer sera rejetée.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, monsieur [X] [W] et madame [M] [C] épouse [W] ont fait délivrer à madame [S] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2103,60 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 22 août 2024, lequel est demeuré infructueux.

La locataire n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 novembre 2024, et non du 13 novembre 2025 comme indiqué par erreur par les bailleurs.

Sur la demande d’expulsion :

Le bail étant résilié à la date du 13 novembre 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de madame [S] [Q] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

Madame [S] [Q] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 14 novembre 2024 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Monsieur [X] [W] et madame [M] [C] épouse [W] produisent un décompte arrêté au 1er septembre 2025, terme de septembre inclus, sur la base d’un loyer mensuel de 506,27 euros outre une provision sur charges de 38,01euros, soit un loyer charges comprises de 544,28 euros.

En conséquence, le montant de l’indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme de 544,28 euros.

Sur la demande en paiement des loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par les bailleurs que la locataire est redevable de la somme de 7443,08 euros arrêtée au 1er septembre 2025, terme de septembre inclus.

En réponse, la locataire soutient que la créance du bailleur est sérieusement contestable en raison de l’état d’insalubrité constaté par l’expert, les réparations inachevées, le préjudice de jouissance et en raison de la compensation potentielle.

Or, madame [Q] ne produit aucune demande chiffrée quant à ses autres préjudices, pouvant permettre une éventuelle compensation, de sorte que sa contestation n’est pas fondée.

S’agissant des frais d’expertise pour un montant de 2138,48 euros dont elle demande l’imputation sur la dette locative, le rejet s’impose également, en l’absence de fondement juridique de cette demande, étant au surplus rappelé que le demandeur à l’expertise y a seul intérêt et doit en avancer les frais, sauf décision contraire.

En conséquence, il y a lieu de condamner madame [S] [Q] à payer à Monsieur [X] [W] et madame [M] [C] épouse [W] la somme de 7443,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2025, terme de septembre inclus.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, monsieur [X] [W] et madame [M] [C] épouse [W] sollicitent la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et des charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive.

Il est constant que madame [S] [Q] n’a pas repris le paiement du loyer, alors que le juge des référés ne l’a pas autorisée à en suspendre le paiement.

Le non-respect par madame [S] [Q] d’une décision de justice exécutoire caractérise sa mauvaise foi et cause manifestement un préjudice à monsieur [X] [W] et madame [M] [C] épouse [W] qui sera réparé par l’allocation de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral :

Au soutien de leur demande de condamnation de madame [S] [Q] au paiement de la somme de 1500 euros en réparation de leur préjudice moral, monsieur [X] [W] et madame [M] [C] épouse [W] expliquent que la perte de loyers qu’ils subissent depuis de nombreux mois ainsi que les frais irrépétibles qu’ils sont contraints d’engager, les placent dans une situation financière désastreuse qui ne leur permet plus de pourvoir au soutien financier de leurs enfants, dont l’un est étudiant et l’autre handicapé.

En l’absence de justificatifs, le tribunal n’est cependant pas en mesure d’apprécier la réalité du préjudice moral des bailleurs, étant rappelé que la résistance de madame [Q] à payer le loyer est indemnisée par l’allocation de la somme de 600 euros.

Le rejet s’impose.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [X] [W] et madame [M] [C] épouse [W] les sommes exposées par eux dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de condamner madame [S] [Q] à leur verser une somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [S] [Q] qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS