TJ 74281, 5 mai 2026, RG 25/01402

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 MAI 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01402 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FFSF
AFFAIRE : Commune de [Localité 1] représenté par son maire en exercice, Monsieur [L] / [F] [T], [H] [Z]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 03 Mars 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

[Adresse 1] [Localité 1] représenté par son maire en exercice, Monsieur [E] [B] , dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Laurence ROUGET de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDEURS

Monsieur [F] [T], demeurant [Adresse 3]
Non comparant et non représenté

Madame [H] [Z], demeurant [Adresse 3]
Comparante

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

La commune de [Localité 1], représentée par son maire en exercice, a, par contrat signé le 8 avril 2022, donné à bail à Monsieur [F] [R] et Madame [H] [Z] un appartement n°103 au sein du bâtiment A et un garage n°203 au sein du bâtiment B de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 900 euros, hors charges.

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 20 juin 2025, tous deux remis à étude, la commune de BELLEVAUX a fait assigner Monsieur [F] [R] et Madame [H] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 3 mars 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
- constater la résiliation du bail conclu entre les parties le 8 avril 2022 à la date d’expiration du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer valant mise en demeure, et resté sans effet ;
- dire et juger en conséquence que Monsieur [F] [R] et Madame [H] [Z] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement dont s’agit, et devront libérer les lieux occupés sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- dire et juger que faute par eux d’exécuter volontairement le jugement, la commune de [Localité 1] sera autorisée à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à l’expulsion de tous biens et occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
- condamner solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [H] [Z] à payer une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail équivalente au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de celui-ci, et ce à compter de l’expiration du délai de deux mois après délivrance du commandement de payer, et jusqu’au départ de Monsieur [F] [R] et Madame [H] [Z] ;
- condamner solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [H] [Z] à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 21 994,78 euros, représentant les charges échues et restées impayées au 19 mai 2025, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer ;
- condamner solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [H] [Z] à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 1 500 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [H] [Z] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 3 octobre 2024.

Un rapport du Pôle médico-social concernant Madame [H] [Z] a été adressé au Greffe le 13 février 2026 indiquant que les locataires étaient liés par un pacte civil de solidarité, qu’ils avaient cinq enfants mineurs à charge, qu’ils percevaient des ressources mensuelles à hauteur de 2 578 euros constituées principalement des revenus de solidarité active et de diverses allocations, qu’ils supportaient des charges de 900 euros, laissant un reste à vivre mensuel de 1 678 euros. Madame [H] [Z] a déclaré que les impayés de loyer résultaient notamment de la suspension temporaire de ses aides, de la séparation du couple en juillet 2022 et de difficultés avec la Caisse d’allocations familiales (CAF), dont elle dit ne pas avoir perçu les prestations pendant plusieurs mois, mentionnant une dette de 23 641,60 euros envers cet organisme. La locataire ajoute qu’elle n’est pas en mesure de payer le loyer, que son ex-partenaire est revenu au domicile pour l’aider. Madame [H] [Z] indique rechercher un emploi à temps partiel pour continuer à s’occuper de ses enfants et précise que le couple est accompagné dans le cadre d’une mesure judiciaire d’aide à la gestion du budget familial depuis 2024, que la mesure a été renouvelée en juin 2025 pour deux ans. Elle indique qu’ils ont repris le paiement du loyer en octobre 2025 et ont de nouveau perçu les aides au logement à compter du mois de novembre 2025.

Lors de l’audience du 3 mars 2026, la commune de [Localité 1], représentée par un conseil, a réitéré ses prétentions et déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative au 26 février 2026 à la somme de 23 956,76 euros.

Monsieur [F] [R] n’était ni présent ni représenté. Madame [H] [Z], présente, a indiqué que l’union départementale des associations familiales (UDAF) gérait leur budget, qu’ils avaient repris le paiement du loyer et versaient en plus de leur loyer la somme de 100 euros par mois. Elle a confirmé qu’elle percevait le RSA, avait cinq enfants à charge et a précisé s’être remise en couple avec Monsieur [F] [R]. Elle a déclaré qu’elle supporte des charges importantes telles que le crédit de sa voiture ou encore les dépenses liées à la consommation d’eau. 

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort du contrat de bail
Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l'espèce, le contrat de bail a été signé le 8 avril 2022. La clause résolutoire du contrat (article 2.11) prévoit qu'à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance le 3 octobre 2024, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 14 222,59 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l'ensemble des éléments d'information prévu par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département six semaines au moins avant l'audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 4 décembre 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Sur le délai supplémentaire pour quitter les lieux
Selon l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, pris en ces trois premiers alinéas, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. La disposition n’est pas non plus applicable lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L.412-4 de ce même code dispose encore que la durée des délais pour quitter les lieux ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de mauvaise foi des locataires, de la présence d’enfants mineurs dans le logement, de la difficulté de reloger une famille nombreuse, de la reprise récente du paiement des loyers, obligation qui apparaît pouvoir être respectée en raison de l’aide à la tenue de leur budget dont bénéficie le couple, mais aussi de l’importance de la dette et de la situation du bailleur, il y a lieu d’accorder à Monsieur [F] [R] et Madame [H] [Z] un délai de cinq mois pour se maintenir dans les lieux à compter de la signification de la décision.

A l’issue de ce délai, il convient d’ordonner à Monsieur [F] [R] et Madame [H] [Z] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers, le cas échéant indexés et aux charges qui auraient dû être payés si le contrat était resté en vigueur.

L’obligation, pour les locataires et tout occupant de leur chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 3 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il ressort par ailleurs du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de février 2026 comprise, arrêtée au 26 février 2026, s’élève à la somme de 23 956,76 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [F] [R] et Madame [H] [Z] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, et jusqu’à parfait paiement.

Sur les demandes accessoires
Monsieur [F] [R] et Madame [H] [Z], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les droits de plaidoirie, les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 200 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS