TJ 95500, 12 mai 2026, RG 26/00232

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00232 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PDQP

MINUTE N° : 26/529

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 12 MAI 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société DOMNIS
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me EVODROIT, avocat au barreau de VAL D'OISE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [P] [C] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2017, la société DOMNIS a donné à bail à Madame [P] [C] [U] un appartement situé au sein de la [Adresse 4], appartement n°518, à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 401,00 euros et dépôt de garantie d’un même montant.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, la société DOMNIS a fait signifier à Madame [P] [C] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.533,76 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 25 septembre 2025, la société DOMNIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2026, la société DOMNIS a fait assigner Madame [P] [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail du 20 octobre 2017,déclarer Madame [P] [C] [U] occupante sans droit ni titre du local donné à bail,ordonner l’expulsion de Madame [P] [C] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de Madame [P] [C] [U],condamner Madame [P] [C] [U] au paiement des sommes suivantes :1.533,76 euros au titre de la dette locative arrêtée au terme d’octobre 2025 inclus,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de novembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux,700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, y compris les frais de commandement de payer,ordonner l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 8 janvier 2026.

À l'audience du 16 mars 2026, la société DOMNIS, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 991,98 euros, arrêtée au 10 mars 2026, loyer du mois de février 2026 inclus, soit 661,78 euros hors frais. Elle est d’accord pour l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La société DOMNIS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [P] [C] [U] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 septembre 2025.

Madame [P] [C] [U], comparante en personne, ne conteste pas le principe ni le montant de la dette. Indiquant qu’elle a repris le paiement du loyer courant à compter du mois d’octobre 2025, elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle indique percevoir un salaire mensuel de 1.800 euros, et précise qu’elle signera un contrat à durée indéterminée le 12 mars 2026 en qualité d’auxiliaire de vie.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été a été notifiée à la préfecture du Val D’Oise, le 8 janvier 2026 soit deux mois au moins avant l’audience.

Par ailleurs, la société DOMNIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société DOMNIS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 octobre 2017, du commandement de payer, délivré le 24 septembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 10 mars 2026, que la société DOMNIS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 330,20 euros imputée pour des frais de procédure qui ne sauraient figurer dans un décompte locatif.

En conséquence, il convient de condamner Madame [P] [C] [U] à payer à la société DOMNIS la somme de 661,78 euros, au titre des sommes dues au 10 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 4 « la résiliation pour défaut de paiement », une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 24 septembre 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 novembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 octobre 2017 à compter du 25 novembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [P] [C] [U] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort des pièces produites que Madame [P] [C] [U] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et est en mesure de régler la dette locative dans un délai raisonnable pour le créancier.

Aussi, compte tenu de ces éléments, de sa situation sociale telle qu’elle ressort du diagnostic social, de la reprise du paiement des loyers courants, des efforts de régularisation fournis pour tenter de solder la dette, et de l’accord de la Société DOMNIS sur l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire, il convient d'accorder à Madame [P] [C] [U] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, dans cette hypothèse, l’expulsion de Madame [P] [C] [U] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le bail se trouvera résilié depuis le 25 novembre 2025, de sorte que Madame [P] [C] [U] sera occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [P] [C] [U] à son paiement à compter du 25 novembre 2025, jusqu'à la libération effective des lieux, conformément à l’article 1730 du code civil.

Par ailleurs, la société DOMNIS ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [C] [U] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société DOMNIS les frais irrépétibles qu'il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS