TJ 35238, 7 mai 2026, RG 25/10784

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 07 Mai 2026

N° RG 25/10784 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L7S4

Jugement du 07 Mai 2026
N°: 26/480

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[J] [L]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH ARCHIPEL HABITAT
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 07 Mai 2026 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 30 Janvier 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 07 Mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Mme [N] [C], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [J] [L]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2021, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [L] concernant un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 372,87 euros et d’une provision pour charges de 34,95 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1755,96 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [J] [L] le 20 août 2024.

Par assignation du 8 décembre 2025, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2130,66 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
Il en ressort une situation financière délicate. Monsieur [J] [L] vit en concubinage, il est actuellement sans emploi et bénéficie de l’allocation de retour à l’emploi. Il ne s’est pas présenté au rendez-vous fixé par le travailleur social dans le cadre de la présente procédure mais le travailleur social a pu le rencontrer à deux reprises au titre de ses difficultés financières. Un dossier MDPH est en cours d’instruction.

À l'audience du 30 janvier 2026, l'établissement ARCHIPEL HABITAT, dûment représenté par Madame [N] [C], maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 janvier 2026, s'élève désormais à 3681,63 euros.
L'établissement ARCHIPEL HABITAT considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Monsieur [J] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

L'établissement ARCHIPEL HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [J] [L] fait l’objet d’une procédure de surendettement. La commission de surendettement d’Ille-et-Vilaine, le 24 avril 2025, a constaté la situation de surendettement de Monsieur [J] [L] et a prononcé la recevabilité de son dossier de surendettement. Elle a prononcé la suspension d’exigibilité des dettes déclarées de Monsieur [L] pour une durée de 12 mois à compter du 28 février 2026.

En cet état, l’affaire a été mise en délibérée, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 août 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1755,96 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux, et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 janvier 2026, Monsieur [J] [L] lui devait la somme de 3681,63 euros, échéance de janvier 2026 non incluse, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [J] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur social, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il y a lieu de rappeler que la Commission de Surendettement a suspendu l’exigibilité des dettes déclarées de Monsieur [L] pendant une durée de 12 mois à compter du 28 février 2026.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à la somme actualisée de 444,73 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 20 octobre 2024, date de la résiliation du bail, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 20 octobre 2024 au 27 janvier 2026, échéance de janvier 2026 non incluse, sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 3681,63 euros sus-prononcée.

Le cas échéant, l’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce et eu égard aux difficultés financières rencontrées par le locataire, il n'y a pas lieu de condamner Monsieur [J] [L] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, Monsieur [J] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS