TJ 51454, 17 avr. 2026, RG 25/01741

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2026

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N° RG 25/01741 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FDEU

Minute 26-

Jugement du :
17 avril 2026

La présente décision est prononcée le 17 avril 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 13 février 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [S]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Maylis DUMONT avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [M] [I] [H]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Non comparant ni représenté

Madame [X] [E]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par la selarl RAFFIN ASSOCIES avocat au barreau de REIMS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 novembre 2024, Monsieur [A] [S] a mis à disposition de Madame [X] [E] et Monsieur [F] [M] [I] [H], concubins, un logement à usage d'habitation non meublé situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 810,00 euros.

Les loyers n'ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux concubins le 21 janvier 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 1 620,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, dénoncé le 8 mai 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, Monsieur [A] [S] a fait assigner à comparaître Madame [X] [E] et Monsieur [F] [M] [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ;
- l'expulsion des occupants du logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;
- la condamnation solidaire de Madame [X] [E] et Monsieur [F] [M] [I] [H] au paiement de la somme de 3 240,00 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 20 mars 2025, avec intérêts au taux légal ;
- la condamnation solidaire de Madame [X] [E] et Monsieur [F] [M] [I] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation solidaire de Madame [X] [E] et Monsieur [F] [M] [I] [H] au paiement de la somme de 1 798,90 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 3 octobre 2025. Elle a fait l’objet de renvois successifs aux audiences du 19 décembre 2025 et 13 février 2026.

A l’audience du 13 février 2026, Monsieur [A] [S], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures en réponse déposées à l’audience et entend obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- qu’il soit dit que Mme [E] est colocataire de la maison objet du litige ;
- la recevabilité du bailleur en ses demandes à l’encontre des deux défendeurs ;
- qu’il soit dit que Mme [E] est tenue au paiement des loyers 6 mois après la notification de son départ des lieux, soit jusqu’au 13 novembre 2025 ;
- le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;
- la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 9 315 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 13 novembre 2025, avec intérêts au taux légal ;
- le rejet de la demande de délai de paiement formulée par Mme [E] ;
-la condamnation de M.[I] [H] au paiement des loyers pour la période postérieure à la somme de 2025 euros, arrêtée à fin janvier 2026 ;
- la condamnation de M. [I] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération des lieux ;
- l’expulsion de M.[I] [H] des lieux et de tout occupant de son chef ;
- la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- la condamnation solidaire des défendeurs aux dépens ;

Mme [E], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures en date du 18 décembre 2026 aux termes desquelles, elle entend obtenir :
A titre principal :
- l’irrecevabilité du bailleur en ses demandes pour défaut de qualité à agir ;
-Subsidiairement :
- le débouté complet des prétentions formulées par le bailleur ;
- la minoration de la condamnation au titre des loyers à la somme de 1620 euros ;
- l’octroi d’un délai de paiement de trois ans pour le règlement des sommes dues ;
A titre reconventionnel :
- la condamnation de M.[I] [H] à relever et garantir indemne la locataire de toutes condamnations prononcées à son encontre, intérêts, frais et capitalisation comprises ;+

En tout état de cause :
-la condamnation de la partie défaillante à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des prétentions et moyens.

Bien que régulièrement cité à étude et régulièrement convoqué par la suite par le greffe, Monsieur [I] [H], non comparant, n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande d’irrecevabilité du bailleur au titre du défaut de qualité à agir à l’égard de Mme [E]

In limine litis, Mme [E] soulève l’irrecevabilité du bailleur pour les demandes formulées à son égard sur le fondement des articles 31 du Code de procédure civile et 1199 du Code civil, celle-ci estimant ne pas avoir la qualité de locataire, le contrat de bail ne portant trace de la seule signature de M. [I] [H], avec lequel cette dernière n’est liée qu’au titre d’une relation de concubinage.

Monsieur [S] soutient pour sa part que Mme [E] a fourni les documents utiles à la constitution du contrat de bail et notamment des documents d’identité, un avis d’imposition, des bulletins de paye, un relevé d’identité bancaire et une attestation Plurial Habitat, son précédent bailleur ; que ne pouvant être présente le jour de la signature, elle a autorisé son concubin à signer le bail en son absence le 2 novembre 2024, selon attestation de sa main remise par le bailleur ; qu’elle a ultérieurement communiqué par courriel l’apposition de sa signature sur le contrat de bail ; que par lettre datée du 1er mai 2025, adressée le 12 mai 2025, elle a informé le propriétaire de sa volonté de mettre fin au bail en s’identifiant comme « co-locataire ».

Il ressort en effet des éléments produits que Mme [E] a, préalablement à la signature du contrat, communiqué ses documents personnels d’identité et justificatifs de revenus au soutien du dossier de candidature. Elle ne conteste pas avoir joui du logement aux côtés de son concubin. Cette occupation caractérise un début d’exécution en qualité de locataire dans la mesure où elle s’est elle-même positionnée comme tel lorsqu’elle a adressé au bailleur son congé en tant que « colocataire de Monsieur [H] » et l’a informé de son départ du logement. Il n’est contesté par aucune des parties que l’identité de Mme [X] [E] est bien reportée en page une du contrat à titre de locataire aux côtés de M. [I] [H]. Elle ne conteste par ailleurs pas la signature apposée numériquement sur le contrat de bail et transmise au bailleur le 3 novembre 2024.

En conséquence, M. [S] a qualité à agir à l’encontre de Mme [X] [E] et de M. [I] [H] au titre du contrat de bail conclu le 3 novembre 2024.

2. Sur la demande de résiliation du contrat de bail

- Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Marne par voie électronique le 8 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Le bailleur a par ailleurs saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 23 janvier 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2025.

L’action du bailleur est donc recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que «Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aussi, l'article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Également, l'article 24 VII de cette loi énonce que «  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, le bail du 3 novembre 2024 contient une clause résolutoire. Le commandement de payer délivré le 21 janvier 2025 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mars 2025.

Madame [E] a par ailleurs informé le bailleur de son départ du logement par lettre en date du 1er mai 2025, adressée le 12 mai 2025.

En conséquence, dans les limites de la demande formée par M.[S], l’expulsion de Monsieur [F] [M] [I] [H], et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

3.Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l'indemnité d'occupation

En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [S] soutient pour sa part que Mme [E] est tenue au paiement du loyer jusqu’à six mois après son départ en application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il formule une demande de condamnation solidaire des locataires pour la période en amont de cette date, et personnelle de M. [I] [H] pour la période postérieure et s’agissant des indemnités d’occupation.

M. [I] [H], non comparant, ne conteste pas l’existence de la dette.

Mme [E] conteste la solidarité en l’absence de clause expresse audit contrat. Elle fait également valoir son départ du logement et considère ne plus être tenue des sommes dues à compter du 31 mars 2025.

- Sur la solidarité entre les locataires et le congé adressé par Mme [E]

L’article 8-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 VI prévoit que la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

En l’espèce, le contrat de bail stipule dans un paragraphe intitulé « solidarité » qu’en « cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont tenus de manière solidaire et indivisible de toutes obligations du bail ». Le contrat de bail vise par ailleurs les deux défendeurs. Le congé adressé par la locataire au bailleur l’est au moyen d’une lettre en date du 01 mai 2025, adressée par voie postale le 12 mai 2025.

Il convient donc d’analyser la date à laquelle le congé délivré par la locataire a régulièrement pris effet.

L'article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est par principe de trois mois, sauf à ce que le locataire ait spécifiquement visé l’une des exceptions prévues aux 1° à 5° du texte lors de l’envoi de son congé.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au soutien de sa prétention.

En l'espèce, si Mme [E] a bien adressé un congé au bailleur, elle n’est pas en mesure de justifier de la date à laquelle le propriétaire a réceptionné ledit congé.

Il en résulte que le congé délivré par la locataire n’est pas conforme au texte et que cette dernière demeure donc tenue des obligations mises à sa charge au titre du contrat de bail.

En conséquence, Mme [E] sera tenue au paiement des sommes dues dans les mêmes proportions et solidairement avec M. [I] [H].

- sur les sommes dues par les locataires

Monsieur [A] [S] justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail, le commandement de payer délivré aux deux locataires visant la clause résolutoire. Il produit un décompte des sommes dues, actualisé au mois de septembre 2025, à la somme de 8 100 euros et ne justifie d’aucun décompte postérieur.

Il en résulte sur les locataires sont tenus solidairement de la dette constituée au 5 mars 2025, soit la somme de 3 240 euros.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 5 mars 2025, Monsieur [I] [H] cause un préjudice à Monsieur [A] [S], découlant de l’occupation indue de son bien et de l’impossibilité de le relouer, qui sera réparé par leur condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Le bailleur ne justifie pas au titre du contrat de bail produit d’une clause de solidarité entre les locataires relative au paiement des indemnités d’occupation. En conséquence, il sera débouté de cette demande de solidarité.

Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l'indemnité d'occupation correspondant à l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'occupation sans droit ni titre, d'un montant fixe et non révisable.

En conséquence, il sera partiellement fait droit à la demande de Monsieur [A] [S] et, Madame [X] [E] et Monsieur [F] [M] [I] [H] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3 240,00 euros représentant les loyers, charges à la date du 31 mars 2025, déduction faite des frais de procédure ou administratifs injustifiés, et ce avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Dans la limite des prétentions du bailleur, M. [F] [M] [I] [H] sera par ailleurs condamné à verser à Monsieur [A] [S] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1 avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

4.Sur la demande de délais de paiement formée par Mme [E]

Mme [E] sollicite sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 des délais de paiement. Le bailleur s’y oppose fermement soulignant que les locataires ne se sont acquittés que d’un seul loyer depuis leur entrée dans les lieux.

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, l’octroi de délai de paiement est soumis à la reprise préalable par le locataire du paiement du dernier loyer courant ainsi qu’à la démonstration qu’il est en situation de régler sa dette.

En l’espèce, Mme [E], qui soutient avoir quitté le logement, ne justifie pas de la reprise d’un tel paiement ni être en capacité de solder la dette locative.

Aucun délai de paiement ne peut par ailleurs être envisagé sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil en l’absence de garantie suffisante de la locataire.

En conséquence, la demande de délais de paiement de Mme [E] sera rejetée.

5. Sur la demande de garantie de Monsieur [I] [H] formulée par Mme [E]

Mme [E] sollicite que M.[I] [H] la garantisse de toute condamnation prononcée à son encontre, en principal, intérêts et frais, capitalisation comprise, soutenant qu’au titre de la répartition des charges du concubinage, il était prévu que l’intéressé supporte seul le montant des échéances locatives.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au soutien de sa prétention.

En l’espèce, Mme [E] ne produit aucune convention personnelle entre M. [I] [H] et elle-même pouvant justifier d’une telle répartition entre les concubins.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande.

6. Sur les demandes accessoires

Les parties succombantes, en l’espèce Mme [E] et M. [I] [H], seront tenues in solidum aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [X] [E] et Monsieur [F] [M] [I] [H] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 1 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,