TJ 34172, 29 avr. 2026, RG 26/00137

DOSSIER : N° RG 26/00137 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QI7H

Copie exécutoire à
Me Marie THOMAS COMBRES

expédition à

Mr [O] [A] [S]

Mme [X] [Y] [Q] épouse [A] [S]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 29 Avril 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de BOUTAUD Clémence, Greffier, lors des débats
et de Sofia STATOUA, Greffier placé, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Marie THOMAS COMBRES, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [O] [A] [S], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [X] [Y] [Q] épouse [A] [S], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Les débats ont été déclarés clos le 31 Mars 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 29 Avril 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 13 mars 2025 et ayant pris effet le 1er avril 2025, M. [G] [H], représenté par la SARL Actuel Immobilier, a donné à bail à Mme [X] [Y] [Q] épouse [A] [S] et M. [O] [A] [S] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 980 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 120 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [H] a fait signifier à M. et Mme [A] [M], par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2025, un commandement de payer la somme principale de 3 300 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à cette date, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par actes de commissaire de justice délivrés à étude le 16 janvier 2026, notifiés au représentant de l’État dans le département, M. [H] a fait assigner M. et Mme [A] [S] pour l'audience du 31 mars 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sur le fondement notamment de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges au 6 janvier 2026,
- la condamnation conjointe et solidaire de M. et Mme [A] [S] à la somme de 4 378,09 euros au titre des loyers et charges impayés,
- la condamnation de M. et Mme [A] [S] à libérer les lieux,
- l'expulsion de M. et Mme [A] [S] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de M. et Mme [A] [S] au paiement de celle-ci,
- la condamnation conjointe et solidaire de M. et Mme [A] [S] aux intérêts légaux à compter du commandement de payer,
- la condamnation conjointe et solidaire de M. et Mme [A] [S] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant M. et Mme [A] [M], daté du 24 mars 2026. La conclusion est que Monsieur cumule deux emplois en CDI et que Madame est en activité en CDD. Suite à l’expiration de la carte de séjour, Monsieur a perdu son emploi. Monsieur a pu reprendre une activité professionnelle, le versement du loyer a repris depuis décembre 2025 ainsi que deux versements supplémentaires de 400 et 232 euros. Un plan d’apurement est souhaité. Un FSL maintien est en cours d’instruction auprès de la métropole.

***

À l'audience du 31 mars 2026, M. [H] était représenté par son conseil. M. et Mme [A] [S] ont comparu.

M. [H] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 4671,96 euros, mensualité du mois d’avril comprise. Il a indiqué être d’accord pour l’octroi de délais de paiement aux défendeurs à hauteur de 6 mois.

M. et Mme [A] [S] ont indiqué ne pas contester le montant de la dette et ont sollicité l’octroi de délais de paiement. Ils ont expliqué que leurs difficultés de paiement étaient liées à un problème concernant la carte de séjour de Monsieur qui l’avait empêché de travailler. M. [A] [S] a expliqué qu’il cumulait désormais deux emplois en CDI. Mme [A] [S] a indiqué être employée comme agent d’accueil en CDD.

La décision a été mise en délibéré au 29 avril 2026.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, M. [H] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

M. [H] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été signé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l'espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail.

Le commandement de payer du 5 novembre 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 décembre 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que M. et Mme [A] [S] se trouvent redevables de la somme de 4 058,47 euros en arriéré de loyers et de charges échus, arrêtée au 30 mars 2026, mensualité du mois d’avril comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

M. et Mme [A] [S] seront donc solidairement condamnés, en tant que cotitulaires du bail, à payer la somme provisionnelle de 4 058,47 euros à M. [H].

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la situation financière de M. et Mme [A] [S] exposée à l’audience, notamment le fait qu’ils exercent tous les deux une activité professionnelle et perçoivent des revenus à hauteur de 3 900 euros par mois ainsi que des prestations familiales à hauteur de 500 euros par mois, ainsi que la reprise du paiement des loyers courants, justifient de leur accorder des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

M. et Mme [A] [S] devront alors également solidairement payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. et Mme [A] [M], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. et Mme [A] [M] seront condamnés solidairement à verser la somme de 200 euros à Monsieur [G] [H] en application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS