TJ 51454, 17 avr. 2026, RG 25/04107

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2026

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N° RG 25/04107 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FIIX

Minute 26-

Jugement du :
17 avril 2026

La présente décision est prononcée le 17 avril 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 13 février 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [J]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [Q] [J] NEE [L]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentés par la SELARL JACQUEMET avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [D]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1 mars 2025, Monsieur [U] [J] et Mme [Q] [J], son épouse, ont consenti à Monsieur [Y] [D] un bail d'habitation portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 440,00 euros outre une provision pour charges d'un montant mensuel de 60,00 euros.

Les loyers n'ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 14 août 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 1 500,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2025, dénoncé le 25 novembre 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, Monsieur [U] [J] et Mme [Q] [J] a fait assigner à comparaître Monsieur [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection afin d'obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ; à défaut, le prononcé de la résolution du bail ;
- l'expulsion des occupants du logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;
- la suppression du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux, à défaut sa réduction ;
- la séquestration du mobilier aux frais du locataire ;
- la condamnation de Monsieur [Y] [D] au paiement de la somme de 2 500,00 euros due au titre des loyers et charges arriérés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1500 euros à compter du 14 août 2025 et pour le surplus à compter de l’assignation ;
- la condamnation de Monsieur [Y] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit 750 euros jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation de Monsieur [Y] [D] au paiement de la somme de 800,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l'audience du 13 février 2026, Monsieur [U] [J] et Mme [Q] [J], représentés par leur conseil, maintienent leurs demandes et actualisent l'arriéré locatif à la somme de 4 500,00 euros précisant l’absence de reprise de paiement des loyers courants.

Le locataire, comparant, expose sa situation et sollicite des délais de paiement. Licencié en avril 2025, il précise avoir retrouvé un emploi. Hospitalisé en septembre 2025 à la suite d’une tentative d’autolyse, il mentionne être actuellement en arrêt de travail et percevoir la somme mensuelle de 800 euros. Il précise avoir déposé un dossier de surendettement dont il ne justifie pas au jour de l’audience de la recevabilité.

Un rapport d'enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Il est établi que l’assignation a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 25 novembre 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 13 février 2026, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que «Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aussi, l'article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Également, l'article 24 VII de cette loi énonce que «  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, le bail du 1 mars 2025 contient une clause résolutoire (article 7) visant un délai d’un mois après la délivrance d’un commandement de payer les loyers infructueux. Le commandement de payer délivré le 14 août 2025 visant cette clause et octroyant un délai de six semaines au locataire est demeuré infructueux pendant plus de six semaines (délai plus favorable au locataire et visé dans le commandement de payer), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 septembre 2025.

En l’absence de reprise des loyers courants, la demande de délais suspensifs formulée par le locataire sera rejetée.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [Y] [D] et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’expulsion portant sur un lieu habité par une personne expulsée ne peut être réalisée qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le non-paiement du loyer ne peut suffire a priori à justifier de la mauvaise foi du locataire, laquelle impose au juge une analyse in concreto des raisons pour lesquelles le locataire a cessé de s’acquitter de son loyer.

En l’espèce, Monsieur [D] n’a pas initialement pris possession des lieux par voie de fait, étant titulaire d’un bail d’habitation. En outre, les demandeurs ne justifient d’aucun élément permettant au juge, de conclure, à la mauvaise foi du locataire.
Aussi, ils seront déboutés de leur demande de dispense de respecter le délai de 2 mois.

2. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l'indemnité d'occupation

En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Monsieur [U] [J] et Mme [Q] [J] justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 26 septembre 2025, Monsieur [Y] [D] cause un préjudice à Monsieur [U] [J] et Mme [Q] [J] qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l'indemnité d'occupation correspondant à l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'occupation sans droit ni titre, d'un montant fixe et non révisable.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [U] [J] et Mme [Q] [J], et Monsieur [Y] [D] sera condamné au paiement de la somme de 4500 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 10 février 2026 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2025 sur la somme de 1500 euros, à compter du 21 novembre 2025 sur la somme de 2500 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Il sera par ailleurs condamné à verser à Monsieur [U] [J] et Mme [Q] [J] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 11 février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

3. Sur les demandes accessoires

La partie succombante, en l’espèce M. [D], doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [Y] [D] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 250,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,