TJ 17415, 12 mai 2026, RG 25/02138

MINUTE N° : 2026/119
NATURE DE L’AFFAIRE : 54Z
ORDONNANCE DU : 12 Mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/02138 - N° Portalis DBXD-W-B7J-ERWG
AFFAIRE : [G] [T], [W] [A] C/ [I] [L], [M] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINTES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Marie SION, Juge

GREFFIER : Madame Violaine GAILLOU, Greffière

DEMANDEURS

Monsieur [G] [T]
né le 05 Août 1991 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Madame [W] [A]
née le 27 Décembre 1988 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Marion SCHMID, avocat au barreau de SAINTES

DEFENDEURS

Monsieur [I] [L]
né le 01 Décembre 1947 à [Localité 2], demeurant EHPAD - [Localité 3]

Madame [M] [L]
née le 03 Mai 1944 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Cécile ROUX-MICHOT, avocat au barreau de SAINTES

Le 12 mai 2026
- 4 C
Me Schmid 1ccc
Me Roux-Michot 1ce+1ccc
Le dossier 1ccc

Débats tenus à l'audience du : 28 Avril 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2026

FAITS ET PROCEDURE

Selon acte reçu par notaire le 21 mars 2023, les consorts [T]-[A] ont acquis de monsieur [I] [L] et de sa sœur madame [M] [L] épouse [H] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1], équipée d’un système d’assainissement individuel non conforme dont les acquéreurs ont déclaré faire leur affaire sans recours contre les vendeurs.

À l’occasion des travaux de réfection de ce système d’assainissement, les consorts [T]-[A] ont observé la présence de gravats, pierres de taille et déchets divers enfouis dans le terrain à l’emplacement théorique de la zone d’épandage. Ils ont donc missionné la SARL ACTEIC EXPERTISES aux fins d’expertise. Aux termes de son rapport déposé le 1er avril 2025, cette dernière a confirmé l’absence de lit d’épandage et la présence de « déchets d’une ancienne décharge », ainsi que l’obstruction de la canalisation d’évacuation des eaux usées faute de bouchon de dégorgement.

Les consorts [T]-[A] ont également fait établir le 26 septembre 2025 un devis de remplacement du groupe VMC puis, par actes signifiés le 17 novembre 2025, ont fait assigner les consorts [L] devant le juge des référés de ce tribunal pour entendre ordonner une expertise judiciaire au visa de l’article 145 du Code de procédure civile.

Au soutien de cette demandes, les consorts [T]-[A] font valoir que :
- si le diagnostic de l’assainissement réalisé antérieurement à la vente par l’organisme EAU 17 faisait état du défaut de conformité de l’installation, il ne mentionnait aucunement l’absence de lit d’épandage ni la présence d’une ancienne décharge sur le terrain ;
- les matériaux enfouis ne pouvaient pas être révélés par la seule réalisation d’un devis de mise aux normes du système d’assainissement, mais par des investigations spécialisées et approfondies, qui n’étaient ni requises ni suggérées lors de la vente ;
- parmi ces matériaux, se trouvent notamment des pierres de taille, manifestement issues de l’activité d’extraction de la carrière exploitée par le père des consorts [L], à laquelle participait son fils [I] [L] ;
- ce contexte rend dont hautement vraisemblable la connaissance qu’avaient les vendeurs de la présence de ces matériaux dans le sous-sol et de la pratique de l’époque consistant à utiliser en enfouir sur place des délais ou déchets de carrière ; l’exclusion de garantie des vices cachés prévue par l’acte de vente est donc susceptible d’être écartée ; aussi, la mention dans l’acte de vente de la non-conformité de l’assainissement ne peut exonérer les vendeurs de leur responsabilité quant à la dissimulation ou l’absence de révélation de l’état du sous-sol ;
- de surcroît, si les vendeurs avaient connaissance du défaut majeur de l’installation d’assainissement mais ont volontairement omis d’en informer les vendeurs ou l’ont minimisé, ils sont susceptibles d’engager leur responsabilité pour dol, justifiant une action en annulation ou réduction de prix ;
- ces manquements des vendeurs à leur obligation de délivrer une information loyale caractérisent un motif légitime permettant la mise en œuvre d’une mesure d’expertise judiciaire, l’expertise amiable réalisée n’ayant pas la même valeur probante.

Régulièrement cités, les consorts [L] ont constitué avocat. Ils sollicitent que le juge des référés :
- déboute les consorts [T]-[A] de leurs demandes,
- subsidiairement exclue de la mission de l’expert toute investigation relative à l’ouvrage d’assainissement dans sa globalité, y compris le dispositif d’épandage,
- en tout état de cause condamne solidairement les consorts [T]-[A] au paiement d’une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En ce sens, les consorts [L] font valoir que :
- au stade du compromis, la non-conformité du réseau d’assainissement requérant sa réfection intégrale avait déjà été signalée aux consorts [T]-[A] et faisait l’objet d’une description détaillée, rappelant notamment les incertitudes pesant sur l’épandage non vérifié par l’organisme EAU 17 lors de son diagnostic, ainsi que la vétusté du réseau de collecte des eaux usées et l’absence de bouchon mis en évidence par cet organisme ; cet acte prévoyait en outre la possibilité pour les intéressés de faire établir un devis de mise en conformité, et de se prévaloir de la caducité du compromis si le coût des travaux excédait 3.500 € ; les consorts [T]-[A] n’ont pas cru bon de faire établir ce devis, et ont déclaré dans l’acte authentique de vente faire leur affaire personnelle de la situation en renonçant à tout recours contre les vendeurs ;
- de surcroît, l’acte de vente comporte une clause exclusive de la garantie des vices apparents et cachés ; or les vices affectant le système d’assainissement étaient connus des acquéreurs ;
- dans ces conditions, toute action au fond des consorts [T]-[A] concernant le système d’assainissement est nécessairement vouée à l’échec, si bien qu’ils ne disposent d’aucun motif légitime permettant la mise en œuvre d’une expertise judiciaire portant sur cette installation ;
- s’agissant des déchets en sous-sol, l’expertise ne présente aucune utilité puisque les consorts [T]-[A] dispensent déjà d’une expertise amiable et d’un constat dressé par un commissaire de justice le 19 janvier 2026 constant leur présence ;
- par ailleurs, la circonstance que monsieur [L] père ait exploité une carrière à plus de 5 kilomètres de l’immeuble litigieux ne saurait caractériser la connaissance qu’ils avaient de la nature du sous-sol, alors qu’eux-mêmes n’ont jamais participé à cette exploitation, et que monsieur [I] [L] présente de surcroît une déficience mentale ;
- s’agissant enfin de la VMC, les demandeurs produisent uniquement un devis de remplacement de l’installation qui ne permet nullement d’établir la défaillance du système ; or les dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile ne doivent pas être détournées pour pallier la carence de la partie demanderesse dans l’administration de la preuve, ni pour organiser une recherche de griefs générale et exploratoire.

SUR CE

Selon les termes de l'article 145 du Code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le motif légitime est caractérisé dès lors qu'il existe un litige susceptible d'opposer les parties devant le juge du fond, non manifestement voué à l'échec et à la résolution duquel la mesure d'instruction est utile.

En l’espèce, le diagnostic de l’assainissement réalisé par EAU 17 le 9 décembre 2022, joint au compromis de vente, mentionne :
« L’habitation étant inoccupée, l’écoulement des eaux usées provenant des différents points de production n’a pas pu être vérifié. Il est rappelé que le contrôleur n’a pas accès aux points de production d’eaux usées de l’immeuble.
Le té de visite est situé au niveau du sous-sol. Il est cassé sur sa partie sommitale, ne possède plus de bouchon et une fissure est également présente sur ce dernier.
L’écoulement du lave-linge n’a pas pu être testé le jour du contrôle.
(…) Les propriétaires ne connaissent pas la nature exacte de l’épandage ni ses dimensions.
Trois tuyaux d’épandage sortent du regard de répartition. La distance entre le regard de répartition et le té de bouclage est d’environ 5.50 mètres.
Des traces de corrosion sont visibles sur les parois du regard de répartition.
De la terre est présente au fond du té de bouclage.
(…)
Des arbres sont présents à proximité de la zone d’implantation de l’épandage. Le développement racinaire peut générer un colmatage des tuyaux d’épandage.
(…)
BILAN DU CONTROLE DE FONCTIONNEMENT ET D’ENTRETIEN
PROBLEMES CONSTATES : Installation présentant des dysfonctionnements majeurs
LOCALISATION DE L’INSTALLATION DANS UNE ZONE A ENJEU : Non

Commentaires : La fosse n’était pas entièrement pleine le jour du contrôle et des fissures sont visibles sur cette dernière car elle n’est pas entièrement remblayée jusqu’à son sommet. Une fuite est donc potentiellement présente sur la fosse qui présente un dysfonctionnement puisqu’elle ne remplit plus son rôle d’ouvrage de traitement primaire.
Le té de collecte et la fosse présentent de défauts d’usure.
Le niveau des boues dans la fosse, supérieur à 50 % de la hauteur d’eau utile, indique un défaut d’entretien de cet équipement.
Le système d’assainissement n’étant pas en service le jour de la visite, son fonctionnement n’a pu être contrôlé.
La nature et le dimensionnement exact du dispositif d’épandage n’ont pas pu être déterminés. En l’absence de ces informations, l’adéquation entre la taille des ouvrages d’assainissement et la capacité d’accueil de l’habitation n’a pas pu être évaluée. Un dysfonctionnement de l’installation pourrait survenir si l’installation s’avère être sous-dimensionnée. »

Les consorts [T]-[A] ont donc été informés des non-conformités majeures affectant l’installation d’assainissement, laquelle comporte bien un épandage, contrairement à ce qu’ils affirment, puisque le regard de répartition, trois tuyaux d’épandage et le té de bouclage ont été observés par EAU 17 ; seules la dimension de cet épandage et la nature de son lit filtrant demeuraient inconnues.

L’expert amiable sollicité par les requérants indique à ce sujet : « si les consorts [T]/[A] ont été informés lors de la signature de l’acte, selon le rapport d’EAU 17, sur l’état de la fosse septique « des traces de rouille sur les tampons d’accès, la pouzzolane encrassée », ils n’ont pas été informés sur les caractéristiques de l’épandage.
Ils ont contacté une entreprise qui est venue réaliser une excavation après la fosse septique, à l’endroit où doit se trouver le lit d’épandage. Il n’a pas été découvert de canalisation d’épandage mais des déchets d’une ancienne décharge. »

Cette dernière information concernant l’absence de canalisations d’épandage, qui repose uniquement sur les déclarations des consorts [T]-[A] à l’expert qu’ils ont sollicité, est toutefois contredite par les constats objectifs d’EAU 17 précédemment rappelés (présence d’un regard de répartition, de trois tuyaux d’épandage et d’un té de bouclage, avec précision d’une distance d’environ 5.50 mètres entre le regard de répartition et le té de bouclage).

L’expert confirme ensuite que les matériaux inertes mis à jour par l’artisan sollicité par les consorts [T]-[A] ont été « enfouis en lieu et place du lit d’épandage ».

Ce matériaux faisaient donc manifestement office de lit filtrant du dispositif d’épandage, et participent en conséquence de l’installation d’assainissement.

Or le rapport d’EAU 17 précise que la nature de ce dispositif n’a pu être vérifiée.

Compte tenu des défauts de conformité avérés de l’installation d’assainissement mis en évidence par le diagnostic joint au compromis ainsi que des incertitudes pesant sur le fonctionnement des canalisations d’évacuation des eaux usées et le dispositif d’épandage qui n’ont pu être vérifiés lors de l’établissement de ce diagnostic, la condition suspensive particulière suivante a été insérée dans le compromis :
« Devis des travaux du réseau d’assainissement
Le devis de réalisation des travaux relatifs à l’assainissement ne devra pas excéder le montant de trois mille cinq cents euros (3 500,00 eur).
Il est précisé que l’état actuel de ce réseau d’assainissement est développé au paragraphe « assainissement ».
L’ACQUÉREUR pourra néanmoins renoncer à se prévaloir de cette condition suspensive.
A défaut d’une telle renonciation et en cas de montant supérieur, les présentes seront considérées comme caduques. »

Les consorts [T]-[A] n’ont pas usé de cette faculté de faire chiffrer précisément les travaux nécessaires à la mise en conformité de l’installation d’assainissement, ce qui leur aurait immanquablement permis de découvrir les désordres qu’ils allèguent désormais. L’acte de vente mentionne donc en pages 35 et 36, après avoir rappelé une fois encore l’état de l’assainissement mis en évidence par le diagnostic d’EAU 17 :
« Il avait été convenu lors de l’établissement du compromis de vente qu’un devis de réalisation des travaux relatifs à l’assainissement devait être produit. Ce devis n’a pas été produit.
L’acquéreur renonce expressément à cette condition suspensive, déclarant faire son affaire personnelle de la situation et renonçant à tout recours à ce sujet tant contre le vendeur que contre le notaire soussigné. »

Les consorts [T]-[A] ne rapportent nullement la preuve qu’une zone autre que celle de l’épandage serait concernée par la présence de pierres ou gravats enfouis.

Dans ces conditions, toute action au fond relative à l’assainissement apparaît manifestement vouée à l’échec, si bien qu’une expertise portant sur les canalisations d’eaux usées, les gravats faisant office de lit d’infiltration ou plus généralement l’installation d’assainissement est dépourvue d’utilité.

Par ailleurs, le devis de remplacement de la VMC d’un montant de 567 € établi deux ans et demi après la vente est insuffisant à démontrer l’éventualité d’un litige susceptible d’opposer, avec une chance de succès, les acquéreurs aux vendeurs, compte tenu de l’absence de gravité de cette défaillance et de la clause exonératoire des vices cachés insérée dans l’acte de vente.

La demande d’expertise des consorts [T]-[A] ne répond donc à aucun motif légitime et sera en conséquence rejetée.

Les consorts [T]-[A], qui succombent, seront tenus aux dépens ainsi qu’au paiement au consorts [L], pris comme une seule partie, d’une somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS