TJ 67482, 12 mai 2026, RG 25/08432

N° RG 25/08432 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NZ3S

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/08432 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NZ3S

Minute n°

Copie exec. à :

Me Nicolas DELEAU

Le

Le greffier

Me Nicolas DELEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 12 MAI 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], agissant par son Syndic, le Cabinet Immobilière [O] SAS ayant son siège [Adresse 2] à [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 3] et [Adresse 4]
représentée par Me Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 152

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [Y]
né le 30 Octobre 1998 à [Localité 1], demeurant [Adresse 5]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l'audience publique du 10 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

M. [H] [Y] est propriétaire des lots n° 3 (un local professionnel), 48 (une cave) et 121 (un parking), représentant 297/10000èmes des parties communes de la copropriété Résidence bleu située [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 2].

Par assignation délivrée le 15 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a attrait M. [H] [Y] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de :
- le condamner à lui payer les sommes de :
* 12 565,37 € en principal, avec intérêts au taux légal à compter de du 2 juin 2025, date de la première mise en demeure ;
* 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts légaux successifs à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir ;
- déclarer qu’en application de l’article 10-1, alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires pour obtenir le recouvrement de sa créance restera à la charge exclusive du défendeur ;
- ordonner la capitalisation des intérêts échus à compter du 2 juin 2025 sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
- condamner le défendeur à payer les frais et dépens de la procédure, ainsi qu’une indemnité de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- confirmer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, il faisait valoir que M. [H] [Y] ne s’était pas acquitté des sommes régulièrement appelées par le syndic.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, M. [H] [Y] n’a pas constitué avocat.

La présente décision étant susceptible d’appel et la convocation en justice n’ayant pas été délivrée à personne, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

La clôture a été prononcée le 10 mars 2026, et l’affaire a été évoquée à l’audience du même jour et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, lesquelles sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il appartient en conséquence au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition, étant précisé que la simple production de documents qualifiés d’extraits de compte ou de décomptes, constitués de lignes de débits et de crédits, est insuffisante pour établir sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- une copie du livre foncier ;
- des appels de charges et travaux ;
- le relevé individuel de charges pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et adoption du budget prévisionnel de l’exercice suivant, ainsi que l’adoption de travaux ;
- un extrait de compte concernant la période du 1er juillet 2024 au 24 juin 2025 ;
- une « relance sans frais » adressée le 19 mai 2025, une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception le 2 juin 2025 et retournée à l’expéditeur pour un motif inconnu, ainsi que la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception par le Conseil du syndicat des copropriétaires le 18 juillet 2025 retournée à l’expéditeur comme avisée mais non réclamée ;
- le contrat de syndic conclu pour une durée de douze mois, sans toutefois que n’y soit précisée la période de validité de ce contrat ni même sa date de signature.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, explications et les documents invoqués ou produit par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevé d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En application de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Selon l’article 803, alinéa 3 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande notamment le paiement d’une somme de 9 989,78 €, soit en réalité le montant figurant sur le décompte de charges du 8 octobre 2024 pour la période du 1er juillet 2023 – avec une reprise, à cette date, d’un ancien solde d’un montant de 10 582,33 € – jusqu’au 1er octobre 2024.

Or, il n’est aucunement justifié de la réalité ni de la mesure de ces anciens soldes.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne produit que le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2024, et les appels de charges ne sont pas communiqués, à l’exception de ceux des 2ème et 3ème trimestres 2025.

Il convient dans ces conditions d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture, et d’inviter le syndicat des copropriétaires à produire l’ensemble des procès-verbaux d’assemblée générale pour les périodes considérées, les appels individuels de fonds, le décompte de répartition des charges de chaque fin d’exercice et un relevé de compte propriétaire sans mention d’un report à nouveau.

La présente décision ne mettant pas fin à l’instance, il y a lieu d’en réserver les dépens ainsi que les frais irrépétibles et toutes autres demandes des parties.

PAR CES MOTIFS,