TJ 14118, 13 mai 2026, RG 26/00106

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00106 - N° Portalis DBW5-W-B7K-JSVM

Minute : 2026/
Cabinet C

JUGEMENT

DU : 13 Mai 2026

[O] [T]
[F] [V] épouse [T]

C/

[B] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Dominique LECOMTE - 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [B] [K]
Me Dominique LECOMTE - 24
Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [T]
né le 29 Avril 1959 à [Localité 2] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par Me Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

Madame [F] [V] épouse [T]
née le 07 Août 1964 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par Me Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [B] [K], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Mars 2026
Date des débats : 10 Mars 2026
Date de la mise à disposition : 13 Mai 2026
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 avril 2024, avec effet au 2 mai 2024, M. [O] [T] et Mme [F] [V] épouse [T] ont donné à bail à Mme [B] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] A – 2e étage – lot 87 – 14 [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 395,34 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 46 euros.

Par acte extrajudiciaire du 14 août 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 18 août 2025, M. [O] [T] et Mme [F] [V] épouse [T] ont fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 925,33 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 août 2025, terme d'août 2025 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice remis en date du 9 janvier 2026, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 12 janvier 2026, M. [O] [T] et Mme [F] [V] épouse [T] ont fait assigner Mme [B] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater la résiliation judiciaire du contrat de location qui lui a été consenti ;
– ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
– condamner Mme [B] [K] au paiement :
* de la somme de 1 473,92 euros, au titre des loyers, charges et frais impayés au 7 janvier 2026 (loyer et charges de janvier 2026 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuels, à compter de la résiliation judiciaire du bail majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;
* de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;
* de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 10 mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [O] [T] et Mme [F] [V] épouse [T], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant leur demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 891,01 euros et ajoutent s’opposer à toute demande de délais. Ils expliquent qu’il y a eu des règlements et que, les loyers courants sont réglés depuis plus de 3 mois.

Mme [B] [K], comparante en personne, ne conteste pas la dette mais sollicite des délais suspensifs, tout en proposant l’apurement de sa dette par le biais de mensualités à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant. Elle indique avoir déposé un dossier aux fins de traitement de sa situation de surendettement, et que ce dernier a été déclaré recevable par la commission de surendettement le 18 décembre 2025. Elle précise vivre seule, percevoir 1 540 euros mensuels mais avoir une saisie sur sa pension de retraite à hauteur de 330 euros pour la pension alimentaire de sa fille.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés 

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [O] [T] et Mme [F] [V] épouse [T] produisent notamment aux débats :
– le contrat de bail du 29 avril 2024, avec effet au 2 mai 2024 ;
– le commandement de payer du 14 août 2025, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 925,33 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 août 2025, terme d'août 2025 inclus ;
- le décompte locatif inclus dans le commandement de payer, portant sur la période de mai 2025 à août 2025 inclus ;
- un décompte dressé par commissaire de justice au titre des sommes dues au 7 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus et faisant état d’un solde débiteur de la somme de 1 473,92 euros au titre des loyers, charges et frais de commissaire de justice impayés ;
- un décompte dressé par commissaire de justice, actualisé au 2 mars 2026, terme de mars 2026 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme en principal de 635,27 euros ;
- un décompte locatif, depuis l’origine de la dette (mai 2025), arrêté au 2 mars 2026, terme de mars 2026 et faisant état d’une dette locative d’un montant de 733,85 euros, incluant le coût du commandement de payer et de sa notification à hauteur de 98,58 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que, Mme [B] [K] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation ce qu’elle ne conteste pas par ailleurs.

Toutefois, il convient de rappeler que le coût des actes de commissaire de justice ne doit pas être inclus dans la dette locative mais dans les dépens si ces actes sont justifiés ; de sorte que, la dette locative en principal s’élève à la somme de 635,27 euros, selon décompte arrêté au 2 mars 2026, terme de mars 2026 inclus.

Par conséquent, Mme [B] [K] sera condamnée à payer à M. [O] [T] et Mme [F] [V] épouse [T] la somme de 635,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail pour défaut de paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Mme [B] [K], par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025 et portant sur la somme en principal de 925,33 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 août 2025, terme d'août 2025 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de six semaines, soit 42 jours.

En effet, dans ce délai, seul un règlement de la somme de 450 euros est intervenu, en date du 29 août 2025 et ce dernier n’a pas permis d’apurer l’entièreté des causes du commandement de payer augmentées des échéances courantes de loyer et charges échues durant ce délai.
En outre, la juge n’a pas, dans le délai de six semaines, été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 26 septembre 2025, conformément aux règles sur la computation des délais posés par les articles 640 et suivants du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de préciser que, le dossier de surendettement déposé par Mme [B] [K] lequel aurait fait l’objet d’une décision de recevabilité le 18 décembre 2025, qui n’est pas produite aux débats, soit postérieurement au délai de 6 semaines suivant le commandement de payer du 14 août 2025 qui lui a été délivré, est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande reconventionnelle de délais 

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, Mme [B] [K] sollicite des délais de paiement, tout en proposant l’apurement de sa dette par le biais de mensualités à hauteur de 100 euros mensuels, en sus du montant du loyer courant.

Il s’infère des débats que, Mme [B] [N] a repris le règlement en intégralité des échéances courantes de loyer et charges avant la date de l’audience puisque les 3 dernières échéances ont été réglées en intégralité.

En outre, Mme [B] [K] a effectué quelques versements supplémentaires, lesquels lui ont permis de diminuer le montant de sa dette locative.

Dès lors, Mme [B] [K] apparaît en situation d’apurer sa dette via un échelonnement de celle-ci.

Par conséquent, il convient d’accorder à Mme [B] [K] un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement des loyers et charges courants en intégralité avant l’audience et que, Mme [B] [K] apparaît effectivement en situation d’apurer sa dette locative, des délais de paiement lui ont été accordés.

De sorte qu’il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail pendant les délais de paiement qui ont été accordés à Mme [B] [K] et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si la locataire se libère selon le délai et les modalités fixés par la juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, Mme [B] [K] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Mme [B] [K] devra dans ce cas payer aux bailleurs une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail et qui sera fixée par référence au terme de septembre 2025, soit à la somme de 456,42 euros, compter du 26 septembre 2025 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Toutefois, cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Dès lors, la demande formée de ce chef par M. [O] [T] et Mme [F] [V] épouse [T] sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, M. [O] [T] et Mme [F] [V] épouse [T] ne démontrent pas que le défaut de paiement des loyers et charges par la locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, M. [O] [T] et Mme [F] [V] épouse [T] ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement de la locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires 

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [K], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS