TJ 22278, 11 mai 2026, RG 25/02651

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC

LE 11 MAI 2026

CHAMBRE CIVILE 2 Jugement du 11 Mai 2026

N° RG 25/02651 - N° Portalis DBXM-W-B7J-GAVI

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur SEITE, Vice-Président faisant fonction de Président, statuant à juge unique (article 761 du Code de Procédure Civile)

GREFFIER. : Madame LANOIX lors des débats et Madame LE PAVOUX lors de la mise en délibéré

DÉBATS : à l'audience publique du 12 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mai 2026 et conformément à l’article 450 du code de procédure civile les parties ont été avisées du prorogé du délibéré jusqu’au 11 Mai 2026

JUGEMENT rendu le onze Mai deux mil vingt six par mise à disposition au greffe

ENTRE :

Syndic. de copro. SDC LE BON ACCUEIL, dont le siège social est sis 14 rue de la corniche - 22520 BINIC-ETABLES SUR MER
Représentant : Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant

ET :

Madame [Z] [O] épouse [S], demeurant 14 rue de la corniche - 22520 BINIC-ETABLES SUR MER

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

L’immeuble situé 14 Rue de la Corniche à Binic-Étables-sur-Mer est soumis au statut de la copropriété prévu à la loi du 10 juillet 1965.

Madame [Z] [O] est propriétaire du lot n°18 de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier situé 14 Rue de la Corniche à Binic-Étables-sur-Mer.

Madame [Z] [O] n’a pas payé ses charges de copropriété pour un montant total de 4450,74 € en ce comprise l’échéance du 3eme trimestre 2025.

Par exploit signifié le 12 12 2025, le Syndicat des Copropriétaires « SDC LE BON ACCUEIL », représenté par son syndic de copropriété, la SASU Cabinet COTOIT, a assigné Madame [Z] [O] devant le Tribunal de céans aux fins de :

CONDAMNER Madame [Z] [O] au paiement de la somme de 4450,74 € au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 3e trimestre 2025 incluse)ORDONNER la capitalisation des intérêts, CONDAMNER Madame [Z] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires « SDC LE BON ACCUEIL », représenté par son syndic de copropriété, la SASU Cabinet COTOIT au paiement d’une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,CONDAMNER Madame [Z] [O] à verser au Syndicat des copropriétaires « SDC LE BON ACCUEIL » de l’ensemble immobilier sis 14 rue de la Corniche – 22520 BINIC ETABLES SUR MER, une indemnité d’un montant de 1.320 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 01 2026.

Le jour de l’audience, le Syndicat des copropriétaires « SDC LE BON ACCUEIL », représenté par conseil, a déposé son dossier en précisant que la créance avait été actualisée au 01 01 2026.

Madame [Z] [O], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le dossier a été mis en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la condamnation au paiement de la somme en principal

En vertu de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites ».

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, il est établi que l’immeuble situé 14 Rue de la Corniche à Binic-Étables-sur-Mer (22520) est soumis au statut de la copropriété prévu à la loi du 10 juillet 1965. Son syndic en exercice est le cabinet COTOIT.

Il ressort des éléments versés aux débats que Madame [Z] [O] est bien propriétaire du lot n°18 de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier situé 10 Rue de la Corniche à Binic-Étables-sur-Mer (pièce n°1), cet immeuble étant également désigné à l’adresse 14 rue de la Corniche dans les documents versés aux débats.

Madame [O] en sa qualité de copropriétaire, est ainsi tenue de participer aux charges de copropriété selon les modalités prévues par le règlement de copropriété et les décisions régulièrement votées en assemblée générale.

Cependant, selon le décompte actualisé et arrêté au 12 09 2025, elle est redevable de la somme de 3640,31 € au titre des charges, de la somme de 1353,75 € au titre des frais, soit la somme totale de 4450,74 € après avoir tenu compte des quelques sommes portées à son crédit à hauteur de la somme de 511,03 €, le tout sur la période du 28 03 2019 au 12 09 2025.

Pour justifier du montant de sa créance, le Syndicat des Copropriétaires « SDC LE BON ACCUEIL » verse aux débats différents Procès-verbaux de l’assemblée générale Bon Accueil entre le 18 04 2018 et le 06 11 2024.

Il verse également les appels de fonds budget, appels de fonds travaux et les notes d’honoraires sur la période considérée.

Le Syndicat verse également un extrait de son grand livre au 01 01 2019 au 31 12 2019.

Il est constant que les budgets prévisionnels régulièrement adoptés par l’assemblée générale permettent au syndicat des copropriétaires de réclamer les sommes dues au titre des appels provisionnels de charges, des appels exceptionnels d’assurance et des appels de fonds de travaux échus ou à échoir.

Malgré une mise en demeure en date du 31 07 2025, aucun règlement complet permettant l’apurement de la dette n’a été effectué (pièce n°7).

La créance du syndicat apparaît donc suffisamment justifiée.

Il est impossible de tenir compte de l’actualisation de la créance au 12 01 2026 dans la mesure où la preuve n’est pas rapportée que les pièces aient été communiquées contradictoirement à la défenderesse.

Par conséquent, au vu des pièces produites, la demande principale du Syndicat des copropriétaires « SDC LE BON ACCUEIL » est suffisamment fondée pour solliciter le paiement des appels provisionnels de charges et des appels de fonds budget , appels de fonds travaux et les notes d’honoraires sur la période considérée le tout arrêté à la date du 12 09 2025.

Néanmoins, il apparaît que le solde débiteur de 4450,74 euros n’est pas exclusivement composé de charges de copropriété ou de provisions, mais comprend également :
Des frais de relance d’un montant de 25 € les 30 07 2021 et 24 08 2021 soit 50 €. Des frais de relance notamment d’un montant de 25 euros, facturés les 24 07 2023, 22 07 2024, 20 08 2024 et le 25 04 2024, soit un montant total de 100 euros.Des frais de mise en contentieux d’un montant de 150 euros, facturés les 01 01 2022, 09 11 2023 et suivi contentieux pour la même somme le 22 07 2025, soit au total la somme de 450 €.
Cependant, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi, les frais tels que les prestations internes du syndic telles que la “mise au contentieux”, ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, ces éléments relèvent de la gestion courante du syndic et ne correspondent pas à des diligences procéduralement indispensables.

Seuls les frais de mise en demeure et de relance répondent aux conditions de nécessité posées par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, après exclusion des frais non nécessaires (soit 450 euros au total), le montant s’élève à 4000,74 euros (4450,74 euros - 450 euros) incluant les frais de mise en demeure et de relance.

Par conséquent, Madame [Z] [O] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires « SDC LE BON ACCUEIL » la somme de 4000,74 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du Code Civil, « les intérêts échus des capitaux peuvent produire eux-mêmes des intérêts lorsqu'ils sont dus pour au moins une année entière et qu'une demande en justice est formée à cette fin ».

En l'espèce, il convient de dire que les intérêts échus qui sont dus sur la dette de Madame [Z] [O] pour une année entière, seront capitalisés conformément à l'article précité.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi de Madame [Z] [O], ni d’un préjudice distinct du retard indemnisé par les intérêts moratoires, de sorte qu’il y a lieu de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires « SDC LE BON ACCUEIL » les frais engagés pour faire valoir ses droits.

En conséquence, Madame [Z] [O] sera condamnée à verser au Syndicat des Copropriétaires « SDC LE BON ACCUEIL » la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [Z] [O] sera également condamnée aux entiers dépens.

L’exécution provisoire étant de droit, celle-ci sera rappelée au sein du dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS