TJ 35238, 7 mai 2026, RG 25/10730

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 07 Mai 2026

N° RG 25/10730 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L7QM

Jugement du 07 Mai 2026
N°: 26/477

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[P] [J] [C] [W]
[K] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à SA ESPACIL HABITAT
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 07 Mai 2026 ;

Par Claire SOURDIN,Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 30 Janvier 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 07 Mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Mme [U] [L], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [P] [J] [C] [W]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Me [K] [B]
[Adresse 6]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 18 avril 2019, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [P] [J] [C] [W] sur des locaux situés au [Adresse 4] -appart. [Adresse 7] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 368,49 euros.

Par un avenant du 21 avril 2022, le contrat de location a été élargi à Madame [K] [B].

Par actes de commissaire de justice du 31 juillet 2025 à l’égard de Madame [K] [B] et du 5 août 2025 à l’égard de Monsieur [P] [J] [C] [W], la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5168,69 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [P] [J] [C] [W] et Madame [K] [B] le 7 août 2025.

Par assignations des 14 novembre 2025 et 19 novembre 2025 réalisées au domicile respectif de chacun des défendeurs, la société ESPACIL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [J] [C] [W] et Madame [K] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :6605,17 euros au titre de l’arriéré locatif total arrêté au 13 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, A titre subsidiaire, en cas de suspension des effets de la clause résolutoire, il est demandé de préciser qu’à défaut d’un versement y compris du loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 30 janvier 2026, la société ESPACIL HABITAT, dûment représentée par Madame [L], maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 janvier 2026, s'élève désormais à 7619,36 euros.
La société ESPACIL HABITAT considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La société bailleresse précise que les locataires ne vivent plus ensemble mais que Madame [K] [B] n’a pas fait les démarches nécessaires.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [P] [J] [C] [W] et Madame [K] [B] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La société ESPACIL HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
La société ESPACIL HABITAT n’a pas précisé avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [P] [J] [C] [W] et Madame [K] [B].

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 5 août 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5168,69 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 octobre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux, et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 janvier 2026, échéance de janvier 2026 non incluse, Monsieur [P] [J] [C] [W] et Madame [K] [B] lui devaient la somme de 7619,36 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [P] [J] [C] [W] et Madame [K] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la société bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à la somme actualisée de 606,63 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 6 octobre 2025, date de la résiliation du bail, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 6 octobre 2025 au 29 janvier 2026, échéance de janvier 2026 non incluse, sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 7619,36 euros sus-prononcée.

Le cas échéant, l’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, eu égard aux difficultés manifestes de paiement des locataires, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, Monsieur [P] [J] [C] [W] et Madame [K] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS