TJ 74010, 13 mai 2026, RG 26/00137

Expéditions le : Minute n° 26/00147

Grosse :

ORDONNANCE DU : 13 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00137 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GCY6

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. HALPADES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [J] [W] selon pouvoir en date du 27 mars 2026

DÉFENDERESSE

Madame [V] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 Avril 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 13 Mai 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 13 janvier 2021, la SA Halpades a donné en location à Mme [V] [Y] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Les parties ont par ailleurs convenu, par contrat du 28 mai 2021, de la location d’un garage situé [Adresse 4] à [Localité 1], accessoire au logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer à Mme [V] [Y] un commandement de payer la somme de 3 400 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs, et de justifier d’une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2026, la SA Halpades a fait assigner Mme [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :
constater la résiliation au plus tard en date du 22 septembre 2025 du bail consenti par la S.A. Halpades à Mme [V] [Y] et portant sur le logement et le garage,déclarer Mme [V] [Y] occupante sans droit ni titre,ordonner la libération des lieux et la remise des clés à la requérante par Mme [V] [Y] à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à défaut ordonner l’expulsion de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la [Localité 3] Publique,condamner Mme [V] [Y] à lui verser la somme de 4 777,63 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 novembre 2025 et demeurant impayés à la date de rédaction des présentes, en ce compris le coût du commandement de payer, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 3 400 euros à compter du 21 juillet 2025 date de délivrance du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation,condamner Mme [V] [Y] à lui verser à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, selon fiche de calcul annexée au présent acte, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer inhérentes à la législation HLM et selon les résultats de charges,condamner Mme [V] [Y] à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture selon facture de commissaire de justice.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2026.

A l’audience, la SA Halpades, représentée par Mme [J] [W] munie d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes initiales et actualise sa créance à la somme de 5 268,48 euros au jour de l’audience. Elle indique que la locataire a repris le paiement des loyers et qu’elle n’est pas opposée à la mise en place de délais de paiements et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [V] [Y] comparaît en personne. Elle explique qu’elle est à la recherche d’un emploi depuis le mois d’octobre et qu’elle perçoit une allocation de 1 078 euros par mois à ce titre. En outre, elle indique qu’elle va bénéficier d’une prime d’activité pendant trois mois. Elle est d’accord pour rembourser sa dette en versant la somme mensuelle totale de 650 euros, incluant le montant du loyer et des charges.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 janvier 2026.

Il justifie également que l'acte introductif d'instance a été notifié au représentant de l'Etat dans le département le 8 janvier 2026 pour une première audience fixée au 1er avril 2026, soit dans le délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation des baux

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que les baux signés par les locataires contiennent une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 21 juillet 2025, pour le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 3 400 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté 31 mars 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 21 juillet 2025 et le 22 septembre 2025, la locataire a effectué deux virements, d’un montant total de 900 euros, de sorte que la somme réclamée dans le commandement n'a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que les baux se sont donc trouvés résiliés de plein droit à compter du 22 septembre 2025 et que Mme [V] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

En vertu du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, Mme [V] [Y] a repris le paiement des loyers. Elle est redevable d’une somme totale de 5 268,48 euros au 31 mars 2026, échéance de mars incluse.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à la SA Halpades, à titre provisionnel, la somme 5 268,48 euros au titre des loyers et charges dus à la date du jour de l’audience, échéance du mois de mars incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard de la reprise du paiement des loyers courants et de l’accord des parties, et compte tenu de ce que les délais de paiement ne peuvent excéder 36 mois, il convient d’accorder à Mme [V] [Y] des délais de paiement et de lui permettre de rembourser les arriérés par mensualités de 150 euros, et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant cette période, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

Mme [V] [Y] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Elle sera également condamnée à payer à la SA Halpades une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS