TJ 78646, 7 mai 2026, RG 25/00634

N° RG 25/00634 - N° Portalis DB22-W-B7J-TD4G . Jugement du 07 Mai 2026.

TRIBUNAL
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/00634 - N° Portalis DB22-W-B7J-TD4G

72A Demande en paiement des charges ou des contributions

JUGEMENT
du
07 Mai 2026

S.D.C. ‘IMMEUBLE [Adresse 2]

c/

[X] [J] [H] [W]

Expédition exécutoire délivrée le

à Me Ondine CARRO

Expédition copie certifiée conforme
délivrée le

à Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 07 Mai 2026 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l'audience du 05 Février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR:

S.D.C. ‘IMMEUBLE [Adresse 2]’
Agissant poursuites et diligences de son syndic SAS FONCIA
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, subsitué par Me Bruno ALLALI

ET

DEFENDEUR:

M. [X] [J] [H] [W]
[Adresse 4]
[Localité 4]

représenté par Me Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES

À l'audience du 05 Février 2026, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré.
La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 mai 2026 aux heures d'ouverture au public, celui-ci a été prorogé au 07 mai 2026.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (ci-après le « Syndicat des copropriétaires ») a fait assigner Monsieur [X] [W] devant le tribunal de proximité de Versailles aux fins de le voir condamné au paiement des sommes suivantes :
1724,35 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 8 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 6 mai 2022, 880,56 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 8 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 6 mai 2022, 2.500 euros à titre de dommages et intérêts, 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par décision en date du 20 mars 2025, la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Versailles, a constaté le défaut de diligences des parties et procédé à une radiation de l’affaire du rôle.
À la demande de Monsieur [X] [W], l’affaire a fait l’objet d’une réinscription après radiation. M. [X] [W] a produit des conclusions et formé des demandes reconventionnelles à l’encontre du Syndicat des copropriétaires.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 5 février 2026, et mise en délibéré au 14 avril 2026, prorogé le14 avril 2026 au 7 mai 2026 par mise à disposition au greffe.
Le Syndicat des copropriétaires, au titre de ses conclusions, visées à l’audience, demande au tribunal :
A titre principal :
De prendre acte du désistement d’instance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Foncia [Y], concernant sa demande de condamnation au titre des charges et frais de copropriétaires impayés,
A titre subsidiaire :
Débouter Monsieur [X] [W] de sa demande d’irrecevabilité,En tout état de cause :
débouter Monsieur [X] [W] de l’intégralité de ses demandes, Condamner Monsieur [X] [W] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, FONCIA [Y] les sommes suivantes : 2.500 euros à titre de dommages et intérêts2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [X] [W] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande de désistement d’instance, le Syndicat des copropriétaires indique que M. [X] [W] a soldé l’intégralité de sa dette, et payé ses charges de copropriétés de sorte que l’instance n’a plus lieu d’être, et qu’il ressort de l’audience que ce dernier a vendu son appartement.

Sur le moyen soulevé relatif à la prescription, le Syndicat des copropriétaires indique que l’assignation a été délivrée le 16 aout 2024, qu’il est constant que toutes les charges antérieures au 16 août 2019 sont prescrites, et que le décompte présenté dans ses écritures présente l’intégralité des sommes dues depuis le 1er octobre 2019. Il ajoute que M [X] [W] a toujours payé ses charges avec du retard et qu’aujourd’hui il conteste l’exigibilité des sommes sans préciser à quel titre. Toutefois, le Syndicat des copropriétaires dit qu’à ce jour l’ensemble de la dette a été réglée par Monsieur [X] [W] et qu’ainsi, la prétention tirée de la prescription n’a plus lieu d’être.
En réponse à la demande de remboursement de frais formulée par le défendeur, le Syndicat des copropriétaires indique qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de relance, de mise en demeure et de constitution de dossier contentieux constituent des frais distincts que le syndic peut imputer aux copropriétaires, au-delà de ses frais de fonctionnement. Il considère que la dette de Monsieur [X] [W] est justifiée, et qu’il a encaissé les chèques reçus contrairement à ce que celui-ci prétend. Il ajoute que la dette qui était réclamée était constituée à la fois de charges de copropriétés non réglées, et de frais de recouvrement puisque Monsieur [X] [W] a sciemment cessé de régler ses charges, sans explication, ce qui a poussé le syndicat à mettre en œuvre les moyens nécessaires pour en obtenir le recouvrement.
Sur la demande de dommages et intérêts, le Syndicat des copropriétaires affirme que Monsieur [X] [W] s’est abstenu de régler ses charges de copropriété, sans justifier d’une quelconque raison et ce pendant une durée de deux ans, ce qui lui a occasionné un préjudice. Il invoque un préjudice distinct, des frais de recouvrement, et indique que l’ensemble des copropriétaires a fait face à des difficultés de trésorerie du fait de l’absence de règlement par Monsieur [X] [W] .
Sur la demande de dommages et intérêts formulée par M [X] [W], le Syndicat des copropriétaires considère en premier lieu que cette demande fondée sur l’article 32-1 du code de procédure civile est mal fondée. Le Syndicat des copropriétaires ajoute que le défendeur était débiteur de nombreuses charges de copropriété et qu’ainsi il ne peut lui être reproché d’avoir agi en justice pour obtenir le paiement de ces charges. Il ajoute que le règlement ne s’est produit qu’à compter de l’introduction de l’instance.
En réponse, aux termes de ses conclusions, visées à l’audience, Monsieur [X] [W] demande reconventionnellement au tribunal de :
Déclarer Monsieur [X] [W] recevable et bien fondé en ses demandes, Débouter la copropriété [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétention, A titre principal :
Déclarer les demandes de la copropriété [Adresse 2] irrecevables compte tenu de la prescription intervenue pour le recouvrement des charges antérieurement au 1er octobre 2019, A titre subsidiaire :
Débouter la copropriété [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions faute pour elle de justifier d’une créance certaine, liquide et exigible, En tout état de cause :
Condamner la copropriété [Adresse 2] à payer à Monsieur [X] [W] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, Condamner la copropriété [Adresse 2] à payer à Monsieur [X] [W] la somme de 949,56 euros à titre des frais imputés à ce dernier dans le cadre de la présente procédure, Condamner la copropriété [Adresse 2] à payer à Monsieur [X] [W] la somme de 2.500 euros sous le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. À titre liminaire, sur le fondement de l’article 2224 du code civil, M Monsieur [X] [W] soutient que l’assignation du Syndicat des copropriétaires lui a été délivrée le 16 août 2024 et qu’elle indiquait un solde débiteur de 941,16 euros au 16 août 2019, et que dès lors cette somme ne peut lui être réclamée car prescrite, que seuls les appels de fonds à compter du 1er octobre 2019 sont exigibles. Il affirme qu’il a réglé l’ensemble des charges de copropriété dues, et que le solde débiteur correspond à des frais divers imputés par le Syndicat des copropriétaires. Il précise que les retards de paiement sont imputables au Syndic qui encaissait ses chèques tardivement. Il ajoute que le Syndicat des copropriétaires ne tient pas une comptabilité probante et ne justifie pas de sa créance de 941,61 euros, laquelle n’est pas certaine exigible et liquide puisqu’il la conteste.
Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires à son encontre, il considère que le Syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément probatoire pour justifier des difficultés de trésorerie qu’il invoque. Il ajoute que les frais réclamés sont abusifs et non justifiés, et qu’il a interrogé à plusieurs reprises le syndic qui ne lui répond que par des courriers génériques
Au soutien de ses prétentions, au visa de l’article 1240 du code civil, il affirme que le Syndicat des copropriétaires a intenté une action à son encontre, alors qu’il a réglé les sommes due. Il ajoute que le Syndicat des copropriétaires a fait preuve d’une mauvaise foi manifeste, et instrumentalisé la procédure judiciaire à son encontre sans réel objet.
Sur la demande de restitution de frais, il considère qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les différents frais de recouvrement ne peuvent être imputés au copropriétaire que dans l’hypothèse où ils sont justifiés. Or, il affirme que les frais ne sont pas justifiés puisque le syndic a été négligent. Selon lui, le Syndicat des copropriétaires a créé et maintenu des dettes artificielles, que les chèques qu’il a émis n’ont été encaissé qu’en cours de procédure postérieurement à la délivrance de l’assignation. Ainsi, il affirme que les frais de procédure ne peuvent être mis à sa charge puisqu’il considère qu’ils ont été engagés pour le recouvrement d’une créance inexistante, en ne tenant pas compte des règlements perçus, ce qui l’a forcé à séquestrer certaines sommes.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur le désistement d’instanceSelon l'article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.
Selon l'article 395 du même code, le désistement est parfait par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur de désiste.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires indique à l’audience que l’intégralité de la dette relative aux charges de copropriété a été réglée par Monsieur [X] [W], ce qu’il ne conteste pas, et qu’il y a lieu d’acter de son désistement de l’instance.

Toutefois, le désistement n’est pas accepté par le défendeur, qui formule des demandes reconventionnelles de condamnation antérieurement au désistement à l’encontre du Syndicat des copropriétaires, sur lesquelles il convient de statuer.
Sur la prescription de l’action En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires produit aux débats un historique de compte à compter du 1er janvier 2007, lequel fait état d’un solde d’impayés au titre de divers appels de charges pour travaux d’un montant cumulé de 941.61 euros à la date du 16 juillet 2019.
Monsieur [X] [W] soutient que ces sommes sont prescrites, toutefois il apparait qu’à la date de l’audience l’ensemble des sommes réclamées par le Syndicat des copropriétaires a été réglée. Monsieur [X] [W] ne formule pas de demande spécifique au sujet de ces sommes.
Dès lors, il y a lieu de débouter Monsieur [X] [W] de sa demande de fin de non-recevoir.
Sur la demande de dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce le Syndicat des copropriétaires considère que les retards de paiement de Monsieur [X] [W] lui ont causé un préjudice financier, toutefois, il ne produit aux débats aucun élément permettant de justifier de la réalité de ce préjudice, ainsi que de son montant.
Dès lors, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de ce chef.
Sur la demande de condamnation pour procédure abusive Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur assimilable au dol.

En l’espèce, Monsieur [X] [W] indique que le Syndicat des copropriétaires fait preuve de mauvaise foi et qu’il a intenté une action pour une somme résiduelle due, il reconnait toutefois que des sommes étaient dues, et non payées. Aussi, il ne prouve nullement que les sommes réclamées par le Syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété n’étaient pas dues.
Dès lors il n’apporte pas la preuve que la procédure engagée par le Syndicat des copropriétaires est abusive.
En conséquence, sa demande sera rejetée.

Sur la demande en remboursement de remboursement de frais. En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiées de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité les honoraires du syndic pour constitution transmission du dossier à l’avocat ou au commissaire de justice et suivi de procédure. Ne relèvent pas non plus des frais nécessaire les frais de relance adressés dans le mois suivant la mise en demeure prévue par la loi qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.
L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Ces frais ne sont pas « nécessaires » au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles propres à permettre au Syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant, ce qui n’est pas démontré.
En l’espèce le Syndicat des copropriétaires demande le paiement de 949,56 euros au titre des frais de recouvrement décomposée comme suit :
Mise en demeure à hauteur de 42 euros, Relance à hauteur de 33 euros, Frais de relance à hauteur de 150 euros, Sommation de payer délivrée par Maître HELDT à hauteur de 145,56 euros,Constitution du dossier transmis à l’avocat à hauteur de 410 euros, Suivi dossier transmis à l’avocat à hauteur de 169 euros. Au regard de ce qui précède seuls les frais de mise en demeure peuvent être légitimement retenus, soit la somme de 42 euros.
Dès lors, il convient de condamner le Syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 907,56 euros à Monsieur [X] [W] au titre des frais exposés.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoireSur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné aux dépens.
Sur les demandes au titre des frais irrépétiblesAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Le Syndicat des copropriétaires partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [X] [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros. Il sera par ailleurs débouté de sa propre demande de ce chef.
Sur l’exécution provisoire Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,