TJ 63113, 7 mai 2026, RG 26/00157

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 26/00157 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KPRL

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 07 Mai 2026

Etablissement public OPHIS

C /

Monsieur [F] [U]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : DMMJB AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Madame Mélanie DAMBRAS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandrine DUMONT, Greffier ;

Après débats à l'audience du 26 Mars 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 07 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS
32 rue de Blanzat
63000 CLERMONT-FERRAND
Représentée par DMMJB AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [U]
7 place de la Grande Fontaine
63800 COURNON-D'AUVERGNE
Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 28 avril 2025, l’Office public de l’habitat et de l’immobilier social (ci-après OPHIS) a donné à bail à Monsieur [F] [U] un logement sis 7 place de la Grande Fontaine, logement n°20, 63800 COURNON D’AUVERGNE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 217.73 euros outre 63.95 euros de provision sur charges. Le contrat de location contient une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié de plein droit 6 semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 25 septembre 2025, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1374.89 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [F] [U] le 19 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2025, l’OPHIS a fait assigner Monsieur [F] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :

- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s'être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner Monsieur [F] [U] à lui payer les sommes suivantes :

* 1967.72 euros au titre de l’arriéré locatif,
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer,
* la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 1er décembre 2025.

Lors de l'audience du 26 mars 2026, l’OPHIS, représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au jour de l'audience, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4561.25 euros et sauf à solliciter la suppression du délais de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la mauvaise foi du locataire.

Monsieur [F] [U], assigné en l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’a pas été réalisé, Monsieur [F] [U] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’OPHIS a précisé n'avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [F] [U].

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Monsieur [F] [U] a été assigné en l'étude du commissaire de justice et ne s'est pas présenté à l'audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l'expulsion

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, outre les dispositions légales précitées, il apparait que le contrat de bail litigieux contient également une clause prévoyant expressément la résiliation de plein droit du bail six semaines après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets.

Or, l’OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 25 septembre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1374.89 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 6 novembre 2025.

Monsieur [F] [U] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, l’OPHIS sollicite la suppression de ce délai. Cependant, il apparait qu’il s’agit là d’une demande nouvelle qui n’a pas été portée à la connaissance du défendeur de façon contradictoire. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS produit un décompte arrêté au 17 mars 2026 établissant l’arriéré locatif à la somme de 4561.25 euros, déduction faite de frais de poursuite à hauteur de 177.35 euros.

Il convient de relever qu’un supplément de loyer solidarité est inclus dans le décompte au titre des mois de janvier et de février 2026.

Le supplément de loyer de solidarité n'est ni un loyer ni d'une charge locative, mais une sorte de redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l'État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social. Il n'est plus dû une fois le bail résilié.

Dans ces conditions, il ne saurait être fait application du supplément de loyer de solidarité au-delà de la date de résiliation du bail, soit après le 6 novembre 2025. Seront donc déduits du décompte ces suppléments appliqués au locataire les 31 janvier 2026 et 28 février 2026, soit pour un total de 1409.84 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie dans son principe et dans son montant à hauteur de 3151.41 euros. Monsieur [F] [U] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Monsieur [F] [U] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par le bailleur, soit la somme mensuelle de 292.05 euros. Cette indemnité d'occupation n'inclura pas le supplément de loyer de solidarité forfaitaire, dès lors qu'il ne constitue ni une loyer ni une charge.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Monsieur [F] [U], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du Code de Procédure Civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 150 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,