TJ 06088, 12 mai 2026, RG 25/01630

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/01630 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QYF7
du 12 Mai 2026

affaire : S.A.S. BEN&FILS, exerçant sous l’ensigne CASH MARKET
c/ S.C.I. LAMAFRALI, dont le siège social est [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée à

Me Bertrand D’ORTOLI
Me Renaud GIULIERI

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE DOUZE MAI À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 26 Septembre 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.A.S. BEN&FILS, exerçant sous l’ensigne CASH MARKER
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Bertrand D’ORTOLI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. LAMAFRALI, dont le siège social est [Adresse 3]
domiciliée : chez SAS AZURMER IMMOBILIER
[Adresse 4]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 17 Mars 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mai 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 janvier 2023, la SCI LAMAFRALI a donné à bail commercial à Monsieur [A] [V] pris en sa qualité de futur président de la SAS EN FORMATION BEN&FILS exerçant sous l’enseigne CASH MARKET des locaux situés [Adresse 2] à Nice, à usage d’alimentation générale boucherie traiteur salon de thé vente sur place et à emporter moyennant le paiement d’un loyer annuel de 18 000 €, payable mensuellement hors taxes et charges.

Le 29 août 2025, la SCI LAMAFRALI a fait délivrer à la SAS BEN&FILS un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, la SAS BEN&FILS a fait assigner la SCI LAMAFRALI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice.

A l’audience du 17 mars 2026, la SAS BEN&FILS représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures déposées à l’audience:
- la suspension des effets de la clause résolutoire
- un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative en sus du règlement des loyers en cours
- condamner la SCI LAMAFRALI à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La SCI LAMAFRALI demande dans ses conclusions reprises à l’audience de:
- constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire à la date du 29 septembre 2025
- ordonner son expulsion immédiate et sans délai et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier
- la condamner au paiement d’une provision de 26 511,06 euros à valoir sur l’arriéré locatif
- la condamner au paiement d’une provision à titre d’indemnité mensuelle d'occupation des lieux égal au montant du dernier loyer en vigueur et aux charges et taxes à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux
- la condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer

Le bailleur a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 9 octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI LAMAFRALI verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Dans le contrat de bail commercial, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 17 308,75 euros a été signifié à la requête de la SCI LAMAFRALI par acte de commissaire de justice le 29 août 2025, à la SAS BEN&FILS, au titre des loyers et charges impayés et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti au vu du décompte versé.

Bien que la défenderesse argue d’une erreur commise dans les sommes visées dans le règlement au motif que le décompte comprend des charges relatives à la réfection de la cage d’escalier de 1622,01 euros alors qu’elle ne bénéficie que d’une boîte aux lettres dans le hall de l’immeuble, force est de relever qu’elle ne verse aucune pièce en ce sens et que le décompte produit nementionne pas cette somme.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvent ainsi réunies en l’absence de contestation sérieuse, à la date du 29 septembre 2025.

Sur la demande de provision

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort du décompte en date du 15 janvier 2026 versé aux débats, que la SAS BEN&FILS demeure redevable de la somme de 26 511,06 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au mois janvier 2026 inclus.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SAS BEN&FILS sera condamnée au paiement de la somme de 26 511, 06 euros arrêtée au mois de janvier 2026 inclus.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SAS BEN&FILS expose qu’elle rencontre des difficultés dans l’exploitation de son activité depuis le 7 octobre 2023 date à laquelle le Hamas a lancé un assaut contre Israël depuis la bande de Gaza et le conflit qui perdure à ce jour. Elle fait valoir que cette guerre au Moyen-Orient a une incidence importante sur l’activité des commerces Casher en raison des risques inhérents à la fréquentation de ce type de commerce et que son chiffre d’affaires a baissé drastiquement de sorte qu’elle n’est pas en mesure de faire face au règlement intégral de l’arriéré locatif. Elle conteste être un débiteur de mauvaise foi et fait valoir qu’elle procède actuellement à une restructuration de l’ensemble de ses affaires dans lesquelles son gérant détient d’importants comptes-courants et qu’elle a mis en vente un autre fonds de commerce.

La société LAMAFRALI s’oppose aux demandes de suspension de la clause résolutoire et de délai de paiement en faisant valoir que le défaut de respect des obligations contractuelles par la défenderesse a débuté bien avant les événements survenus suite à l’attentat du 7 octobre 2023 en Israël, que la locataire s’abstient délibérément de verser aux débats la moindre pièce comptable permettant d’établir la preuve de sa bonne foi et de ses capacités de remboursement, que la dette locative a explosé depuis la signification du commandement du 29 août 2025 et qu’elle n’a fourni aucun effort pour réduire le montant de son arriéré en faisant valoir que le dernier règlement remonte au mois de février 2025.

Il ressort des éléments versés aux débats et notamment du décompte actualisé, que la SAS BEN&FILS demeure redevable de la somme de 26 511,06 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au mois janvier 2026 inclus et que depuis le mois de février 2025, elle n’a procédé à aucun règlement, que sa dette n’a cessé d’augmenter et qu’elle ne produit aucun élément justificatif sur sa situation financière notamment ses bilans comptables ou tout autre élément permettant de justifier de ses capacités de remboursement.

Par ailleurs, il ressort des éléments produits par la demanderesse que dès le 29 novembre 2023 un commandement de payer le dépôt de garantie de 3000 € lui avait été adressé.

Enfin, elle ne rapporte pas la preuve avec l’évidence requise en référé que le conflit au Moyen-Orient a engendré des répercussions directes sur son activité .

Enfin, bien qu’elle verse un mandat de vente conclu par une autre société, soit la SAS AUX SUSHIS dont M.[R] est également le gérant, portant sur la vente d’un fonds de commerce au prix de 330 000 euros, force est relever que ce dernier a été signé le 7 octobre 2024, soit il y a plus d’un an et demi et que depuis, elle ne verse aucune pièce justifiant de la cession du fonds et des sommes obtenues.

Dès lors, au vu du montant élevé de la dette, de l’absence de règlement depuis plus d’un an et des seuls éléments versés ne permettant pas d’établir que la SAS BEN&FILS dispose des capacités de remboursement pour apurer sa dette et faire face au règlement de son loyer et de ses charges, les demandes de suspension de la clause résolutoire et de délai de paiement seront rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles aux fins d’expulsion et l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Eu égard à l’absence de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, le bailleur sera autorisé à se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle qui a pris effet le 29 septembre 2025 et son expulsion sera ordonnée au besoin de la force publique.

En outre, la SAS BEN&FILS sera condamnée au paiement d’une provision mensuelle à valoir sur l'indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges, d’un montant de 1712.67 euros à compter du 1er février 2026, et jusqu’à son départ effectif des lieux et remise des clés en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au vu de l’issue du litige, il sera alloué à la SCI LAMAFRALI la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS BEN&FILS sera condamnée au paiement de cette somme et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS