TJ 93008, 12 mai 2026, RG 25/10655

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 MAI 2026 SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 - PAF
AFFAIRE: N° RG 25/10655 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3S7V
N° de MINUTE : 26/00696

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la Société COYSEVOX, SAS
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître [H], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1706

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. SYNAPSOFT GROUP
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT,Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La S.A.R.L. SYNAPSOFT GROUP est propriétaire des lots n°10, 22 et 41 de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] (93).

Par exploit du 19 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Saint Denis (93), représenté par son syndic en exercice, la société COYSEVOX, a fait assigner la S.A.R.L. SYNAPSOFT GROUP devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :
- 10 093,34 € au titre des charges de copropriété, travaux et frais de recouvrement arrêtés au 5 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 mars 2025,
- 489,26 euros au titre des provisions à échoir pour l'année 2025,
- 4 000 € à titre de dommages intérêts,
- 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
Condamner la S.A.R.L. SYNAPSOFT GROUP aux dépens.

A l'audience du 24 février 2026, le syndicat des copropriétaires a exposé que la société SYNAPSOFT GROUP, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne réglait pas celles-ci régulièrement. Il a fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présentait un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires a également soutenu que le non-paiement des charges de copropriété, a occasionné un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires. Il a ainsi fait état de la situation financière de la copropriété, dont le compte fournisseur est débiteur à hauteur de 37 697,06 euros et des travaux qui ont dû être mis en œuvre, contraignant les autres copropriétaires à procéder à des avances. Il s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la société SYNAPSOFT GROUP au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure d'avoir à régler une provision qui lui a été adressée le 25 mars 2025 en application des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est restée infructueuse. Enfin, il fait valoir sur le fondement de ce même article que la défenderesse devra être également condamnée au paiement de la provision non encore échue de l'exercice en cours.

Le représentant légal de la S.A.R.L. SYNAPSOFT GROUP a comparu à l'audience. S'il a envisagé dans un premier temps de solliciter un renvoi aux fins de constituer avocat pour la société, il a décidé de ne pas maintenir cette demande après que le syndicat des copropriétaires ait annoncé sa volonté d'actualiser ses demandes et de solliciter un article 700 plus élevé en cas de renvoi.

L'affaire a en conséquence été mise en délibéré au 12 mai 2026.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance développée oralement à l’audience pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.A.R.L. SYNAPSOFT GROUP;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 24 octobre 2022, 23 mars 2023, 28 novembre 2024 et 17 février 2025 ayant approuvé les travaux de plomberie, le principe des travaux de structure au regard du devis devant être choisi par le conseil syndical après avis du maître d'oeuvre, l'engagement d'un maître d'oeuvre pour assurer le suivi des travaux, la souscription d'un contrat assurance Dommage-Ouvrage, les travaux de renforcement en cave, notamment du plancher haut, la reprise des comptes des exercices 2020 à 2023, ratifié les travaux de remplacement de la 3e colonne appelés en décembre 2024 et approuvé les comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ainsi que le budget prévisionnel 2025 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire ;
- un contrat de syndic signé le 8 octobre 2024 indiquant être valable pour 15 mois et prendre fin lors de l'assemblée générale qui approuvera les comptes de l'exercice 2025 ;
- la mise en demeure du 25 mars 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, aucun procès-verbal d'assemblée générale antérieur à celui de l'assemblée générale du 24 octobre 2022 n'étant versé, il n'est pas justifié des appels :
« Kairn mission architecte » du 26 septembre 2022 de 151,42 euros,
« [Localité 6] débarras cave » du 26 septembre 2022 de 231,93 euros.
qui seront en conséquence écartés.

Il y a lieu de rappeler que la communication des appels de fonds n'est pas exigée pour justifier des sommes dues au titre des charges impayées, dès lors que sont rapportés les procès-verbaux des assemblées générales au cours desquelles ont été approuvés les comptes des exercices clos et votés les budgets prévisionnels, les décomptes et situations de compte individuel ainsi que les décomptes définitifs de charges établis lots par lots (Cass. civ. 3, 8 mars 2018, n°17-15.959).

Dès lors, faute pour le syndicat des copropriétaires de verser les décomptes définitifs de charges établis par lot ou les appels de fonds de régularisation, étant au demeurant relevé que les résolutions d'approbation des comptes de charges ne précisent pas le montant définitif approuvés par les copropriétaires à l'égard desdits comptes, il ne peut être vérifié que les sommes appelées à ce titre sont exigibles. Seront donc écartées les demandes au titre de :
« apurement charges 2022 » du 31 décembre 2022 de 1 642,34 euros ainsi que les « provisions sur charges » de 1 204,32 euros entrés en comptabilité au crédit du compte à cette même date, ces deux mouvements se rapportant manifestement à la régularisation des comptes de l'exercice 2022,
« [Y] solde compta travaux » du 1er janvier 2023 de 4 214,82 euros,
« [Y] solde compta courante » du 1er janvier 2023 de 359,49 euros,
« régularisation du 01/01/2023-31/12/2023 » du 18 février 2025 de 585,19 euros,
« régularisation du 01/01/2024-31/12/2024 » du 18 février 2025 de 299,76 euros.

De surcroît, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 415,96 euros se décomposant comme suit :
les frais de mise en demeure du 18 mars 2025 de 120 euros,
les frais d'honoraires avocat du 27 mars 2025 de 127,96 euros,
les frais de mise en demeure du 22 mai 2025 de 48 euros,
les frais de « suivi dossier avocat » du 23 juin 2025 de 120 euros.

Ainsi, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2022 et le 5 août 2025, dont il est justifié, a été de 11 929,69 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 4 468,68 euros.

De surcroît, en application des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la société SYNAPSOFT GROUP est également redevable des provisions non encore échues de l'exercice en cours, soit de la somme de 489,26 euros correspondant au 4e trimestre 2025, étant rappelé que le budget prévisionnel 2025 a été approuvé à hauteur de 36 000 euros par les copropriétaires lors de l'assemblée générale du 17 février 2025, que la défenderesse est propriétaire de 47/1000 tantièmes au titre du lot 22, de 2/1000 tantièmes au titre du lot 10 et de 1/1000 tantième au titre du lot 41 et qu'il a versé au titre des trois premiers trimestres 2025 la somme de 1 310,74 euros (332,14€ + 489,50€ + 489,30€).

Ainsi, il convient de condamner la S.A.R.L. SYNAPSOFT GROUP à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
- 7 461,01 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux selon décompte arrêté au 5 août 2025, appel provisionnel du 3ème trimestre 2025 inclus,
- 489,26 euros au titre du 4e appels provisionnels 2025 devenu exigible.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, la somme due au 25 mars 2025, date de la mise en demeure notifiée à la S.A.R.L. SYNAPSOFT GROUP, étant supérieure à celle au paiement de laquelle elle est condamnée par le présent jugement.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, s'il n'est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l'extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 415,96 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie toutefois d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 25 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais exposés avant cette date, soit en l'espèce les frais de mise en demeure du 18 mars 2025 de 120 euros.

Il y est également imputé des frais d'honoraires avocat du 27 mars 2025 à hauteur de 127,96 euros qui entrent dans les frais irrépétibles et ne peuvent donc être sollicité au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

En outre, il n'est pas justifié par le syndicat des copropriétaires de l'envoi d'une mise en demeure le 22 mai 2025, facturée 48 euros. Il convient dès lors de rejeter cette demande.

Enfin, il convient également de déduire les frais de « « suivi dossier avocat » du 23 juin 2025 de 120 euros qui, bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification par le syndicat des copropriétaires de diligences particulières ou inhabituelles à leur égard.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, la S.A.R.L. SYNAPSOFT GROUP paye irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, la S.A.R.L. SYNAPSOFT GROUP a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic et ce, alors que d'importants travaux, régulièrement votés, doivent être mis en oeuvre.

Il y a lieu en conséquence de condamner la S.A.R.L. SYNAPSOFT GROUP, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. SYNAPSOFT GROUP sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,