TJ 60159, 7 mai 2026, RG 25/00219

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 306/26JCP

N° RG 25/00219 - N° Portalis DBZV-W-B7J-CQ7J

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

Entre :

Monsieur [U] [V]
né le 26 Décembre 1959 à [Localité 1] (OISE)
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté par Me Romain MAMPOUMA, avocat au barreau de COMPIEGNE, substitué par Me DOISY, avocat au barreau de COMPIEGNE

Et :

S.C.I. MJM
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Maître Laetitia EUDELLE de la SARL L.E.A.D AVOCATS, avocats au barreau de COMPIEGNE, substituée par Maître PATERNOTTE, avocat au barreau de COMPIEGNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. BEN SEDRINE
Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l'audience du 05 Mars 2026,avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 07 Mai 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à Me MAMPOUMA et à SARL LEAD avocats le

N° RG 25/00219 - N° Portalis DBZV-W-B7J-CQ7J - jugement du 07 Mai 2026

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat de bail en date du 10 mai 2010, la SCI MJM a donné à bail à Monsieur [U] [V] un logement situé [Adresse 1] à COMPIEGNE (60200), pour un loyer mensuel de 417 euros et une provision mensuelle pour charges de 40 euros.

Se prévalant d’un défaut d’isolation du logement, Monsieur [U] [V] a sollicité la SCI MJM pour la réalisation de travaux.

Par acte d’un commissaire de justice en date du 21 mai 2025, Monsieur [U] [V] a fait assigner la SCI MJM devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de, sous le bénéfice des dispositions des articles 1875 et suivants et 1788 du code civil :
Dire et juger Monsieur [U] [V] recevable et bien fondé en ses demandes, Condamner la SCI MJM de réaliser les travaux d’isolation, de réparation du bâti, du seuil et de pose de joints, de remplacement du vélux à l’étage, de réparation du mur du logement n°8 sis [Adresse 1] à COMPIEGNE (60200), sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, Condamner la SCI MJM à payer à Monsieur [U] [V] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel et moral qu’il a subi, Condamner la SCI MJM en tous les dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle, Rappeler l’exécution provisoire.
L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience du 5 mars 2026.

À l’audience, Monsieur [U] [V], représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation. Il soutient que le logement qu’il occupe présente un manque d’isolation entrainant des factures énergétiques conséquentes. Il explique avoir sollicité la bailleresse pour réaliser des travaux, sans succès. Il précise que la tentative de conciliation a échoué.

En défense, la SCI MJM, représentée par son conseil, demande le rejet de l’ensemble des prétentions du demandeur dirigées à son encontre. Elle sollicite la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le demandeur réside dans une résidence composée de divers appartements en copropriété. Elle précise que les murs mitoyens du logement, celui donnant sur la cour intérieure et les plafonds sont des éléments de structure qui relèvent des parties communes.

Elle relève que le logement donné à bail est indiscutablement décent au regard de la législation applicable et qu’elle ne saurait répondre de la hausse du coût de l’énergie. Elle explique que le demandeur a pris le logement après l’avoir visité et avoir été avisé de ses performances énergétiques. Elle soutient que les photographies de la fenêtre de toit révèlent un défaut d’entretien du locataire et que le rapport produit en demande souligne l’absence de moisissures, de champignons ou de condensation dans le logement. Elle précise que les poutres du logement restent porteuses et ne présentent aucun désordre. Elle fait valoir que le demandeur n’a manifestement réalisé aucune peinture d’entretien depuis la prise à bail, de sorte que les murs et plafonds ont nécessairement jauni et que cela constitue une dégradation imputable au locataire qui se doit de maintenir un logement en bon état d’entretien.

S’agissant des préjudices matériel et moral, elle soutient que les demandes du locataire sont infondées et qu’aucun préjudice ne peut être invoqué.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS

I - Sur la demande de travaux

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de fait ou de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Dès lors, si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée unilatéralement à la demande de l'une des parties et qui n'est corroborée par aucun autre élément de preuve, peu important qu'elle l'ait été en présence des parties, ou que le rapport d'expertise ait été soumis à la libre discussion des parties.

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les critères de décence du logement sont précisés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, pris notamment en son article 2 selon lequel le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 
« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. »

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction ou une suspension du loyer, avec ou sans consignation jusqu’à l’exécution des travaux de mise en conformité.

Il appartient au locataire de rapporter la preuve de l’indécence du logement ainsi que du manquement du bailleur à son obligation de délivrance visée à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le rapport de visite simplifié établi par le pôle aménagement de la direction de l’habitat de l’agglomération de la région de [Localité 3], insuffisamment détaillé et dépourvu d’éléments techniques précis, ne permet pas de caractériser l’indécence du logement ni la nécessité de travaux.

Il convient aussi de relever que photographies produites en demande ne sont ni datées, ni contextualisées et ne permettent pas d’identifier avec certitude le lieu ou la période des désordres supposés, de sorte qu’elles ne peuvent être retenues.

Par ailleurs, le diagnostic de performance énergétique réalisé le 2 mars 2023 classe le logement occupé par le demandeur en catégorie F. Toutefois, si cette classification traduit une performance énergétique faible, elle ne saurait suffire à caractériser l’indécence du logement.

En outre, les factures d’électricité produites, quand bien mêmes elles font apparaître des mensualités de paiement plus élevées en période hivernale, ne sauraient, à elles seules, établir l’existence d’un défaut de logement imputable à la bailleresse.

Dès lors, Monsieur [U] [V] ne rapporte pas la preuve d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent. Il n’y a, en conséquence, pas lieu de faire droit à la demande de condamnation du bailleur à réaliser des travaux sous astreinte.

Par conséquent, il y a lieu de débouter Monsieur [U] [V] de sa demande tendant au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériel et moral allégués. Au surplus, ces demandes ne sont assorties d’aucun élément justificatif de nature à en établir le principe, ni en apprécier le montant.

II – Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [U] [V], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de condamner Monsieur [U] [V] à payer à la SCI MJM la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS