TJ 06088, 12 mai 2026, RG 25/01440

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01440 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QUC5
Du 12 Mai 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]
c/ S.C.I. SCI [Y]

Copie exécutoire délivrée à

Me Florian FOUQUES
Me Laurence PARENT-MUSARRA

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 07 Août 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 2]
Représenté par son syndic en exercice la SNC [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. SCI [Y]
domiciliée : chez Madame [Y] [Z]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Laurence PARENT-MUSARRA, avocat au barreau de GRASSE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 17 Mars 2026, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 Mai 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. [Y] est propriétaire des lots n° 9 et 27 au sein de la copropriété de l’immeuble sise au [Adresse 7] à [Localité 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a, par acte de commissaire de justice en date du 7 aout 2025, fait assigner la S.C.I. [Y] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
7899,24 euros au titre des charges et provisions échues au 17 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 27 mai 2025 et de l’assignation pour le surplus,4151,95 euros au titre des provisions sur charges et fonds de travaux loi ALUR pour les exercices budgétaires 2025 et 2026 ;2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ;1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;aux dépens en ce compris le coût des présentes, celui de la signification de la décision à intervenir et du commandement de payer en date du 17 avril 2025.
À l’audience du 17 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son conseil, sollicite dans ses conclusions récapitulatives :
débouter la S.C.I. [Y] de l’ensemble de ses demandes et son argumentation ;condamner la S.C.I. [Y] au paiement de la somme de 7899,24 euros au titre des charges et provisions échues au 17 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 27 mai 2025 et de l’assignation pour le surplus,condamner la S.C.I. [Y] au paiement de la somme de 830,39 euros au titre des provisions sur charges et fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice budgétaire 2025 ;condamner la S.C.I. [Y] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ;condamner la S.C.I. [Y] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.C.I. [Y] aux dépens en ce compris le coût des présentes, celui de la signification de la décision à intervenir et du commandement de payer en date du 17 avril 2025.
La S.C.I. [Y], sollicite dans ses conclusions récapitulatives :
In limine litis, que soit déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] en l’intégralité de ses demandes ;A titre subsidiaire, le rejet de l’ensemble de ses demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] ;La condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Laurence PARENT-MUSARRA.
L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de l'irrégularité de la mise en demeure :
               
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 I- pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
                              
En l'espèce, la S.C.I [Y] fait valoir que la mise en demeure en date du 27 mai 2025 qui constitue le préalable nécessaire à l'introduction de la présente instance en recouvrement de charges selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière car les dispositions prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’ont pas été respectées. Elle expose que ladite mise en demeure adressée par le syndic de l'immeuble [Adresse 1], n’est pas suffisamment étayée car elle ne distingue pas les sommes réclamées au titre des charges échues de celle réclamée au titre des provisions dues au titre de l’exercice en cours et celles réclamées au titre du fonds de travaux de sorte que le non-respect de ces exigences entraîne l’irrecevabilité des demandes.

Le syndicat des copropriétaires qui s’oppose à la fin de non-recevoir soulevée fait valoir que la mise en demeure qui porte sur une dette de 7550,70 € ventilent les sommes dues en précisant la provision trimestrielle due pour l’exercice 2025, ainsi que la somme due au titre du fonds de travaux, et précise le montant des sommes à échoir en cas de non règlement.

En l’espèce, la mise en demeure en date du 27 mai 2025 porte sur le paiement de la somme de 7550,70 euros qui se décompose comme suit : 746,13 euros au titre de la provision trimestrielle due pour la période du 1er avril 2025 au 30 juin 2026 et 20,31 euros au titre du fonds de travaux loi ALUR pour la même période. Elle ajoute qu’à défaut de règlement de la somme dans le délai trente jours, la S.C.I. [Y] pourra être condamnée au paiement des sommes principales, mais également aux provisions non encore échues au titre du budget prévisionnel et du fonds de travaux pour la période du 1er juillet 2025 au 31 décembre 2026, soit la somme de 4982,34 euros.

Bien qu’elle précise le montant de la provision due au titre au titre de la provision trimestrielle du 1er avril 2025 au 30 juin 2025 d’un montant de 746,13 € et la somme de 20,31 euros au titre du fonds de travaux loi ALUR pour la même période, force est cependant de relever qu’elle ne donne aucune indication sur le surplus de la somme réclamée de 6784,26 euros et que cette dernière inclut également la provision sur charges du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025, qui n’a pas été expressément ventilée.

Or, il ressort des dispositions susvisées et de la lecture combinée des articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que la mise en demeure délivrée par le syndicat des copropriétaires doit porter sur le paiement des provisions de charges prévues par l’article 14-1 au titre de l’exercice en cours et que ce n’est que dans le cas du non-paiement de ces sommes dans un délai de 30 jours, que le syndicat des copropriétaires peut saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des autres provisions non encore échues et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents.

De plus, la mise en demeure se montre imprécise sur le montant de la somme de 4982,34 euros qui deviendrait exigible en cas de non-paiement des sommes précitées.

Dès lors, force est de considérer que la mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires, qui fait état d’une dette globale de 7550,70 euros en distinguant seulement la provision trimestrielle du 1er avril 2025 au 30 juin 2025 de 746,13 € et celle de 20,31 euros au titre du fonds de travaux loi ALUR pour la même période, sans faire mention des autres provisions appelées pour l’exercice en cours et sans indiquer clairement que seul le défaut de paiement dans les trente jours des provisions dues au titre du budget provisionnel de l’exercice en cours entrainera l’exigibilité de la totalité de la dette et une demande en paiement des charges échues au titre des exercices précédents et des charges à échoir, est irrégulière, car elle n’a pas permis au copropriétaire de prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite.
            
En conséquence, il convient de faire droit à la fin de non-recevoir soulevée et de déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Au vu de l’issue et de la nature du litige, l’équité commande de rejeter les demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera les dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS