TJ 67482, 12 mai 2026, RG 25/08287

N° RG 25/08287 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N3D7

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 25/08287 -
N° Portalis DB2E-W-B7J-N3D7

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Marc JANTKOWIAK

Le 12 mai 2026

Le Greffier
Me Marc JANTKOWIAK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 MAI 2026

DEMANDERESSE :

Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3], [Localité 3],
agissant poursuites et diligences par son syndic,
la société par actions simplifiée CITYA RUHL SEGESCA, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Strasbourg sous le n° B 305 218 232,
[Adresse 4],
[Localité 3]

représentée par Maître Marc JANTKOWIAK,
Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 94

DEFENDERESSE :

Madame [O] [W]
née le 22 Février 1954 à [Localité 1]
[Adresse 5]
[Localité 4]

non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Marjorie MARTICORENA, Vice-Président
Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 03 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Marjorie MARTICORENA, Vice-Président
et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [W] est copropriétaire du lot 12 dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] cadastré section 19 n° [Cadastre 1] soumis au statut de la copropriété dont le syndic est la SAS CITYA RUHL SEGESCA.

Par assignation délivrée le 17 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à 67000 [Etablissement 1] a fait citer Madame [O] [W] devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

- 3 751,11 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure restée infructueuse du 14 novembre 2024,
- 1500 euros pour résistance abusive,
- 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Les entiers dépens de l'instance

Et dire et juger en application de la clause d'aggravation des charges incluse au règlement de copropriété et de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais, dépens, et honoraires d'avocat, frais d'huissier de sommation, frais contentieux et précontentieux du contrat de mandat de syndic, frais de relance et de mise en demeure recommandée avec AR, exposés par le syndicat à l'occasion de la présente procédure, seront exclusivement à la charge des défendeurs.

Il expose au soutien de ses prétentions que la défenderesse ne régularise plus les provisions et décomptes sur charges malgré rappels adressés par courrier recommandé et sommation de payer.

A l'audience du 03 mars 2026, la partie demanderesse a repris les termes de son assignation.

Citée à personne, la défenderesse n'a pas comparu.

Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Selon l'article 10-1 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de l'article 14-1, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2 précise que les dépenses pour travaux ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et les sommes qui s'y rapportent sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Enfin, selon les dispositions de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, "A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

En l'espèce, le syndicat verse à l'appui de sa demande de paiement :

- la fiche immeuble délivré par le service du livre foncier de [Localité 1] en date du 16/09/2025 permettant d'établir la qualité de copropriétaire des défendeurs,
- le décompte de créance arrêté au 03/09/2025
- les appels de fonds et décomptes de charges pour les exercices 2023, 2024 et 2025,
- le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 30/05/2024,
- le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 26/06/2025,
- les relances et sommation de payer les charges de copropriété du 17/03/2025,
- les contrats de syndic.

Au vu de ces justificatifs, la créance est établie dans son principe et son montant, sauf à déduire les frais de sommation de payer du 17/03/2025 (133,92 €) qui constituent des dépens.

Si le syndicat rappelle que le règlement de copropriété comporte une clause dite d'aggravation de charges permettant de mettre à la seule charge du copropriétaire défaillant les frais de recouvrement des impayés, il ressort des contrats de syndic produits que les frais contentieux de 480 € mentionnés sur le relevé de compte des défendeurs en date du 05/03/2024 et du 03/09/2025 sont dus en cas de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice "uniquement en cas de diligences exceptionnelles", ce ne démontre pas le syndicat. Il convient donc de rejeter la demande de condamnation au paiement de ces frais de contentieux.

En conséquence, la défenderesse sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 657,19 euros, au titre des charges de copropriété échues impayées au 03/09/2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La carence répétée de la défenderesse, sans justification légitime, constitue un manquement fautif qui cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires qui ne dispose pas de fonds propres pour administrer et gérer l'immeuble, un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par l'intérêt au taux légal de droit.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires en lui allouant la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal Judiciaire de Strasbourg,